每經編輯｜每經記者 王杰 鄧莉蘋(pin)    

◎每經記(ji)者 王杰 鄧莉蘋

當前(qian)最熱(re)的市(shi)場無(wu)疑是(shi)樓市(shi)，不過昨天(tian)（3月1日）樓市(shi)最熱(re)的地方不是(shi)深圳(zhen)、上(shang)海、杭州這樣的老(lao)面(mian)孔，而是(shi)位于東北的沈陽。

當前(qian)，盡管(guan)一線樓市火爆，但二三線乃至三四線樓市仍面臨巨(ju)大的去(qu)庫(ku)存(cun)壓(ya)力(li)。壓(ya)力(li)之(zhi)下，各地奇招層(ceng)出不窮，包(bao)括降低稅費(fei)、鼓勵農民(min)進城購房、推進異地貸(dai)(dai)款、提高貸(dai)(dai)款額度、放寬提取公(gong)積金條件(jian)等(deng)。

昨天(tian)下(xia)午(wu)，沈陽更是宣(xuan)布(bu)，沈陽新(xin)出(chu)的畢業(ye)未(wei)滿5年大學生可以“零首付(fu)”買房(fang)——想(xiang)一想(xiang)，“首付(fu)”曾是多少(shao)人買房(fang)夢(meng)想(xiang)中的攔路虎？因(yin)此，政策(ce)一經(jing)公布(bu)，引發外界強烈關(guan)注。

不(bu)過(guo)，昨日夜(ye)間(jian)，沈陽市(shi)委宣傳部官方微博“沈陽發(fa)布”稱，相(xiang)關“零(ling)首(shou)付”還(huan)處于前期調研論(lun)證(zheng)階段，暫(zan)不(bu)具備出臺條件。

沈陽去庫存(cun)瞄(miao)準畢業(ye)生

3月1日，沈陽(yang)市(shi)政(zheng)府發布《沈陽(yang)市(shi)人民政(zheng)府辦(ban)公廳關于促進房地(di)產市(shi)場健康發展的實施(shi)意見（試行）》（以下簡稱《意見》），內(nei)容(rong)包括：對個人購買住房的，市(shi)區兩級給予獎勵(li)政(zheng)策；公積金最高貸90萬元；土地(di)供應減半；降低二(er)手住房交易稅費；鼓勵(li)農(nong)民進城(cheng)買房居住等。其中，尤為勁爆(bao)的一條跟大學(xue)生有關。

上(shang)述《意(yi)見》明確，支持高(gao)校(xiao)、中等職業(ye)學(xue)校(xiao)在校(xiao)生、新畢業(ye)生購房。對畢業(ye)未超過5年的(de)高(gao)校(xiao)、中等職業(ye)學(xue)校(xiao)畢業(ye)生在沈購買商(shang)品(pin)房的(de)，給(gei)予(yu)住(zhu)房公積金(jin)政(zheng)(zheng)策(ce)支持，公積金(jin)連續(xu)繳存時限(xian)由6個月(yue)降為3個月(yue)，首付(fu)比例實行“零首付(fu)”政(zheng)(zheng)策(ce)，最(zui)高(gao)貸款(kuan)額度為單方(fang)60萬(wan)(wan)元(yuan)、雙方(fang)80萬(wan)(wan)元(yuan)。對高(gao)校(xiao)、中等職業(ye)學(xue)校(xiao)在校(xiao)生購買商(shang)品(pin)房的(de)，給(gei)予(yu)每平方(fang)米(mi)200元(yuan)的(de)獎勵(li)政(zheng)(zheng)策(ce)。同時，對高(gao)校(xiao)、中等職業(ye)學(xue)校(xiao)在校(xiao)生、新畢業(ye)生購房的(de)，給(gei)予(yu)契稅全(quan)額補貼政(zheng)(zheng)策(ce)。

安居(ju)客沈(shen)(shen)(shen)陽(yang)公司總經理(li)王(wang)笑在(zai)(zai)接受《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者采訪(fang)時表示，沈(shen)(shen)(shen)陽(yang)庫存多集(ji)中在(zai)(zai)沈(shen)(shen)(shen)北、東陵和蘇家屯(tun)區域，而(er)從以(yi)往數據(ju)看(kan)，這三(san)(san)類區域剛需(xu)產品(pin)去化有(you)近(jin)三(san)(san)成為周邊城(cheng)市移居(ju)沈(shen)(shen)(shen)陽(yang)移民購(gou)買(mai)，尤(you)其有(you)大學城(cheng)和地鐵的沈(shen)(shen)(shen)北，是很多大學生畢(bi)業落戶的首選。新政的推出，是將購(gou)房人(ren)群有(you)效放大，“上述政策(ce)，一方(fang)面(mian)在(zai)(zai)救市，另一方(fang)面(mian)也是在(zai)(zai)留(liu)人(ren)”。

