一線城市樓市為何(he)這(zhe)么火？美聯物(wu)業全國研究中心向《證券(quan)日報(bao)》記者透露，今年(nian)前兩個(ge)月，深圳一手住宅均價高達47146元/平方(fang)米，同(tong)比上漲74.84%

昨日，北京出(chu)現“日光盤”，某(mou)項目加(jia)推72套新房源，2小時(shi)售罄，銷(xiao)售金(jin)額達2億元；上(shang)周末，上(shang)海(hai)單價8萬(wan)元/平方米某(mou)樓(lou)(lou)盤開盤售罄；深圳某(mou)樓(lou)(lou)盤今(jin)年1月份銷(xiao)售均價同(tong)比暴漲83.2%。

一(yi)線城市(shi)樓市(shi)陽春早早來臨，一(yi)手(shou)(shou)住(zhu)宅和二(er)手(shou)(shou)住(zhu)宅成交均價全面(mian)發(fa)燒。“年前看(kan)了(le)幾套房(fang)(fang)，當(dang)時猶(you)豫沒買，現在已經負擔不起了(le)。”北京一(yi)位受(shou)訪者向(xiang)本(ben)報記者表(biao)示，“我當(dang)時看(kan)中(zhong)的房(fang)(fang)子(zi)已經漲(zhang)了(le)40萬(wan)元”。

值得(de)一提的是，個(ge)別二線(xian)城市也(ye)正加入這一行列。去年年初還大跌(die)近一半房(fang)價(jia)的杭州，近日(ri)出(chu)(chu)現排(pai)隊買房(fang)現象，南京等多地也(ye)出(chu)(chu)現該種現象，甚至包括一些能夠(gou)承接一線(xian)城市外溢需(xu)求的周邊城市房(fang)價(jia)同時也(ye)進入漲(zhang)價(jia)快(kuai)車道(dao)。

北京(jing)現“日光盤”

昨日，北京出(chu)現“日光盤”，某項目2小時售罄，銷售金額達2億元。

亞豪機構表示，從(cong)2月(yue)(yue)份入市(shi)的3個項(xiang)目(mu)來看，單次推盤(pan)量均(jun)不超過百(bai)套(tao)(tao)，其(qi)(qi)中金(jin)融(rong)街(jie)（長安）中心(xin)最多為72套(tao)(tao)，恒(heng)華湖公館最少僅59套(tao)(tao)，而3個項(xiang)目(mu)此次開盤(pan)價格也(ye)均(jun)出現上漲(zhang)，漲(zhang)幅均(jun)在1000元-2000元/平方米(mi)。雖然價格上漲(zhang)，但(dan)是基于(yu)供應稀缺，2月(yue)(yue)份入市(shi)項(xiang)目(mu)均(jun)受(shou)到較大(da)歡迎，其(qi)(qi)中恒(heng)華湖公館1小時售(shou)罄(qing)(qing)，金(jin)融(rong)街(jie)（長安）中心(xin)也(ye)僅2小時即(ji)售(shou)罄(qing)(qing)。

據亞豪(hao)機構統(tong)計，截至28日，2月(yue)份(fen)北(bei)京商品住宅(zhai)共實(shi)現成交(jiao)2823套(tao)，成交(jiao)面積(ji)30.94萬平方米，雖(sui)然環比仍(reng)處于低位(wei)，但是同比均增(zeng)長了31%。

亞豪(hao)機構副總經理(li)高(gao)姍分(fen)析認為，時至2月(yue)底，春節(jie)假期所帶(dai)來的(de)樓(lou)市(shi)暫停的(de)影(ying)響已逐漸消去，2月(yue)份(fen)(fen)最后(hou)一周成(cheng)交(jiao)量開始出現強勢反彈(dan)，而整個2月(yue)份(fen)(fen)的(de)成(cheng)交(jiao)量也創造了近3年的(de)同期新高(gao)。高(gao)姍認為，對于一線城市(shi)尤其是北(bei)京來說(shuo)，在房價(jia)上漲的(de)鮮明(ming)預期之下，放寬性政(zheng)策也加(jia)快(kuai)了需(xu)求(qiu)方(fang)的(de)入(ru)市(shi)節(jie)奏(zou)。

