每經編輯｜王(wang)杰     

每經記者 王杰

與房(fang)地產相關的政策正在(zai)連續加碼(ma)出(chu)臺。

2月23日，來自財政部網站消息顯示，財政部、國土資源部、中國人民銀行、銀監會發布《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》。通知指出，各地區應當結合事業單位分類改革，對現有土地儲備機構進行全面清理，于2016年12月31日前完成。

從根本上治理去庫存

通知(zhi)稱，各地區應當結合事業單位分類改革，對現(xian)有(you)土(tu)地儲備機構進(jin)行全面清理。

通知(zhi)指出，進一(yi)步規(gui)范(fan)土地(di)儲備行(xing)為。土地(di)儲備工作(zuo)只能由納入(ru)名錄管理的土地(di)儲備機(ji)構承(cheng)擔，各(ge)類城投公司等(deng)其他機(ji)構一(yi)律不得再從(cong)事新增(zeng)土地(di)儲備工作(zuo)。

易居(ju)智庫研(yan)究總監(jian)嚴躍進表(biao)示，這次對土(tu)(tu)地儲備機(ji)(ji)構的(de)(de)功(gong)能設置提出(chu)了要求，進而使得后續部(bu)分從業人員在土(tu)(tu)地收儲和出(chu)讓過程中，有更大的(de)(de)約束性。過去土(tu)(tu)地儲備機(ji)(ji)構一(yi)度被認為是“地主”，所以在土(tu)(tu)地出(chu)讓方面過于任(ren)性，而后續將(jiang)逐漸用市(shi)場化的(de)(de)方式和手段來進行規(gui)范(fan)。

中國(guo)房地產(chan)數據研究院執行院長陳晟認為，此舉(ju)主(zhu)要是為了規(gui)范土地儲備的相關(guan)規(gui)定，避(bi)免原來(lai)多頭儲備單(dan)位(wei)。

此外，各(ge)地(di)(di)土地(di)(di)儲(chu)備(bei)(bei)總(zong)體規模(mo)，應(ying)(ying)當(dang)根據(ju)當(dang)地(di)(di)經濟(ji)發展水平(ping)、當(dang)地(di)(di)財力(li)狀況、年(nian)度土地(di)(di)供應(ying)(ying)量、年(nian)度地(di)(di)方(fang)政府(fu)債(zhai)務限額、地(di)(di)方(fang)政府(fu)還款能力(li)等因素確定。現有土地(di)(di)儲(chu)備(bei)(bei)規模(mo)偏大的，要加快已儲(chu)備(bei)(bei)土地(di)(di)的前(qian)期開發和供應(ying)(ying)進度，相應(ying)(ying)減少或停止新增以后年(nian)度土地(di)(di)儲(chu)備(bei)(bei)規模(mo)，避免由于(yu)土地(di)(di)儲(chu)備(bei)(bei)規模(mo)偏大而形(xing)成土地(di)(di)資源(yuan)利(li)用不充分和地(di)(di)方(fang)政府(fu)債(zhai)務壓(ya)力(li)。

嚴(yan)躍進(jin)認為(wei)，從源(yuan)頭上遏(e)制土(tu)(tu)地(di)漫(man)無(wu)目的的出讓，是(shi)為(wei)了從根本上治(zhi)理去(qu)庫(ku)存的問題。如(ru)果土(tu)(tu)地(di)儲備機(ji)構能夠開源(yuan)節流(liu)，在土(tu)(tu)地(di)收儲方面時(shi)刻(ke)和(he)市場用地(di)需(xu)求(qiu)進(jin)行掛鉤，那么整(zheng)個土(tu)(tu)地(di)市場的供求(qiu)關系就會(hui)更加匹配。此類(lei)做法也將迫使房企等用地(di)部(bu)門后續必須重新(xin)調(diao)整(zheng)拿地(di)策略，尤(you)其是(shi)必須時(shi)刻(ke)關注(zhu)土(tu)(tu)地(di)儲備中(zhong)心(xin)的相(xiang)關策略。