沈陽(yang)出此奇(qi)招也是出于(yu)庫存(cun)(cun)的壓(ya)力(li)。在此前，沈陽(yang)市庫存(cun)(cun)一直(zhi)處于(yu)高位(wei)。克而(er)瑞沈陽(yang)機構的統計數據(ju)顯(xian)示，截至(zhi)1月(yue)(yue)31日(ri)，沈陽(yang)市商品(pin)住宅（不含政策性(xing)用房）庫存(cun)(cun)面積(ji)為(wei)2829.6萬平(ping)方(fang)米(mi)，消(xiao)化周期25個(ge)(ge)月(yue)(yue)；而(er)在去年(nian)同期，該庫存(cun)(cun)數據(ju)為(wei)2938.6萬平(ping)方(fang)米(mi)，消(xiao)化周期26個(ge)(ge)月(yue)(yue)；截至(zhi)去年(nian)12月(yue)(yue)31日(ri)，庫存(cun)(cun)數據(ju)為(wei)2842.6萬平(ping)方(fang)米(mi)，消(xiao)化周期25個(ge)(ge)月(yue)(yue)。

昨日(ri)夜(ye)間，上述零首付政(zheng)策被叫停。

廣東省3年(nian)去化2630萬㎡

在庫存的壓力下，除沈陽外，多地亮出去(qu)庫存大招。這些新政包(bao)括降低稅(shui)費、鼓(gu)勵農民(min)進城(cheng)購房(fang)、推進異地貸款、提高貸款額度、放寬(kuan)提取(qu)公積金條件等(deng)。

早于沈(shen)陽一天，廣(guang)東省2月29日(ri)發布(bu)2016-2018年供給側改革的一系(xi)列(lie)方(fang)案(an)，提(ti)出廣(guang)州應(ying)及時調整(zheng)限購范圍(wei)、對商(shang)品(pin)住房(fang)(fang)(fang)項目停止實施(shi)“90平方(fang)米以(yi)下套型(xing)住房(fang)(fang)(fang)占全部(bu)套型(xing)70%以(yi)上”的要求、三年內消化2630萬(wan)平方(fang)米的商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)、有條件的城市可放開(kai)港(gang)澳(ao)居民購房(fang)(fang)(fang)限制、家庭(ting)首(shou)套房(fang)(fang)(fang)首(shou)付最低兩成等措施(shi)，并要求各于3月底前制定具體實施(shi)方(fang)案(an)。

2月(yue)25日，安徽(hui)省(sheng)國土資源(yuan)廳、財政廳、住房和城(cheng)鄉建設廳聯合發布《關于加強農村(cun)宅基地管理工作(zuo)的通知》（以(yi)下簡(jian)稱《通知》），對(dui)村(cun)民自愿退出宅基地的應當(dang)給予(yu)其獎勵，在村(cun)民購(gou)買當(dang)地城(cheng)鎮住房時一(yi)次性發放(fang)給村(cun)民。

在去庫存的大(da)背景下，地(di)方(fang)政府(fu)手里還(huan)有什么牌(pai)？

有(you)業內人士認為，地方政府或從商業銀行貸(dai)款(kuan)政策(ce)調整，或鼓勵(li)商業銀行自(zi)己(ji)制(zhi)定信貸(dai)比(bi)例，可(ke)(ke)能是先由一些(xie)股(gu)份制(zhi)商業銀行先試點，而后五大國有(you)銀行可(ke)(ke)能會(hui)跟進。另外，各地公積(ji)金貸(dai)款(kuan)政策(ce)會(hui)繼續(xu)調整。還有(you)，購租并(bing)舉的模式可(ke)(ke)能會(hui)推進，房貸(dai)利息抵扣個稅(shui)的政策(ce)也或會(hui)實行。

首付貸規模快速增加

不(bu)是(shi)只有(you)(you)沈(shen)陽在(zai)(zai)打首(shou)付(fu)的(de)(de)主意。在(zai)(zai)樓市火爆的(de)(de)當下(xia)，首(shou)付(fu)貸(dai)(dai)再(zai)度走紅(hong)。這種類(lei)型的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)并(bing)不(bu)是(shi)新鮮事物，一(yi)些民間金融公(gong)司和房地產(chan)(chan)中(zhong)介都(dou)有(you)(you)提供類(lei)似(si)的(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)，主要(yao)是(shi)針(zhen)對一(yi)些在(zai)(zai)銀行貸(dai)(dai)款，但(dan)是(shi)不(bu)夠首(shou)付(fu)款的(de)(de)人(ren)群，貸(dai)(dai)款金額也(ye)不(bu)會太(tai)高，大多數(shu)會控制在(zai)(zai)你(ni)的(de)(de)房款的(de)(de)15%以(yi)內。比(bi)如P2P就有(you)(you)搜易貸(dai)(dai)、廣州e貸(dai)(dai)等(deng)平臺，而地產(chan)(chan)中(zhong)介比(bi)如鏈(lian)家、世聯行等(deng)也(ye)都(dou)有(you)(you)這類(lei)產(chan)(chan)品(pin)。但(dan)是(shi)從去年下(xia)半(ban)年開始(shi)，這類(lei)產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)需求量開始(shi)增加。