此外，高(gao)姍稱，節前項(xiang)目(mu)積極入(ru)市的(de)(de)原(yuan)因在于延續(xu)2015年(nian)(nian)年(nian)(nian)底的(de)(de)熱銷(xiao)局(ju)面，入(ru)市走量(liang)(liang)回收一(yi)定資金之后(hou)為節后(hou)漲(zhang)價增加(jia)“底氣”。而(er)春(chun)節過后(hou)，在需(xu)求強勁以及高(gao)價項(xiang)目(mu)不斷增多的(de)(de)雙(shuang)重預(yu)期拉動(dong)之下，大量(liang)(liang)項(xiang)目(mu)進入(ru)漲(zhang)價“醞釀期”，有2015年(nian)(nian)的(de)(de)“走量(liang)(liang)”作(zuo)為基(ji)礎，進入(ru)2016年(nian)(nian)之后(hou)老項(xiang)目(mu)追求更高(gao)利潤將成(cheng)為房企共(gong)識。

鑒(jian)于此，2月份這些項目(mu)并不(bu)急于入市，供應方開始處于“觀望期(qi)”，即便是入市項目(mu)，也僅為少量(liang)推盤試探市場。

值得(de)一提的(de)是，3月份，北(bei)京計(ji)劃開盤(pan)27個(ge)項目，其中(zhong)有7個(ge)老項目明確開盤(pan)定(ding)價(jia)，除某“海淀神盤(pan)”之外的(de)6個(ge)項目定(ding)價(jia)均比(bi)此前有所(suo)上漲(zhang)，漲(zhang)幅在7%-35%之間，漲(zhang)幅最高的(de)項目在通州。

對此(ci)，亞豪機構(gou)市場總監郭毅(yi)表示，支撐北(bei)京(jing)這輪房(fang)價上漲(zhang)的(de)不僅僅在于政策(ce)的(de)放寬，更為核心(xin)的(de)則(ze)是北(bei)京(jing)庫(ku)存急(ji)劇(ju)回落的(de)現狀。截至昨天，北(bei)京(jing)市住建委官網數據顯(xian)示，商品住宅(zhai)期房(fang)加現房(fang)的(de)可售庫(ku)存僅70416套，這一數字(zi)已經回落到2014年4月份的(de)水(shui)平(ping)。

此外，北(bei)京土(tu)地(di)(di)稀缺，一地(di)(di)難求的(de)現(xian)狀不僅令可售(shou)(shou)商品住宅的(de)庫存急劇下(xia)降，成為開發商惜售(shou)(shou)的(de)動因之一，更由(you)于(yu)高地(di)(di)價(jia)的(de)杠桿作用，催生非地(di)(di)王(wang)項(xiang)目的(de)開發商在升級產(chan)品基(ji)礎上拉高售(shou)(shou)價(jia)。

深圳房價單價破4.7萬元

據美聯物業全國研究中(zhong)心(xin)提供給《證券日報(bao)》記者的統計數據顯示，截至(zhi)2月(yue)28日，深(shen)圳(zhen)今年共成(cheng)交一手(shou)住宅9708套(tao)(tao)，同(tong)(tong)比(bi)上(shang)漲4.69%，成(cheng)交均價為47146元/平方米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)上(shang)漲74.84%；二手(shou)住宅成(cheng)交22810套(tao)(tao)，同(tong)(tong)比(bi)上(shang)漲65%，成(cheng)交均價為411106元/平方米(mi)，同(tong)(tong)比(bi)上(shang)漲60.33%。

具(ju)體(ti)來看，以(yi)東埔海景花園為例，2015年(nian)1月份成交均價(jia)為25560元/平方(fang)(fang)米(mi)，今年(nian)1月份價(jia)格則(ze)為46836元/平方(fang)(fang)米(mi)，每平方(fang)(fang)米(mi)上(shang)漲(zhang)了21276萬元，同比上(shang)漲(zhang)幅(fu)(fu)度(du)高(gao)達(da)83.24%；豪宅中(zhong)旅國際公寓去年(nian)1月份成交均價(jia)為64020元/平方(fang)(fang)米(mi)，今年(nian)1月份則(ze)突破(po)10萬元，同比漲(zhang)幅(fu)(fu)高(gao)達(da)56.63%。

此外，據本報記者獲得的不完全數據統計(ji)，至少(shao)超過(guo)16個(ge)(ge)樓盤成交(jiao)均價同比漲(zhang)幅超過(guo)20%，其中10個(ge)(ge)項目同比漲(zhang)幅超過(guo)50%。