地方不得向銀行舉債儲備土地

中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策主要目的更多是為了防范政府財政風險，從地方財政來說，很多地方政府土地儲備規模過大，而2015年土(tu)(tu)地市場分化，除一二線城市外，三四線城市土(tu)(tu)地市場流標數量較多，這種情況(kuang)下(xia)，使得很多已儲備土(tu)(tu)地積壓嚴(yan)重。

中原地產研究部統計數據顯示，包含北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連等10大城市合計居住類住宅土地在2月因為春節影響，截至日前簽約住宅土地7宗，平均樓面價高達8872元/平方米，刷新了最高月度紀錄，同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達190%，雖然受到其中一線城市占比高的影響，但整體土地市場成交走高趨勢明顯。1月份成交均價也達到了7760元/平方米的高位。

對清理甄別后認定為地方政府債務的截至2014年12月31日的(de)存量土地(di)儲備(bei)貸(dai)款，應(ying)納入政(zheng)府(fu)性基(ji)金(jin)預(yu)算管理，償債資金(jin)通(tong)過(guo)政(zheng)府(fu)性基(ji)金(jin)預(yu)算統籌安排，并逐步發(fa)行地(di)方政(zheng)府(fu)債券予(yu)以(yi)置換。

同時，通知還明確，土地儲備機構新增土地儲備項目所需資金，應當嚴格按照規定納入政府性基金預算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統籌安排，不足部分在國家核定的債務限額內通過省級政府代發地方政府債券籌集資金解決。自2016年1月1日(ri)起，各(ge)地不(bu)得(de)再向銀行(xing)業金(jin)融機構舉(ju)借土(tu)(tu)地儲(chu)(chu)備貸款。地方政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)應在核定的債(zhai)務(wu)限額內，根(gen)據本地區土(tu)(tu)地儲(chu)(chu)備相關政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)性基金(jin)收(shou)入、地方政(zheng)(zheng)府(fu)(fu)性債(zhai)務(wu)風險等因(yin)素，合理安排年度用于土(tu)(tu)地儲(chu)(chu)備的債(zhai)券發行(xing)規(gui)模和期限。

土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)儲(chu)備資金主(zhu)要(yao)用(yong)于征收(shou)、收(shou)購、優先購買、收(shou)回土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)以及儲(chu)備土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)供(gong)應(ying)前(qian)的前(qian)期(qi)開(kai)(kai)發等土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)儲(chu)備開(kai)(kai)支(zhi)，不得(de)用(yong)于土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)儲(chu)備機構日常(chang)經(jing)費開(kai)(kai)支(zhi)。土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)儲(chu)備機構所(suo)需的日常(chang)經(jing)費，應(ying)當(dang)與土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)儲(chu)備資金實行(xing)分(fen)賬核算，不得(de)相互混用(yong)。

首都(dou)經(jing)濟貿(mao)易大學房地產研究中心主(zhu)任趙(zhao)秀(xiu)池教授認為，此(ci)政策(ce)主(zhu)要(yao)在于規范土地儲(chu)備(bei)(bei)機(ji)構的市(shi)場行為，主(zhu)要(yao)表(biao)現為精(jing)簡土地儲(chu)備(bei)(bei)機(ji)構，將(jiang)一些可以企(qi)業化(hua)(hua)運(yun)作的業務進行分離，對土地儲(chu)備(bei)(bei)機(ji)構實(shi)行事業化(hua)(hua)管理；通過政府采(cai)購實(shi)施儲(chu)備(bei)(bei)土地的前(qian)期開發(fa)；所需資金通過發(fa)放地方(fang)政府債券(quan)來解(jie)決(jue)，不再向銀(yin)行舉借(jie)土儲(chu)貸款。此(ci)政策(ce)將(jiang)使(shi)土地儲(chu)備(bei)(bei)市(shi)場運(yun)作更加(jia)規范。