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每經記者 杜冉樂

“滬深”等一線城市樓市躁動不安，有傳言稱上海市庫存僅剩下3個多月，與這些城市不同的是，排在1.5線前列的重(zhong)慶(qing)正為高庫存而焦慮(lv)著。

2月29日，《每日經濟新聞》記者從重慶市政府官網了解到，該市于近日出臺了《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》，擬用2~3年通(tong)過(guo)多(duo)管齊下、綜合施策(ce)去(qu)除一(yi)批(pi)過(guo)剩產(chan)能(neng)、一(yi)批(pi)房地產(chan)庫(ku)存(cun)、一(yi)批(pi)僵(jiang)尸企業和空殼公司等，其中地產(chan)庫(ku)存(cun)作為重頭戲，備受(shou)關注。

針對去庫存，重慶擬兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內；通過引導農民工及外來人口、發展專業租賃、貨幣化安置等多渠道降低庫存600萬平方米。

重慶去庫存多管齊下

2015年初，重(zhong)慶(qing)市長黃奇帆警示當地民企要把(ba)握好在房地產領域六個方面的供求關(guan)系，防止產能過剩帶來(lai)的重(zhong)大風險。

去年10月份，重慶市就出臺了《關于進一步促進房地產市場平穩發展的通知》（渝府辦發〔2015〕157號(hao)），試圖從商住(zhu)比(bi)例、戶(hu)型結(jie)構、土(tu)地稅、開(kai)發貸和個(ge)貸等多個(ge)方面支持當(dang)地樓市。

盡管如此，重慶晉愉地產(chan)、金易(yi)地產(chan)等(deng)去(qu)年(nian)依然(ran)被卷入到資金鏈斷裂渦旋，但這也僅(jin)是去(qu)年(nian)重慶樓市高庫存(cun)之下渝派房企(qi)艱難(nan)生存(cun)的一個縮影。

今年初，重慶市政府又出臺了《關于進一步落實涉企政策促進經濟平穩發展的意見》（渝府辦發〔2016〕8號），針對當地樓市，包括房企預售收入毛利率下調5個百分點(dian)，壓縮(suo)拿地(di)保證(zheng)金返還時間，調整營業稅征收范圍等多舉措(cuo)試圖為房(fang)企降成本(ben)。

全國(guo)層面(mian)上，首付最低兩成(cheng)及房地(di)產交易契稅等下(xia)調，進一步釋放了(le)加速去庫存的重(zhong)大利好政策，而落實到地(di)方(fang)上，重(zhong)慶以供給側改革(ge)為突(tu)破口推出了(le)《重(zhong)慶市推進供給側結構性改革(ge)工作方(fang)案》。

方案顯示，針對重慶市房地產市場，當地擬加大土地供應調控力度，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例，兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內。

除了上述供給端調控之外，重慶在刺激需求上，擬在未來2~3年內力爭實現農民工及外來人口新增購房100萬平方米；發展專業化住房租賃市場，去除房地產庫存100萬平方米。同時，切實降低房地產企業稅費，推動房地產功能轉型，全面推行貨幣化安置，通過貨幣化安置去除房地產庫存400萬平方米等。

重慶樓市庫存量到底有多少？克而瑞重慶機構數據顯示，截至去年11月底，重慶主城區樓市庫存量1300萬平方米，去化周期15個月。

重慶市統計局數據顯示，截至去年11月底，重慶累計施工面積約2.84億平方米，其中住宅接近1.9億平方米；累計竣工面積3649.4萬平方米，同比增長31.7%，其中住宅2576.7萬平方米，同比增長24.8%。

兼任重慶市工商聯主席的金科股份董事長黃紅云近日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，重慶樓市供銷比為1：0.9，不(bu)存在大量庫(ku)存，面積和(he)金(jin)額兩端(duan)都(dou)較(jiao)大，大重慶范圍樓市比較(jiao)平穩。

重慶房企主動應變

金科作為重慶本土地產龍頭，在大重慶范圍樓市份額上占比排名第一。面對去庫存壓力，黃紅云表示，金科的住宅產品結構（首套剛需房、改善型、再改善型）比重從過去的7:2:1已調整到5:4:1，大大增加了(le)改善型需(xu)求住(zhu)宅(zhai)產(chan)品。

在產品功能上(shang)，黃紅云建(jian)議重慶房(fang)企(qi)根據市場需求合理(li)調整，如(ru)有(you)些公寓、寫字樓可升級為(wei)一般性(xing)酒店，還(huan)有(you)眾創空間(jian)，為(wei)創業(ye)的人提供辦公經(jing)營(ying)場所，某些商(shang)業(ye)用房(fang)由出(chu)(chu)售變為(wei)出(chu)(chu)租(zu)，取得租(zu)金收益，成(cheng)為(wei)自持性(xing)經(jing)營(ying)性(xing)物業(ye)，甚至可以進行資產證(zheng)券(quan)化。

華宇集團作為重慶房企的排頭兵，面對樓市轉型及去庫存壓力，其掌舵人蔣業華日前曾表示，華宇負債率不到60%，存貸比約35%，資金速動比率1.17，流動比率3.8，資(zi)金流動比較健康。目前市(shi)場生態下，更(geng)需要現金為王，需要有大量的(de)現金流，資(zi)金要周轉(zhuan)快。

蔣業華表示(shi)，地產(chan)市(shi)場(chang)現在需(xu)要(yao)的(de)(de)是(shi)差異化產(chan)品，他(ta)認(ren)為市(shi)場(chang)依然是(shi)存(cun)在的(de)(de)，關鍵是(shi)看(kan)你怎么做。企業最核心的(de)(de)問題是(shi)把投資(zi)(zi)城市(shi)和位(wei)置選擇做好。對于土地供應量大、房屋庫存(cun)多的(de)(de)城市(shi)，分析的(de)(de)結果就是(shi)謹慎投資(zi)(zi)；反之，經(jing)濟情況好、人(ren)口導向(xiang)好，土地和庫存(cun)合理的(de)(de)城市(shi)，則是(shi)他(ta)們投資(zi)(zi)的(de)(de)重點。

融創作為重慶外來房企的龍頭，記者從重慶融創了解到，其2月中旬以來已推出了新春優家計劃，包括“首付5%、三年免息分期”、“一口價優質房源限時搶”、“每人最高送50萬購房紅包”等限時(shi)優惠(hui)政策。

重(zhong)慶融創營銷部(bu)相(xiang)關(guan)人士表示，優惠措(cuo)施推出之(zhi)后，樓盤成交量(liang)明顯上升，市(shi)場(chang)不好(hao)的(de)情況下，更要想盡辦法找到消費(fei)者的(de)痛(tong)點(dian)。

發稿(gao)：隋丕寧(ning) 審核：楊羚(ling)強 終審：蔡戰波(bo)