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每經記者 吳若凡

2月23日，在(zai)(zai)上海消(xiao)(xiao)保(bao)委(wei)的通氣會上，市(shi)消(xiao)(xiao)保(bao)委(wei)對申城消(xiao)(xiao)費者經(jing)常使用的網上房(fang)產中(zhong)介交(jiao)易體察進行(xing)了(le)(le)通報(bao)，并(bing)介紹了(le)(le)兩個二手房(fang)銷售中(zhong)的實際案(an)例。在(zai)(zai)這兩起案(an)件中(zhong)，作為居間方(fang)的鏈家沒有盡到(dao)告知義務，令購房(fang)人在(zai)(zai)房(fang)屋交(jiao)易過程(cheng)中(zhong)蒙受巨大損失，進而延誤了(le)(le)購房(fang)。

現場的市消保委有(you)關負責人和律師指出，這(zhe)兩(liang)起(qi)案例中鏈家(jia)為了牟取自(zi)身利益，擅自(zi)違規操作，延誤(wu)了買家(jia)的購房時機，造成(cheng)了其實(shi)際損失(shi)，導致房屋無(wu)法(fa)成(cheng)交。

消費者知情權被剝奪

今年1月，莊先生給結婚的兒子買一套婚房，到鏈家門店簽訂了房地產買賣居間協議，協商價格370萬元，定金為80萬元，而(er)莊先生在交(jiao)了定金之(zhi)后卻被(bei)告知，出售(shou)方在售(shou)房過(guo)程(cheng)中由(you)于(yu)要購(gou)買(mai)(mai)另一(yi)套房子，沒有(you)更多的(de)資金。因此將(jiang)莊先生所(suo)購(gou)房屋抵(di)押給鏈家一(yi)名(ming)工作人員，由(you)此借得貸款用來購(gou)買(mai)(mai)其他房屋。

這里要注意一個時間節點，出售方是在2015年12月30日向鏈家借的(de)錢(qian)，也就是說，鏈家在張先生付定金之前(qian)隱瞞了房屋(wu)有抵押(ya)貸(dai)款這一事實。

在整個過程中，鏈家方面是(shi)始終(zhong)知情的(de)，卻(que)沒有事(shi)先告知莊先生。

得知真相后，莊先生要求鏈家解除抵押，卻被告知，出售方此時沒有更多的資金來償鏈家的欠款，解除抵押的前提是必須先將這套房屋出賣掉。于是，鏈家給出的解決方案是讓莊先生幫出售方還清這筆欠款，莊先生當然不同意，于是雙方僵持不下。介紹該案的董敏華律師在會上說，“最后不得已，張先生方面要求鏈家還清這筆80萬元的(de)定(ding)金，但對方不(bu)同意(yi)。”

法律人(ren)(ren)士指出，這起案件的(de)(de)核心(xin)問題在于鏈家沒(mei)有完全告知(zhi)購房(fang)(fang)人(ren)(ren)房(fang)(fang)屋存在的(de)(de)抵押狀況(kuang)(kuang)。作(zuo)為消費者(zhe)，有權利知(zhi)曉(xiao)房(fang)(fang)屋的(de)(de)真實(shi)情況(kuang)(kuang)，包括抵押金額和權利人(ren)(ren)是(shi)誰。而(er)鏈家作(zuo)為居間方也有義務告訴購房(fang)(fang)人(ren)(ren)房(fang)(fang)屋的(de)(de)所有情況(kuang)(kuang)。

在這(zhe)個(ge)(ge)交易構成中，鏈家(jia)(jia)沒(mei)有(you)如實(shi)(shi)披露，這(zhe)個(ge)(ge)房(fang)屋(wu)是抵押給鏈家(jia)(jia)的員(yuan)工。而(er)另一個(ge)(ge)問(wen)題(ti)是房(fang)屋(wu)出(chu)售(shou)人(ren)把(ba)房(fang)屋(wu)抵押給鏈家(jia)(jia)一名(ming)工作人(ren)員(yuan)。從銀行監管上(shang)說，企業(ye)向個(ge)(ge)人(ren)借款是需要相關資質，但不排斥個(ge)(ge)人(ren)間的借款，只要不超過(guo)法律(lv)規定的貸款利(li)息合理(li)上(shang)限(xian)，是允許的。鏈家(jia)(jia)抓住(zhu)了這(zhe)個(ge)(ge)漏洞(dong)，這(zhe)就避免(mian)了業(ye)務風(feng)險(xian)和(he)法律(lv)責任(ren)，但其實(shi)(shi)是以個(ge)(ge)人(ren)名(ming)義(yi)對外放貸，而(er)實(shi)(shi)際出(chu)資人(ren)是公(gong)司員(yuan)工。

不只有一套房子知情權被剝奪

和莊先生一樣，購房人黃先生在不清楚房屋的情況下交了定金，隨后卻被鏈家告知該房屋除了銀行貸款還有個人抵押貸款。最終，黃先生簽下了房屋購買合同，并交了剩余的近7成房款共計280萬元，同(tong)時在合同(tong)上(shang)明確規定(ding)該款必須(xu)先用于償還銀行和個人抵押貸款。

但事與愿違，當黃先生把錢分兩批，第一批打到房東的賬戶之后，發現房東根本沒有把這個錢還抵押貸款，而是挪做它用，這就造成了280萬(wan)無法彌補(bu)銀(yin)行和個人的全部(bu)抵押貸(dai)款。

