對(dui)主業幾乎“空轉”，營(ying)收(shou)規模常年在千萬(wan)元門檻(jian)徘(pai)徊的(de)武昌魚(yu)來說，擬(ni)以約(yue)1個億向關(guan)聯方出(chu)售(shou)中(zhong)地(di)公(gong)司49%股權絕對(dui)算得上(shang)是(shi)“大買賣(mai)”。但(dan)就跟在北京中(zhong)心(xin)城區握有重量級房(fang)產卻又官(guan)司纏身多(duo)年的(de)中(zhong)地(di)公(gong)司一樣，武昌魚(yu)的(de)此(ci)番(fan)資(zi)產出(chu)售(shou)也是(shi)問(wen)題(ti)多(duo)多(duo)，公(gong)司今日公(gong)告收(shou)到上(shang)交(jiao)所問(wen)詢函，就標的(de)資(zi)產估(gu)值(zhi)、近年來買賣(mai)估(gu)值(zhi)溢價率“買高賣(mai)低”、標的(de)資(zi)產出(chu)售(shou)后“額外(wai)付款”的(de)安(an)排是(shi)否損害上(shang)市公(gong)司利益等問(wen)題(ti)提(ti)出(chu)疑(yi)問(wen)，要求武昌魚(yu)一一補充說明。此(ci)外(wai)，對(dui)武昌魚(yu)出(chu)售(shou)上(shang)述資(zi)產后的(de)持續經(jing)營(ying)能力，上(shang)交(jiao)所也予以高度關(guan)注。

估值是否考慮北京房價漲幅？

回溯公(gong)告，2月(yue)5日，武(wu)昌魚披露了重大資產(chan)出(chu)(chu)售(shou)(shou)方案，公(gong)司(si)擬以10630萬元轉讓(rang)中地(di)公(gong)司(si)49%股權(quan)，受讓(rang)方華普投資系上(shang)市公(gong)司(si)實際控制人翦英(ying)海(hai)旗下企業。據悉，中地(di)公(gong)司(si)主(zhu)營房地(di)產(chan)，其開發及銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)房地(di)產(chan)項(xiang)目主(zhu)要是位(wei)于(yu)北京中心城區的(de)華普中心項(xiang)目，分為I、II、III期(qi)(qi)。其中，II期(qi)(qi)已于(yu)2005年(nian)8月(yue)完工并于(yu)當年(nian)全部(bu)銷(xiao)售(shou)(shou)完畢；III期(qi)(qi)則于(yu)2002年(nian)11月(yue)完工并已基本銷(xiao)售(shou)(shou)完畢，部(bu)分會所及地(di)下車庫尚(shang)未對外出(chu)(chu)租或者銷(xiao)售(shou)(shou)，地(di)上(shang)剩余63套公(gong)寓尚(shang)未完全實現銷(xiao)售(shou)(shou)；涉及訴(su)訟的(de)I期(qi)(qi)于(yu)2007年(nian)12月(yue)完工，目前已司(si)法過戶到(dao)原告方中天(tian)宏業名下。

可(ke)見，除了I、II期，華普中(zhong)(zhong)(zhong)心III期剩余物業是明確(que)在中(zhong)(zhong)(zhong)地公(gong)司名(ming)下(xia)的(de)(de)資產。而問詢(xun)函首(shou)先(xian)關注的(de)(de)也(ye)是這一塊。據上交所問詢(xun)函，中(zhong)(zhong)(zhong)地公(gong)司流動資產（未銷售結算物業通常以存貨形式計入流動資產）的(de)(de)評估增(zeng)值率僅(jin)為(wei)1.67%，其中(zhong)(zhong)(zhong)華普中(zhong)(zhong)(zhong)心III期為(wei)商住樓，項目于(yu)2002年(nian)完工，且位(wei)于(yu)北(bei)京市(shi)東城(cheng)區中(zhong)(zhong)(zhong)心地段，按照北(bei)京市(shi)中(zhong)(zhong)(zhong)心城(cheng)區這十多年(nian)以來的(de)(de)房價走勢，上述評估增(zeng)值率明顯(xian)偏低。

鑒于此(ci)，上(shang)交所要求武(wu)昌魚結合(he)周邊類似物業2002年以來(lai)價格上(shang)漲的情況(kuang)，說(shuo)明(ming)本(ben)次評估作價是否公(gong)允，是否損害(hai)中小股東合(he)法權益(yi)，如存在增值(zhi)率明(ming)顯偏(pian)低的，則應(ying)進行風險提示(shi)。