“上漲較(jiao)為明顯的(de)區域集中在關(guan)外(wai)區域（寶(bao)安、龍崗），主(zhu)要是(shi)由(you)于價格相對(dui)低(di)洼，吸引了大批客戶去往。”美聯物業全(quan)國研(yan)究中心經(jing)理何倩(qian)茹在接受《證(zheng)券日報(bao)》記者采訪時(shi)表示，這些(xie)項目的(de)主(zhu)要購買主(zhu)力是(shi)首次(ci)置(zhi)業的(de)剛需客戶，還有(you)一部分前期房(fang)產升值較(jiao)快，有(you)置(zhi)換需求的(de)改善型客戶。

何倩(qian)茹認(ren)為，深(shen)(shen)圳(zhen)房(fang)價(jia)(jia)暴漲的(de)(de)背(bei)后有(you)多(duo)重(zhong)(zhong)因(yin)素。何倩(qian)茹稱，深(shen)(shen)圳(zhen)的(de)(de)人口構成較為特殊，大多(duo)數(shu)市(shi)民(min)是外(wai)來務工人員，原(yuan)住民(min)極少，造成了深(shen)(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)長期的(de)(de)旺盛(sheng)需求(qiu)。政策放松也(ye)是重(zhong)(zhong)要(yao)原(yuan)因(yin)，“330”樓(lou)市(shi)政策出臺，購房(fang)者對后市(shi)心理預期較高，看好深(shen)(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)的(de)(de)發展，入市(shi)積極性加強，一(yi)時間帶動了成交的(de)(de)暴漲，造成了供不應求(qiu)的(de)(de)局面，必然帶動了房(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)飛速上漲。

此外(wai)，“營業稅5改2”及(ji)數(shu)次的(de)降(jiang)息政策，不(bu)斷的(de)降(jiang)低購房成本，同樣加強(qiang)了購房者的(de)入市意愿，自然帶動了房價的(de)快速上漲。

一線城(cheng)市(shi)房價高(gao)燒(shao)難退(tui)？

近幾(ji)日(ri)，上海也出(chu)現(xian)“日(ri)光盤”，均(jun)價8萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米豪(hao)宅(zhai)“日(ri)光”，甚至各交(jiao)易中心再現(xian)排(pai)隊搶房(fang)現(xian)象。業內有一種(zhong)聲音稱，一線城市開始出(chu)現(xian)“恐慌性”購(gou)房(fang)現(xian)象，甚至有受訪者認為(wei)，再不買就更(geng)晚了。

同策咨(zi)詢(xun)研究部(bu)(bu)總監張宏偉(wei)認(ren)為，多(duo)輪“救(jiu)市(shi)”政策之后(hou)，市(shi)場需求被激活(huo)，一線城市(shi)和部(bu)(bu)分(fen)二(er)線城市(shi)的樓市(shi)去化速(su)度提升，去化周期逐步縮短，“自(zi)住需求+改(gai)善(shan)需求”兩股力量入市(shi)，市(shi)場基(ji)本面(mian)快速(su)好轉(zhuan)。

事(shi)實上，2015年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)以(yi)來，“北(bei)上廣深”一線(xian)城市(shi)、合肥(fei)、南京、武漢等城市(shi)“地(di)王(wang)”頻現(xian)(xian)。去年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)以(yi)來，土地(di)市(shi)場(chang)高溢(yi)價、“地(di)王(wang)”現(xian)(xian)象確實在商品住宅(zhai)市(shi)場(chang)成交量回暖(nuan)的市(shi)場(chang)背景下(xia)出現(xian)(xian)，并且也助(zhu)推了(le)當下(xia)的房價快速上漲，同時，催生“日光盤”頻現(xian)(xian)。

