每經編(bian)輯｜吳若凡    

（本文(wen)原載于微信公(gong)眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

“各位，我朋友目前通過風險投(tou)資(zi)獲(huo)得數十個億的資(zi)金(jin)，想在上海(hai)(hai)收(shou)購幾個項目（或(huo)收(shou)購，或(huo)報(bao)銷都可以）有意(yi)向的可以報(bao)過來（公寓項目優先）”這是一(yi)個風投(tou)發在地產朋友群(qun)的信(xin)息。邦(bang)爺進一(yi)步了(le)解(jie)到這家(jia)機構計(ji)劃(hua)15億收(shou)購上海(hai)(hai)外環的住宅，戶型從90到200平不等(deng)，條件只(zhi)是比市場(chang)售價稍便宜(yi)。

之前(qian)，“上(shang)海(hai)房價(jia)月漲百萬”、“上(shang)海(hai)天價(jia)豪(hao)宅近(jin)3年賣(mai)384套”等新聞曾在朋友圈刷(shua)屏，但現在看(kan)來(lai)(lai)(lai)都不(bu)算什么(me)，未來(lai)(lai)(lai)上(shang)海(hai)的(de)(de)市場注定(ding)會有(you)更高(gao)的(de)(de)價(jia)格，因為機構(gou)投資者來(lai)(lai)(lai)了。

不(bu)僅(jin)是內資(zi)，外資(zi)也十(shi)分雀躍。據高(gao)力國際測算(suan)，2015年有(you)約360億美金(若按當前匯率(lv)換算(suan)約2350億人民(min)幣)的(de)外資(zi)流入內地(di)房地(di)產市(shi)(shi)場，2016年這一數(shu)字則會(hui)更加擴大(da)。外資(zi)流向內地(di)樓市(shi)(shi)，無(wu)疑會(hui)給那(nei)些本已升溫的(de)市(shi)(shi)場再添(tian)一把(ba)“柴火”，讓那(nei)些市(shi)(shi)場再次(ci)進入調(diao)控臨界點(dian)。

一大波海外投資者蠢蠢欲動

據邦爺(ye)不完全(quan)統計，去(qu)年(nian)下半年(nian)，僅在上海就(jiu)有十幾起海外資收購寫字樓(lou)的交易，購主不乏IDG、黑石、鐵獅門(men)、盈石等大型(xing)機構。

睿意德董事陳(chen)麗琳告訴邦爺，尤(you)其在最近，在中國(guo)房地產(chan)市場(chang)整體偏軟的背景下，海外一些大型機(ji)構利用(yong)匯(hui)率的優(you)勢低價抄底(di)，集中火(huo)力(li)收購(gou)國(guo)內的商業(ye)地產(chan)。因為從資產(chan)包整合角度，商業(ye)更具有(you)價值。

世邦魏理仕也指出，機構投資者將在2016年的市場中顯得更為活躍，這主要是由于全球市場無風險利率相對普遍更低，相比于世界主要門戶城市，中國一線城市的商業地產收益率相對仍處于前列。

（數據來源：世邦魏理(li)仕）

財經人士江翰告訴邦爺，相對于其他資產，中國的(de)資產投資回報(bao)高于美國等發(fa)(fa)達國家，畢竟發(fa)(fa)展中國家的(de)老大地位不是蓋的(de)。

這(zhe)些(xie)外資機(ji)構的首(shou)選(xuan)標的，是核心城(cheng)市(shi)的寫字樓物業。但這(zhe)些(xie)機(ji)構對于(yu)資產的選(xuan)擇相當苛刻(ke)，首(shou)先物業規模須達到一(yi)定的量級，并(bing)能夠形成資產包效(xiao)應和(he)增值效(xiao)應。因此(ci)，這(zhe)些(xie)機(ji)構一(yi)般(ban)只會瞄準一(yi)二線市(shi)場(chang)。