據公(gong)告，中(zhong)(zhong)地(di)公(gong)司(si)的(de)(de)華(hua)普中(zhong)(zhong)心III期尚未銷售(shou)結(jie)算的(de)(de)商品房總計(ji)63套(tao)，其中(zhong)(zhong)：抵償拆遷(qian)公(gong)司(si)債(zhai)務(wu)，但因(yin)法(fa)(fa)院(yuan)查封而無(wu)法(fa)(fa)結(jie)轉的(de)(de)共14套(tao)；客戶(hu)已辦理按揭或已簽(qian)訂(ding)合同但由于法(fa)(fa)院(yuan)查封無(wu)法(fa)(fa)辦理產權登記手續而無(wu)法(fa)(fa)結(jie)轉的(de)(de)有37套(tao)；由于法(fa)(fa)院(yuan)查封導致退房、空(kong)房等事項的(de)(de)有12套(tao)。

記者查詢某(mou)知名房產中(zhong)介網站，位于上述地(di)塊(kuai)名為華普花園的小區掛牌房源(yuan)多為200平(ping)方(fang)米(mi)左右的大戶型(xing)，均價(jia)(jia)(jia)在4萬元每平(ping)米(mi)左右，單套價(jia)(jia)(jia)格800萬至1000萬元不等(deng)。若公告中(zhong)華普中(zhong)心(xin)III期(qi)上述未(wei)結轉房源(yuan)情況與之相同，則(ze)僅12套退房、空房的市(shi)場估價(jia)(jia)(jia)就約值1個(ge)億，即本(ben)次(ci)中(zhong)地(di)公司(si)總體估價(jia)(jia)(jia)的一半。

四次關聯交易增值率“買高賣低”

問詢(xun)函(han)關(guan)注的(de)(de)另一(yi)個(ge)問題是，中地(di)公(gong)司股(gu)權近年來多次在(zai)上(shang)(shang)市(shi)公(gong)司與關(guan)聯方之間倒手(shou)，但其中一(yi)個(ge)頗為(wei)詭異的(de)(de)現(xian)象是，每當上(shang)(shang)市(shi)公(gong)司購買股(gu)權時(shi)，評估增(zeng)值(zhi)率總在(zai)200%以上(shang)(shang)，而到(dao)上(shang)(shang)市(shi)公(gong)司將股(gu)權賣給關(guan)聯方時(shi)，同樣資(zi)產(chan)的(de)(de)增(zeng)值(zhi)率卻不到(dao)100%，存(cun)在(zai)明(ming)顯的(de)(de)“買高(gao)賣低(di)”現(xian)象。

據問詢函，2002年，武(wu)昌魚購(gou)買(mai)中地公司(si)51%股(gu)(gu)權(quan)(quan)，彼時(shi)標(biao)的資(zi)產(chan)增(zeng)值(zhi)率(lv)為(wei)274%；2006年，再度購(gou)買(mai)中地公司(si)46%股(gu)(gu)權(quan)(quan)時(shi)，標(biao)的資(zi)產(chan)增(zeng)值(zhi)率(lv)為(wei)217%。然而，2012年當(dang)上市(shi)公司(si)向關聯方(fang)出售中地公司(si)48%股(gu)(gu)權(quan)(quan)時(shi)，增(zeng)值(zhi)率(lv)僅為(wei)17.26%，再看這次的出售計(ji)劃，增(zeng)值(zhi)率(lv)也僅有94.13%。

眾(zhong)所周知，房(fang)地產業(ye)在2002年(nian)至(zhi)2016年(nian)之間經歷(li)了高速發展，房(fang)價(jia)地價(jia)漲(zhang)幅驚人，在此(ci)背(bei)景下，中地公司股權的增值率卻前高后低，不(bu)免令人詫異。

同時(shi)，由(you)于中(zhong)(zhong)地公(gong)司(si)(si)所涉訴訟，其(qi)持有的(de)華普(pu)中(zhong)(zhong)心(xin)I期已司(si)(si)法(fa)過戶到中(zhong)(zhong)天宏業名下，但依(yi)據雙(shuang)方此(ci)(ci)前的(de)合同，中(zhong)(zhong)天宏業在完成(cheng)銷售(shou)I期物業后(hou)，應優先取(qu)回一定金(jin)額再(zai)將剩余資(zi)金(jin)中(zhong)(zhong)的(de)80%支付給中(zhong)(zhong)地公(gong)司(si)(si)。由(you)此(ci)(ci)，中(zhong)(zhong)地公(gong)司(si)(si)依(yi)然可能(neng)通(tong)過華普(pu)中(zhong)(zhong)心(xin)I期獲得巨額收益。對此(ci)(ci)，武昌魚也(ye)在資(zi)產出(chu)售(shou)公(gong)告中(zhong)(zhong)保留了這一部分的(de)收益權。

