每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 杜(du)恒(heng)峰    

每經記者 杜恒峰

近日，社交(jiao)媒體上(shang)瘋傳一線城市炒房的(de)“終極模式”，通過這(zhe)種方法，炒房者可(ke)以(yi)通過已有房產(chan)套取銀行資(zi)金(jin)，套取的(de)資(zi)金(jin)可(ke)以(yi)拿去繼續炒房；同時(shi)，這(zhe)樣操作風險(xian)(xian)完全丟(diu)給(gei)了銀行，炒房者不擔任何風險(xian)(xian)。

這道(dao)炒房的算(suan)術(shu)題突然(ran)火了，好像一時(shi)間(jian)大家(jia)都找到了炒房的“終極秘笈”，但事實真像這道(dao)題一樣(yang)美好嗎？

一位銀行信貸經理聽完《每日經濟新聞》記者轉述的上述炒房“終極模式”后，第一反應就是笑了。下面，記者就來帶大家好好算算這筆賬。樓市每天為你講一個搶購故事 真正成交數據其實很淡定

“無(wu)本(ben)無(wu)風險”炒房模式瘋傳

上述一線城市(shi)炒房(fang)“終極模式”是這(zhe)(zhe)樣(yang)：夫(fu)(fu)妻(qi)在北京(jing)有套房(fang)，老(lao)公把房(fang)子(zi)只寫在老(lao)婆名下，然后假離婚。現在房(fang)市(shi)價(jia)700萬(wan)元(yuan)，老(lao)公讓(rang)老(lao)婆把房(fang)子(zi)1000萬(wan)元(yuan)賣給他，首付300萬(wan)元(yuan)，貸款700萬(wan)元(yuan)。這(zhe)(zhe)樣(yang)，夫(fu)(fu)妻(qi)倆繼續住著(zhu)房(fang)子(zi)，手里卻(que)多了700萬(wan)元(yuan)。用這(zhe)(zhe)700萬(wan)元(yuan)投資的收益，剛好可(ke)以用來(lai)還房(fang)貸。

如果房(fang)價(jia)大跌(die)，丈夫就不還(huan)房(fang)貸了，讓銀行把房(fang)子(zi)(zi)拿走(zou)。這樣(yang)夫妻倆的房(fang)子(zi)(zi)就在(zai)高位變現了；如果房(fang)價(jia)繼(ji)續漲，丈夫還(huan)可以在(zai)適(shi)當的時(shi)候真賣出去，再賺差額。這樣(yang)不管漲跌(die)，穩賺不賠，且會炒(chao)高房(fang)價(jia)。

這到底什么意思？《人民日報》評沈陽房產新政：人造牛市，別埋下隱患，應尊重市場

《每日經濟新(xin)聞》記者來(lai)為大家詳(xiang)細(xi)分解一下(xia)：

第(di)一、夫(fu)妻(qi)兩人在北(bei)京有(you)套(tao)房(fang)，先把房(fang)子只寫在老(lao)婆名下；第(di)二、假離(li)婚；第(di)三、老(lao)婆將房(fang)產以1000萬元的(de)總(zong)價賣給老(lao)公(gong)，不過房(fang)子真正的(de)市(shi)場價只有(you)700萬；第(di)四、老(lao)公(gong)無法全(quan)款付(fu)1000萬，于是找銀行貸款，銀行提供七成(cheng)貸款，即700萬元，老(lao)公(gong)首付(fu)300萬元；最后(hou)，假離(li)婚的(de)夫(fu)妻(qi)雙方(fang)，還住在同一套(tao)房(fang)產，但手中(zhong)還有(you)700萬現(xian)金。