此時，鏈家方面則認為問題不大，相關貸款部的人員簽訂了三方協議，墊資110萬元把這個交易繼續進行下去。原本到了這里黃先生認為交易可以正常進行了，但緊接著，黃先生發現，2015年11月2日，11月10日，12月10日，該房產分別被浦東人民法院和市二中院分別查封，不是抵押的債權銀行。起因是由于售賣方經營失敗，欠了相關銀行1.5億元信用貸款。

業內人士指出，當初鏈家在給黃先生推這套房源時，并沒有認真查詢房屋存在抵押的情況，也不知曉房屋被法院查封的情況。于是鏈家在不知情的情況下又讓購房人交了7成房款來解除該套房屋抵押。

該業內人士表示(shi)，此次(ci)交易過程(cheng)中，最(zui)重要(yao)的(de)(de)就(jiu)(jiu)是時間成本(ben)，由于(yu)上(shang)海房(fang)價的(de)(de)持續瘋漲(zhang)，多(duo)耽擱一天，消費者就(jiu)(jiu)多(duo)一天損失(shi)。

在整(zheng)個交(jiao)(jiao)易(yi)過(guo)程(cheng)中(zhong)，鏈家方面始終沒(mei)有將房屋去交(jiao)(jiao)易(yi)中(zhong)心登記(ji)，如(ru)果走正(zheng)常流(liu)程(cheng)，雙(shuang)方肯定會知曉(xiao)房屋被查(cha)封這一情況。這也是居間服務(wu)中(zhong)出現(xian)的重(zhong)要疏漏。

該業內人(ren)士指出，正常流(liu)程(cheng)是消費者在交定金時就(jiu)已經進入到(dao)網簽程(cheng)序，一旦審核通(tong)過(guo)就(jiu)可(ke)以正常進行(xing)交易，但該案中的(de)房(fang)屋(wu)明顯(xian)不具備交易條(tiao)件。此外，在交易過(guo)程(cheng)中，鏈家沒有盡(jin)到(dao)核查(cha)的(de)義務，致使售房(fang)人(ren)擅自將(jiang)黃先生(sheng)的(de)購(gou)房(fang)資金挪(nuo)作(zuo)他用(yong)。

沒有知情權如何保證安全交易

法律人(ren)士指出，在兩起案(an)件中，鏈家應該(gai)承擔相應的(de)責任(ren)之外，房(fang)屋(wu)出售(shou)方(fang)也有(you)義(yi)務(wu)(wu)披露(lu)房(fang)屋(wu)的(de)真實(shi)情況，但居間方(fang)有(you)核實(shi)這種房(fang)屋(wu)情況的(de)義(yi)務(wu)(wu)。

“核(he)心問題在于抵(di)押(ya)狀況如何產生，如果是(shi)(shi)業主本身故意做了(le)抵(di)押(ya)，那肯定是(shi)(shi)產權人(ren)承擔責任，但如果是(shi)(shi)中介機構做了(le)抵(di)押(ya)，就應該向房(fang)屋購買人(ren)披露信息(xi)，如果產權人(ren)抵(di)押(ya)給了(le)第三方沒有(you)關系的(de)人(ren)，但房(fang)屋抵(di)押(ya)給了(le)居間(jian)人(ren)，明知該情況，卻沒有(you)向購房(fang)人(ren)披露，就是(shi)(shi)有(you)違(wei)規(gui)則的(de)。”

此外，兩起案(an)件中，房屋(wu)(wu)出(chu)售方都(dou)向鏈家尋求(qiu)貸款(kuan)并進行房屋(wu)(wu)抵押(ya)，而在隨后的交易(yi)中，這些抵押(ya)都(dou)影響到了房屋(wu)(wu)的交易(yi)，這從消費者權益保護(hu)角度來說欠妥。

法律人士(shi)表示，雖然(ran)借錢給了產(chan)權人，但是畢(bi)竟做(zuo)了抵押。這就客(ke)觀造成了房屋無法繼續進行下去，從合同條款上來說(shuo)，居間(jian)方(fang)要(yao)促成交(jiao)易(yi)(yi)，但實際上是給房屋產(chan)權交(jiao)易(yi)(yi)造成障礙。

該法(fa)律(lv)人士表示，法(fa)律(lv)對于中介機(ji)構(gou)的(de)(de)責任和義務非常明確，第(di)一必須如實(shi)披(pi)露交(jiao)易的(de)(de)所有信息，不僅(jin)僅(jin)是房屋(wu)產權狀況(kuang)，雙方情況(kuang)也(ye)要有所披(pi)露，此外(wai)，中介機(ji)構(gou)不能做有損(sun)雙方交(jiao)易的(de)(de)行為。

對于此次事件，鏈家方面回應稱，對于董律師（客戶莊先生）反饋的案源，我司對該案源中涉及的問題對客戶支付的80萬定(ding)金先(xian)行(xing)給予(yu)全額墊付(fu)的方案(an)，已與(yu)客(ke)戶(hu)聯系此方案(an)的具(ju)體落實，后(hou)期解(jie)決買賣雙方的解(jie)約事(shi)宜及違(wei)約責任(ren)的認定(ding)工作，也將和(he)業主客(ke)戶(hu)進一步(bu)溝通，通過(guo)合法程序(xu)解(jie)決。

對于黃先生反饋的案源，涉及房源已于2016年2月19日完(wan)成交(jiao)易過(guo)戶手續，后續我司將與(yu)客戶黃先生持(chi)續保持(chi)溝(gou)通，對(dui)交(jiao)房等后續工作給予持(chi)續認真的(de)服務(wu)。