每經編輯｜王(wang)浩也(ye)    

每經實習(xi)記者 王浩(hao)也

房地產(chan)市(shi)場的任何(he)風吹草動(dong)都會引發輿論關注，特別(bie)是與北(bei)京和上海樓市(shi)相關的政策。

2月(yue)23日，據多家媒(mei)體報道，上海市(shi)規(gui)土(tu)(tu)局等(deng)部門聯合發(fa)布(bu)《關于(yu)(yu)進一步優(you)化本市(shi)土(tu)(tu)地和(he)住房供(gong)(gong)應(ying)(ying)結(jie)構的實施意(yi)見(jian)》。“意(yi)見(jian)”表示繼(ji)續優(you)化土(tu)(tu)地和(he)住房供(gong)(gong)應(ying)(ying)結(jie)構要求優(you)化住房供(gong)(gong)地結(jie)構，增(zeng)加中小(xiao)套(tao)型住房供(gong)(gong)應(ying)(ying)比例，中心城區不(bu)低(di)(di)(di)于(yu)(yu)70%，郊區不(bu)低(di)(di)(di)于(yu)(yu)60%（部分供(gong)(gong)需矛盾突出的區域，提(ti)高至(zhi)70%）。提(ti)高商辦用地供(gong)(gong)應(ying)(ying)的有(you)效性(xing)和(he)精準(zhun)度(du)，鼓(gu)勵開發(fa)企業持有(you)商辦物業持續運(yun)營，商業物業持有(you)比例不(bu)低(di)(di)(di)于(yu)(yu)80%，辦公物業不(bu)低(di)(di)(di)于(yu)(yu)40%，持有(you)年限不(bu)低(di)(di)(di)于(yu)(yu)10年。

針對這一消息(xi)，《每(mei)日經濟新聞》記者(zhe)查詢上海市(shi)規劃和土(tu)地管理局等諸多網站進行查詢，并沒有(you)找到相(xiang)關文件。隨后，記者(zhe)詢問(wen)相(xiang)關業內人士，也表(biao)示并不(bu)了解(jie)。

戶型供應結構將大幅調整

記者發現，上述文件中有以下兩個細則：第一，中小套比例，中心城區不低于70%，郊區不低于60%（部分供需矛盾較突出區域，中小套型住房供應比例提高到70%）；保障性住房用地中小套型住房的供應比例，中心城區為100%，郊區不低于80%以上。第二，鼓勵公共交通為導向的社區開發模式，軌道交通站點周邊區域（中心城、郊區的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應比例提高到80%以上，以實現城市組團式緊湊開發，形成居住、工作、商業、文化等功能的有機協調。本市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標準分別為90平米、95平米(mi)、100平米。

這(zhe)兩(liang)個細則明確指出要增(zeng)加(jia)中(zhong)小戶(hu)型房源的(de)(de)比例，中(zhong)原地產研(yan)究總監宋會(hui)雍對此表示，這(zhe)樣的(de)(de)話房價會(hui)有5%~10%的(de)(de)上升(sheng)，“對開(kai)(kai)發商來講，開(kai)(kai)發小戶(hu)型，整個收益會(hui)下降。戶(hu)型小了之(zhi)后，公攤面積變大，容納的(de)(de)人更多，配置(zhi)的(de)(de)資源成(cheng)本就(jiu)更大。那么開(kai)(kai)發商在這(zhe)塊的(de)(de)利(li)潤削弱之(zhi)后，會(hui)上調(diao)樓(lou)盤的(de)(de)銷售單價。所以說，這(zhe)對房價會(hui)有一個推動效應。”

不過(guo)，上海(hai)市之前一(yi)直鼓勵二(er)孩(hai)政策，一(yi)個家庭(ting)有了(le)(le)二(er)孩(hai)之后(hou)，換置(zhi)一(yi)套(tao)大戶(hu)型(xing)的(de)房(fang)子也(ye)變成了(le)(le)剛(gang)需(xu)(xu)。對(dui)此，優淘城總(zong)裁薛(xue)建雄認(ren)為，增(zeng)加中小套(tao)房(fang)源比例與(yu)大戶(hu)型(xing)成為二(er)孩(hai)家庭(ting)剛(gang)需(xu)(xu)，并(bing)不存在沖突，“現在的(de)情況是，‘7090’總(zong)體供(gong)應過(guo)少，換房(fang)也(ye)是需(xu)(xu)要(yao)有一(yi)個過(guo)渡的(de)。過(guo)渡就是說你(ni)先住(zhu)在90平方米(mi)的(de)房(fang)子里(li)，等你(ni)生第二(er)個孩(hai)子后(hou)再換大的(de)。過(guo)渡的(de)太少了(le)(le)，大戶(hu)型(xing)太多了(le)(le)，所以現在要(yao)對(dui)中小套(tao)房(fang)源做要(yao)求。”

有業內專家表(biao)示，房企(qi)現在(zai)的(de)建造(zao)趨勢(shi)是緊湊型的(de)房源，原(yuan)來建造(zao)大(da)戶型的(de)開(kai)發商也會相應地調(diao)整策略(lve)，因此“中小(xiao)套(tao)戶型比例提高”的(de)要求，對開(kai)發商的(de)影響并(bing)不大(da)。

商業物業持有時間不低于10年

上述文件中還有兩個細則：第一，商務聚集區、科技創新區、產業社區以及周邊1000米范圍內的新增商品住宅用地，相關區縣政府要在出讓條件中明確，用于社會租賃的商品住房比例不低于15%，促進產城融合。第二，新增商業辦公用地，一般地區商業物業的持有比例為不低于80%、辦公物業為不低于40%，且持有年限不低于10年。近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域，商業物業的持有比例提高到100%，辦公物業持有比例不低于60%或100%，持(chi)有年(nian)限不低于10年(nian)或長期(qi)持(chi)有。

有業內專家表示，這是為了(le)推進地塊更(geng)集約化(hua)的利用，控制城市在(zai)土地上的利用強(qiang)度(du)，“工業用地跟商辦用地過剩，逐漸在(zai)這里(li)面調比(bi)例(li)，增加住宅商辦優化(hua)他們的結構。”

也有(you)(you)專家認(ren)為，上(shang)海新增(zeng)建設用地不可能有(you)(you)大幅增(zeng)加(jia)，存量用地盤(pan)活(huo)也很難快速收到成效，現(xian)在增(zeng)加(jia)市場供應的(de)方(fang)法就是(shi)把戶型(xing)做小，增(zeng)加(jia)供應的(de)套(tao)(tao)數，讓更多的(de)家庭能夠(gou)買到或租賃到中小套(tao)(tao)型(xing)的(de)房源；從現(xian)在上(shang)海土地政策特(te)征(zheng)來(lai)看，再結(jie)合(he)目前財(cai)政部等部委政策導向(xiang)來(lai)看，100平(ping)(ping)方(fang)米以(yi)下尤其(qi)是(shi)90平(ping)(ping)方(fang)米以(yi)下的(de)中小套(tao)(tao)型(xing)配比肯定(ding)會增(zeng)加(jia)。