每經編輯｜王婷婷    

即將(jiang)召開的(de)“兩會”重(zhong)點將(jiang)審議“十(shi)三(san)五規劃(hua)”，而十(shi)三(san)五中“側供給(gei)改革”一直備受關注。就房地產(chan)行(xing)業而言，近日國家(jia)信息中心宏(hong)觀(guan)政策動向課題組發(fa)布的(de)報(bao)告(gao)證明，全國樓市(shi)庫存(cun)消化期(qi)達(da)4.4年(nian)。而在寫(xie)字樓市(shi)場，成都甲級寫(xie)字樓的(de)空(kong)置率高居全國第一位，“去庫存(cun)”無疑(yi)也(ye)是(shi)2016年(nian)成都寫(xie)字樓市(shi)場的(de)重(zhong)中之重(zhong)。

對于2016年成(cheng)都甲級寫字樓(lou)“去(qu)庫(ku)存”常態下的(de)新趨勢，仲量聯行成(cheng)都商業地產(chan)部(bu)負(fu)責人黃璐告訴《每日(ri)經濟新聞》記者，如何通過(guo)降低租金，以及更多創(chuang)新渠道(dao)吸引更多客戶(hu)，特別是高潛力的(de)產(chan)業機構，是寫字樓(lou)開發商在今(jin)年需(xu)要更深入考(kao)慮的(de)事情。

值(zhi)得指出(chu)，仲(zhong)量聯行近(jin)日(ri)發布的(de)《2015年Top50租(zu)(zu)戶(hu)排(pai)名榜》為市(shi)(shi)場(chang)提供一個(ge)新思(si)路則是，占據寫(xie)字(zi)樓(lou)租(zu)(zu)用總量僅1%的(de)TOP50租(zu)(zu)戶(hu)，占據了市(shi)(shi)場(chang)約15%的(de)總占用面(mian)積，他們是近(jin)年寫(xie)字(zi)樓(lou)市(shi)(shi)場(chang)最大的(de)需(xu)求端，也是2016年寫(xie)字(zi)樓(lou)開發商(shang)最應捕(bu)捉的(de)人群。

現狀：市場需求絕對值遞增 TOP50租戶成主力

仲(zhong)量聯行(xing)發布報告稱(cheng)，截至(zhi)2015年底，在成都已落成的(de)34個甲級辦公樓項目中，入駐企(qi)業(ye)(ye)數(shu)量共約3,400家，而租用(yong)面積位列前50名(ming)的(de)企(qi)業(ye)(ye)雖然僅(jin)占(zhan)企(qi)業(ye)(ye)總數(shu)的(de)1%，但(dan)卻(que)占(zhan)用(yong)了市(shi)場約15%的(de)總占(zhan)用(yong)面積。

仲(zhong)量(liang)聯(lian)行(xing)將上述群體定義為“成都甲級辦公樓(lou)市場的Top50租(zu)戶”，據介紹，這(zhe)部分租(zu)戶大(da)部分是各(ge)自行(xing)業(ye)的龍頭企業(ye)，對(dui)辦公室(shi)面(mian)積需求較大(da)、拖欠租(zu)金的風險較低，稅收貢獻較高，受到開發商和(he)地(di)方(fang)政府的青睞。

“從回(hui)報角(jiao)度看，一單TOP50租戶的(de)交易，可以相當于(yu)3單甚至更多的(de)普(pu)通交易。”仲量聯(lian)行華西區董事總經理吳(wu)允燊(shen)就打趣稱道。

值得注(zhu)意(yi)的(de)是(shi)，Top50租戶(hu)不(bu)僅平(ping)均占用面(mian)積(ji)(ji)（4,690平(ping)方(fang)米(mi)）約為市(shi)場(chang)平(ping)均水平(ping)的(de)10倍，報告顯(xian)示(shi)，2005年租賃(lin)面(mian)積(ji)(ji)介(jie)于500-1,000平(ping)方(fang)米(mi)之間的(de)租戶(hu)已算市(shi)場(chang)主力(li)，但2015年Top50租戶(hu)的(de)最低(di)面(mian)積(ji)(ji)為2,060平(ping)方(fang)米(mi)，門檻不(bu)斷提(ti)高，顯(xian)示(shi)在(zai)西部經濟發(fa)展的(de)支撐下，成都甲級寫字樓的(de)需求量絕對(dui)值，依(yi)然呈現遞增趨勢。

趨勢：三大行業主導趨勢 外資進入或攪動市場

就Top50租戶(hu)的來源，仲量(liang)聯行報告顯示(shi)，四川省(sheng)內(nei)企(qi)業(ye)19家(jia)(jia)、省(sheng)外(wai)中(zhong)資企(qi)業(ye)18家(jia)(jia)，外(wai)資僅13家(jia)(jia)。其(qi)中(zhong)，銀(yin)行/金(jin)融服務業(ye)的租戶(hu)達(da)11家(jia)(jia)，數(shu)量(liang)最多，其(qi)次是保險(xian)與房地產/建筑(zhu)行業(ye)企(qi)業(ye)（8家(jia)(jia)上(shang)榜）。

雖然外(wai)資租戶較(jiao)弱勢，但(dan)記者注意到，去年(nian)以(yi)來已有黑石、IDG、鐵(tie)獅門、盈石等大型國際(ji)機構在(zai)北京、上(shang)海等主要一線城(cheng)市(shi)多次收(shou)購以(yi)寫字樓物業(ye)為主的房地產(chan)(chan)產(chan)(chan)品。高力國際(ji)統(tong)計數據則(ze)顯(xian)示(shi)，2015年(nian)有約(yue)360美金的外(wai)資流入內地房地產(chan)(chan)市(shi)場。

2016年外資機構是否會增加對中國(guo)市場(chang)的押注，瞄準(zhun)成都等更多二線城市的商業地產？

對此，吳允燊告訴記者，就成都市(shi)場而言，目(mu)前(qian)依(yi)然以省內為主，但伴隨人民幣匯率(lv)(lv)優(you)勢和(he)資產回(hui)報(bao)率(lv)(lv)的凸顯，很多大型(xing)外資機構已經開始考(kao)慮調整策略(lve)，補(bu)充(chong)核心(xin)二(er)線城(cheng)市(shi)的布局(ju)，但目(mu)前(qian)多處(chu)考(kao)慮階段，要具體實施預(yu)測也需(xu)要到下半年。

2016年成都寫字樓市場的外資占比或受影響，但大(da)(da)趨勢(shi)依然是市場(chang)有(you)效租金(jin)承下行(xing)壓力。“這或許(xu)將刺激市場(chang)出現更(geng)多大(da)(da)面積的(de)租賃成交，來自銀行(xing)及金(jin)融服務企(qi)業、服務式辦公(gong)室(shi)/聯(lian)合辦公(gong)室(shi)運營商、保(bao)險業三大(da)(da)行(xing)業的(de)需求(qiu)擴張將最為突出。” 仲量聯(lian)行(xing)華西區研(yan)究部負(fu)責人馬偉業表示。