此外，張宏偉認為(wei)，房地(di)產(chan)(chan)杠(gang)(gang)桿(gan)正在加(jia)大(da)。他(ta)表示，目(mu)前(qian)，住房市場(chang)出(chu)現了(le)越來越多的(de)“首(shou)付貸(dai)”產(chan)(chan)品(pin)，相(xiang)關貸(dai)款(kuan)(kuan)資(zi)(zi)金(jin)可(ke)用作購房首(shou)付款(kuan)(kuan)。這(zhe)(zhe)些(xie)產(chan)(chan)品(pin)主要由互聯網金(jin)融平臺、地(di)產(chan)(chan)中(zhong)介設立的(de)小(xiao)額貸(dai)款(kuan)(kuan)公司等發(fa)起，甚至(zhi)有銀行介入(ru)其中(zhong)，為(wei)購房人變相(xiang)發(fa)放可(ke)用于首(shou)付的(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)。這(zhe)(zhe)樣，房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)加(jia)強了(le)杠(gang)(gang)桿(gan)，購房者可(ke)以在首(shou)付貸(dai)“場(chang)外配(pei)資(zi)(zi)”的(de)支持下提前(qian)進入(ru)房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)，甚至(zhi)一部分投資(zi)(zi)客看準(zhun)了(le)機會(hui)，會(hui)用很小(xiao)的(de)資(zi)(zi)金(jin)撬動巨大(da)的(de)杠(gang)(gang)桿(gan)，所以他(ta)們會(hui)不斷地(di)通過各種(zhong)途徑(jing)炒房。

當(dang)然，其(qi)中(zhong)也不(bu)乏開發(fa)商的互動操作。據張(zhang)宏偉透露，“少(shao)量(liang)多批(pi)(pi)”、捂盤惜售(shou)等(deng)的推盤方式反復出現(xian)，市場基本面步入上行通(tong)道時，房(fang)(fang)企對房(fang)(fang)價(jia)看漲預期沒有(you)改(gai)變(bian)，會(hui)采取“少(shao)量(liang)多批(pi)(pi)”、捂盤惜售(shou)等(deng)營(ying)銷(xiao)手段(duan)進(jin)一(yi)(yi)步炒(chao)高(gao)房(fang)(fang)價(jia)。因此，“少(shao)量(liang)多批(pi)(pi)”推盤可(ke)以營(ying)造供(gong)不(bu)應求(qiu)的局面，對助(zhu)推房(fang)(fang)價(jia)上升(sheng)有(you)一(yi)(yi)定作用；此外，分批(pi)(pi)推房(fang)(fang)有(you)助(zhu)于不(bu)同層次產品的均衡銷(xiao)售(shou)，不(bu)至于出現(xian)好的房(fang)(fang)源被一(yi)(yi)搶而空，差的房(fang)(fang)源賣不(bu)掉的局面。

另(ling)有業內人士向記者(zhe)透露，今(jin)年(nian)是(shi)限(xian)購(gou)滿5年(nian)時間，有一部分需求獲得購(gou)房資格，加之股市(shi)和實體(ti)經(jing)濟行情不好，加快了其投資固定資產的(de)步伐。此外，一線城(cheng)市(shi)和部分二線城(cheng)市(shi)是(shi)創業者(zhe)的(de)聚集地，樓市(shi)購(gou)買力吸納了這(zhe)些(xie)人的(de)財富(fu)。

更為值得注意的(de)是，昨日，中國人(ren)民銀行決定，自2016年3月1日起，普遍下調金(jin)(jin)融機構人(ren)民幣(bi)存款準備金(jin)(jin)率0.5個百(bai)分點(dian)，以保持(chi)金(jin)(jin)融體系流動(dong)性合理(li)充裕(yu)，引導(dao)貨幣(bi)信貸(dai)平穩適度增(zeng)長，為供給側(ce)結構性改革營造(zao)適宜的(de)貨幣(bi)金(jin)(jin)融環境。

對(dui)此(ci)，張宏偉認為，此(ci)時，對(dui)于銀行(xing)來講，增加了擴大(da)房貸(dai)規(gui)模的(de)可行(xing)性，后(hou)續首套(tao)房、改善型(xing)需(xu)求后(hou)續持續釋(shi)放得(de)到保障，樓市(shi)去庫(ku)存(cun)的(de)措施政策也會得(de)以保證。

短期內來看，樓(lou)市(shi)接(jie)下來幾(ji)個月尤其是(shi)3月份(fen)“小(xiao)陽春”的(de)成交量勢(shi)必會(hui)短期反彈，價(jia)格(ge)有(you)可能會(hui)在繼續(xu)堅挺。此外，對(dui)于(yu)一線城(cheng)市(shi)及市(shi)場(chang)基本面(mian)良好的(de)城(cheng)市(shi)，會(hui)持續(xu)買(mai)漲(zhang)不買(mai)跌(die)的(de)行情，春節之后搶房潮的(de)局面(mian)會(hui)持續(xu)幾(ji)個月，并勢(shi)必會(hui)出現漲(zhang)價(jia)的(de)現象。