廣州e貸相關人(ren)士表示，去年(nian)(nian)9月(yue)份開(kai)始(shi)，該公司(si)的(de)(de)首付貸產品(pin)的(de)(de)成交量開(kai)始(shi)增加，去年(nian)(nian)11月(yue)、12月(yue)和(he)今年(nian)(nian)1月(yue)份更是明顯(xian)。

同樣有做首(shou)付貸(dai)的(de)還有世聯(lian)行，世聯(lian)行發布的(de)2015年(nian)年(nian)報數據顯示(shi)，該公司2015年(nian)首(shou)付貸(dai)產(chan)品(pin)放(fang)貸(dai)共計32209筆，放(fang)貸(dai)金額為(wei)(wei)29.9億元，同比分別增(zeng)長65.05%、51.90%，同時(shi)該產(chan)品(pin)為(wei)(wei)公司帶來(lai)收入4.2億元，同比增(zeng)長98.41%。

“房地產市場火爆，帶動(dong)了產品的成交(jiao)量。”廣州e貸總裁方頌對(dui)《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)表示。

天天財富(fu)CEO李秋旺也感(gan)受到了需求量(liang)的(de)旺盛，不過(guo)他表示，公司出于風(feng)控等原因(yin)的(de)考慮，所以在這方面的(de)規(gui)模增(zeng)加并不大。

而首(shou)付貸(dai)這塊(kuai)資產(chan)也成為(wei)一些公司相(xiang)中的目標，銳衡(heng)資產(chan)聯合創始人洪自(zi)華表示，他們公司也正在(zai)準備做首(shou)付貸(dai)的資產(chan)開發。

首付貸讓原本湊不夠首付的(de)人有了(le)買(mai)房(fang)資(zi)格，但是(shi)這樣也無疑(yi)加(jia)大了(le)買(mai)房(fang)者的(de)杠桿。以一套100萬(wan)的(de)房(fang)子為(wei)例，按(an)照銀(yin)行按(an)揭最低首付兩成(cheng)計算，首付也需(xu)要付20萬(wan)。但是(shi)如果用了(le)首付貸，自(zi)己可能只需(xu)要10萬(wan)塊就能買(mai)下一套100萬(wan)元(yuan)的(de)房(fang)子，杠桿再(zai)次放(fang)大了(le)一倍。

這(zhe)樣的(de)(de)(de)“場外杠桿(gan)”的(de)(de)(de)風(feng)(feng)險顯而(er)易見。“過(guo)度杠桿(gan)化一定是很(hen)大風(feng)(feng)險的(de)(de)(de)，一旦資產價(jia)值產生波動的(de)(de)(de)話，風(feng)(feng)險就會凸顯。”業內人士表示，就要考驗各家企業的(de)(de)(de)風(feng)(feng)控水平和(he)業務(wu)模(mo)式了。

比(bi)如廣(guang)州e貸(dai)會(hui)考察(cha)借款人的(de)資(zi)產情(qing)況(kuang)、收(shou)入(ru)證(zheng)明、流水、征信等情(qing)況(kuang)，還(huan)會(hui)考察(cha)買房人是否是首套房。主要是采(cai)用和樓盤合作的(de)方式，保證(zheng)借款人的(de)款項是用作買房，因此主要業(ye)務(wu)集中于(yu)新房，二手房較少涉及。

天(tian)天(tian)財富的業(ye)務(wu)開展(zhan)主要(yao)是圍繞(rao)企業(ye)展(zhan)開，比(bi)如一些合(he)作(zuo)的公司，為了給員(yuan)工解決住房(fang)問題，和企業(ye)合(he)作(zuo)給員(yuan)工提供首付貸產品。

“各地(di)的(de)房地(di)產(chan)分化(hua)很明顯，不(bu)同城市和區(qu)域的(de)去(qu)化(hua)壓力差別較(jiao)大，買房者(zhe)的(de)負債率也有差別。我們做首付貸只選擇深圳(zhen)和周邊地(di)區(qu)等房地(di)產(chan)下(xia)跌風險小的(de)地(di)區(qu)，針對人群是城市白領的(de)首套房和改善型。”洪自華對《每日經濟新聞》記者(zhe)表示。