那么，這樣操作有(you)什么用？

一是，手(shou)中有700萬(wan)現金，可以(yi)拿去做投資，投資的收益可以(yi)償還(huan)房(fang)(fang)貸；當(dang)然也可以(yi)拿去炒(chao)房(fang)(fang)，畢(bi)竟一線城(cheng)市樓(lou)市火(huo)爆。此時(shi)，兩人同時(shi)擁有2~3套(tao)房(fang)(fang)，就能成(cheng)倍擴(kuo)大收益。二(er)是，700萬(wan)元現金，正好(hao)等(deng)于房(fang)(fang)子(zi)的實際價(jia)值。鑒(jian)于一線城(cheng)市的房(fang)(fang)價(jia)漲幅(fu)已(yi)經非常可觀(guan)，存在向下調(diao)整的可能性；如果這套(tao)房(fang)(fang)產(chan)跌破700萬(wan)元，那就斷(duan)供(gong)吧，房(fang)(fang)子(zi)給銀行(xing)；如果該套(tao)房(fang)(fang)價(jia)繼續上(shang)漲超過700萬(wan)元，那就老(lao)老(lao)實實還(huan)房(fang)(fang)貸，畢(bi)竟房(fang)(fang)產(chan)增值了，還(huan)是劃算的。

所以，如果這(zhe)種(zhong)方式操作成功，對(dui)炒房者來說，確實是“無本萬(wan)利”的生(sheng)意，賺錢(qian)都是自己(ji)的，風(feng)險都是銀行的。

《每日經(jing)濟新聞》記者注意到(dao)，網絡上(shang)流傳的說法(fa)(fa)是：現在京(jing)滬深很(hen)多人(ren)都這(zhe)(zhe)么做，這(zhe)(zhe)就(jiu)是“次貸危(wei)機”的來源。誠然(ran)，價值700萬元(yuan)的房(fang)產，買房(fang)者拿到(dao)700萬元(yuan)的貸款，實際(ji)上(shang)就(jiu)是零首付，這(zhe)(zhe)和2008年(nian)次貸危(wei)機時美(mei)國銀行業給予(yu)低收入群體零首付的做法(fa)(fa)，實際(ji)上(shang)是相同的。

真有這么便宜的事？

賺的錢都(dou)是自己(ji)的，風險都(dou)是銀行的，哪(na)里有這么便宜(yi)的事情？！

《每日經濟新聞》記者采(cai)訪了(le)(le)一家銀行的信貸經理，對于上述情況，電話那頭(tou)，這位信貸經理笑了(le)(le)：“銀行可(ke)不傻，價(jia)值700萬元的房(fang)產怎么可(ke)能貸到700萬元？”

這位銀行人士以他所在銀行的操作規范，分析了這種操作模式面(mian)臨的幾(ji)重(zhong)障礙：

首先，需要明確的是(shi)(shi)，二手房(fang)交(jiao)易，銀行(xing)(xing)貸(dai)款多少，是(shi)(shi)按照評(ping)估(gu)(gu)(gu)價來確定，而不(bu)是(shi)(shi)成交(jiao)價。銀行(xing)(xing)會選(xuan)擇專(zhuan)業的第(di)三方(fang)機(ji)構進行(xing)(xing)評(ping)估(gu)(gu)(gu)，而這(zhe)類第(di)三方(fang)機(ji)構通(tong)常都(dou)與銀行(xing)(xing)（分(fen)行(xing)(xing)或(huo)支行(xing)(xing)）有固(gu)定的業務合作關系。如果市價是(shi)(shi)700萬(wan)，則評(ping)估(gu)(gu)(gu)機(ji)構給(gei)出的估(gu)(gu)(gu)值通(tong)常也在(zai)700萬(wan)左右，不(bu)會突然跳到1000萬(wan)元。據這(zhe)位信(xin)貸(dai)經理介(jie)紹，在(zai)實際(ji)評(ping)估(gu)(gu)(gu)中(zhong)，銀行(xing)(xing)為了控制風險，實際(ji)評(ping)估(gu)(gu)(gu)值在(zai)市場價基礎上還(huan)可能有折扣。