對這一(yi)交(jiao)(jiao)易(yi)安排，上(shang)交(jiao)(jiao)所(suo)問詢函(han)特(te)別提出(chu)，這“是否等同于將上(shang)市公司應(ying)在本(ben)次(ci)交(jiao)(jiao)易(yi)中(zhong)獲得的收益作出(chu)延期(qi)支付的安排，是否構成關(guan)聯方(fang)非經營性資金占用”。

上市公司持續經營能力遭“拷問”

在(zai)水(shui)產(chan)業務幾乎(hu)“空轉”的(de)情況下(xia)，武昌(chang)魚(yu)本次徹(che)底剝離地(di)產(chan)業務后，未來的(de)持續經營能力如何得到保證？這也引起了監管層的(de)注意(yi)。

回溯(su)資料，武昌魚原主業(ye)(ye)為漁業(ye)(ye)養(yang)殖、畜禽養(yang)殖和農產(chan)品(12.90,-1.39,-9.73%)加工，2002年收(shou)購(gou)中地(di)公(gong)司(si)進入房地(di)產(chan)領(ling)域，2012年之后，公(gong)司(si)逐(zhu)步剝(bo)離房地(di)產(chan)業(ye)(ye)務(wu)，但在房地(di)產(chan)業(ye)(ye)務(wu)深陷訴訟泥潭(tan)且淡水養(yang)殖發展不力(li)情況下，上市(shi)公(gong)司(si)經營(ying)業(ye)(ye)績一直都不理想(xiang)，2008年還曾因連續兩年虧損而被實施退市(shi)風險警示。近年來，公(gong)司(si)已陷入了交替盈虧的(de)(de)循(xun)環(huan)中，且都是(shi)“小(xiao)盈大虧”，最新的(de)(de)財(cai)務(wu)狀況是(shi)，公(gong)司(si)預計(ji)2015年虧損3500萬至4000萬元。

與此同時(shi)，在(zai)2012年(nian)至2015年(nian)期(qi)間，上市公司一直宣稱實際控制人翦英海擬將旗下黔錦礦業(ye)作為標的(de)注入上市公司，然而三(san)次聲勢浩大的(de)重組均(jun)因各種原因而宣告(gao)失(shi)敗。

在此背(bei)景下(xia)，本次重(zhong)組擬徹(che)底(di)剝離公(gong)(gong)司(si)重(zhong)要資(zi)產(chan)（中地公(gong)(gong)司(si)股權）后(hou)，上市(shi)公(gong)(gong)司(si)又將重(zhong)新回到主營單一(yi)的淡(dan)水魚類養殖，但該(gai)業務(wu)卻由(you)于資(zi)金短缺，已長期租賃給承包戶經營。顯(xian)然，此次資(zi)產(chan)出(chu)售對(dui)上市(shi)公(gong)(gong)司(si)的持續經營能力造成了較(jiao)大(da)的負面影響。

對此，上市公(gong)司(si)(si)在重組方案(an)中也(ye)只是簡單地描述(shu)了未來計劃，并無(wu)實質內容。其措辭是：上市公(gong)司(si)(si)計劃在合(he)適的(de)時機，找到合(he)適的(de)重組標的(de)，進行資(zi)(zi)產重組，以恢復(fu)上市公(gong)司(si)(si)的(de)持續經營能力，解決(jue)目前公(gong)司(si)(si)所處(chu)的(de)困境(jing)，突出(chu)公(gong)司(si)(si)的(de)主營業務，從(cong)根(gen)本上改變公(gong)司(si)(si)資(zi)(zi)產質量。

由此，上交所要(yao)求公司(si)對照《重組辦法(fa)》的相關規定，補充披(pi)露本次交易是否導致上市公司(si)主要(yao)資產為現金或者無具體經(jing)營(ying)業(ye)務，并說(shuo)明是否存在后續無法(fa)持續經(jing)營(ying)的風險，并請(qing)財務顧問發表意見。（王炯業(ye)）

編輯(ji)：杜宇 審(shen)核(he)：趙(zhao)慶 終審(shen)：靳水平