房價到頂？也許是剛起步

一線(xian)城市尤其是上(shang)海和(he)北京，已經(jing)被大多投(tou)(tou)資機構視為(wei)成熟的核(he)心投(tou)(tou)資市場(chang)。

去年如領匯(hui)收購(gou)(gou)北京歐(ou)美匯(hui)購(gou)(gou)物(wu)中(zhong)心及上海企業天(tian)地一座二(er)座、李(li)錦記和(he)萬科聯合收購(gou)(gou)上海企業天(tian)地三座，ARA收購(gou)(gou)上海新茂(mao)大(da)廈，投資回(hui)報率都(dou)達到(dao)了(le)國際(ji)標準(zhun)水平(ping)。

目(mu)前，高(gao)(gao)風險、高(gao)(gao)收益(yi)短(duan)期內(nei)可套利退出的(de)項(xiang)目(mu)已經難以尋覓，因此在上(shang)述市場對核(he)心(xin)物業的(de)長線投資(zi)，逐漸成為(wei)國內(nei)外投資(zi)者的(de)主流選擇。

對于境內(nei)(nei)房地(di)產投資(zi)，開發商近年(nian)來更多作為(wei)售出方出現在市(shi)(shi)場中，包括保(bao)險資(zi)金在內(nei)(nei)的機(ji)(ji)構投資(zi)者以及投資(zi)基(ji)金，漸成主流(liu)投資(zi)者。世(shi)邦魏理仕預計機(ji)(ji)構投資(zi)者將在2016年(nian)的市(shi)(shi)場中更為(wei)活(huo)躍。

盡管，外資(zi)只收購一二線城市的優質商辦物(wu)業，但資(zi)金的大規模流入，無疑(yi)會(hui)極大拉高(gao)整個(ge)房地產市場信心(xin)指數(shu)，并(bing)造成價(jia)格進一步的高(gao)企。

今晨，吳曉波(bo)在《誰愿(yuan)意(yi)房(fang)價(jia)漲？》中(zhong)說“上海(hai)、深圳(zhen)、北京房(fang)價(jia)漲得太離譜了(le)”，被人視為業(ye)(ye)(ye)(ye)界良(liang)心(xin)。可是成(cheng)天(tian)和鄉鎮(zhen)企業(ye)(ye)(ye)(ye)家打交道(dao)的他(ta)，又怎(zen)會(hui)了(le)解(jie)到過去幾(ji)年這些城市的產業(ye)(ye)(ye)(ye)結構(gou)已(yi)經(jing)發生了(le)重大(da)更迭。比如上海(hai)，金融業(ye)(ye)(ye)(ye)就已(yi)經(jing)成(cheng)為國民經(jing)濟的第一(yi)大(da)支(zhi)柱行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)，去年增速40%以上。另外，互聯網行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)和物流行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)也有10%以上增速。

這幾個行業(ye)正在(zai)大(da)規(gui)模生產(chan)高額年收(shou)(shou)入的(de)中產(chan)階(jie)層。新年朋(peng)友圈(quan)聚會，去年年收(shou)(shou)入超(chao)過(guo)五(wu)十萬的(de)人數(shu)已(yi)不是個位數(shu)字。面對這樣的(de)薪情高漲帶動(dong)的(de)自住需求大(da)漲，加之大(da)量機構投資者入市，帶漲的(de)投資需求，房價(jia)勢必(bi)還要進一步上漲！

不過，對(dui)于早已習慣房(fang)價(jia)快速上漲(zhang)的北上深居民來說，似乎很多人對(dui)眼下(xia)的房(fang)價(jia)高漲(zhang)已經“認(ren)命(ming)”。而他們更關心的是(shi)怎樣(yang)提升自己(ji)的競爭(zheng)力(li)和財富水平，不被(bei)城市淘(tao)汰并且能夠(gou)體(ti)面(mian)地生存下(xia)去。

（數據來源：萊(lai)坊中國(guo)）

編輯：王(wang)婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡(cai)戰波

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