其次，除了專業(ye)的評估(gu)機構，銀行的業(ye)務員(yuan)會實地勘察抵押物（即(ji)房產(chan)）的情況，如(ru)果成交(jiao)價明顯高(gao)于周(zhou)圍同類型(xing)房價，業(ye)務員(yuan)也是很容易識別的。上述(shu)案(an)例中(zhong)，成交(jiao)價較市場價高(gao)出(chu)40%，如(ru)此明顯的價差，除非(fei)業(ye)務員(yuan)傻(sha)了，不(bu)然是不(bu)可能看不(bu)出(chu)來的。

最后(hou)，有(you)過貸款(kuan)經(jing)驗的(de)(de)人都知道，銀行(xing)會要求貸款(kuan)者(zhe)提供個人賬戶的(de)(de)資金(jin)流水，銀行(xing)此舉是(shi)為了衡量(liang)借款(kuan)人的(de)(de)第(di)(di)一還(huan)(huan)款(kuan)來源；在(zai)銀行(xing)的(de)(de)實際(ji)操作中，抵(di)押(ya)物僅(jin)僅(jin)是(shi)第(di)(di)二還(huan)(huan)款(kuan)來源，銀行(xing)本身是(shi)非常不愿意看到(dao)抵(di)押(ya)物被(bei)處置的(de)(de)。

上述案例當中，貸(dai)款700萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，如(ru)果按照(zhao)等額本息(xi)還款法(fa)（30年），則每月需要還房貸(dai)3.7萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)——按照(zhao)貸(dai)款金額不超(chao)過月入50%的比(bi)例計算，則要求貸(dai)款者每月收入要到達7.4萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)！

《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)查閱公開資料(liao)獲悉，在(zai)京滬(hu)深三地，2015年(nian)城鎮居民(min)年(nian)平(ping)均可支配收(shou)入(ru)分(fen)別為52859元(yuan)、52962元(yuan)、44633.30元(yuan)，全年(nian)收(shou)入(ru)也達(da)不到7.4萬元(yuan)。普通居民(min)很(hen)難從銀行獲得如(ru)此高額的貸(dai)款(kuan)。

事實(shi)上(shang)(shang)，退(tui)一萬步講，就算銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)業(ye)務員作弊、評估機構作弊、銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)流(liu)水作假，但還是很(hen)難(nan)發生上(shang)(shang)述(shu)所(suo)謂的(de)(de)(de)(de)“無(wu)本無(wu)風險(xian)炒房”情況(kuang)。畢(bi)竟，銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)有(you)嚴(yan)格的(de)(de)(de)(de)風險(xian)控(kong)制流(liu)程，信貸的(de)(de)(de)(de)最(zui)終審(shen)批權并不(bu)掌(zhang)握在(zai)(zai)業(ye)務員手中，要么是在(zai)(zai)分支行(xing)(xing)(xing)，金額(e)特(te)別(bie)大的(de)(de)(de)(de)甚至在(zai)(zai)總行(xing)(xing)(xing)，具體(ti)情況(kuang)根據各家銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)規定(ding)有(you)所(suo)差別(bie)。做(zuo)貸款審(shen)批的(de)(de)(de)(de)人，都是風險(xian)控(kong)制的(de)(de)(de)(de)專業(ye)人員，是很(hen)有(you)可能發現(xian)前(qian)端(duan)環節(jie)(jie)的(de)(de)(de)(de)舞弊行(xing)(xing)(xing)為(wei)的(de)(de)(de)(de)。如(ru)果(guo)要瞞過銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)上(shang)(shang)級審(shen)批的(de)(de)(de)(de)一系列環節(jie)(jie)，其實(shi)是難(nan)上(shang)(shang)加難(nan)。

由此可見，中國房貸首付相比國外水平要高出很多，這正(zheng)是銀行控制風險極為重要的手段，銀監會、人民銀行等對于這方面的監管(guan)也非(fei)常嚴格，所以這才保證(zheng)中國不會發生“次貸危機”（除(chu)非(fei)房價跌(die)幅超過首付款比例(li)，但這種可能性是極小的）。