每經編輯｜歐陽捷(jie)    

歐陽捷(jie)（新城(cheng)控股高級副總裁）

中(zhong)共(gong)中(zhong)央、國務院《關(guan)于(yu)進一步(bu)加強城市規劃建(jian)設(she)(she)管理(li)工作的若干意(yi)見》中(zhong)提出：“新建(jian)住宅要推(tui)廣街(jie)區制，原則上不再建(jian)設(she)(she)封閉住宅小區。已建(jian)成的住宅小區和單位大院要逐步(bu)打開(kai)”。

這(zhe)個意(yi)見的大方向無疑是正確的。歐美(mei)發達國(guo)家(jia)也(ye)都是這(zhe)樣做的，開(kai)放式街區可以(yi)(yi)增加交通(tong)(tong)道(dao)路，城(cheng)(cheng)市(shi)道(dao)路雖然不寬，但(dan)路網密(mi)集，交通(tong)(tong)通(tong)(tong)暢，避免車(che)(che)輛與行(xing)人(ren)擁擠(ji)在(zai)干道(dao)十(shi)字路口等待穿越，可以(yi)(yi)極大提高(gao)大城(cheng)(cheng)市(shi)的通(tong)(tong)勤(qin)效率，進而提高(gao)勞(lao)動生(sheng)產率，甚(shen)至多出來(lai)的車(che)(che)道(dao)可以(yi)(yi)在(zai)夜間轉為停(ting)車(che)(che)泊(bo)位，或者改造為自行(xing)車(che)(che)道(dao)或步行(xing)道(dao)，創造一種健康城(cheng)(cheng)市(shi)的生(sheng)活理念。

小(xiao)區和大(da)院開放，不但可(ke)以實現內部道路公(gong)共化(hua)，解決交通路網布局問題(ti)，優化(hua)路網結構，促進城市(shi)土(tu)地的節約利用，還(huan)可(ke)以提供(gong)更多的停車泊位，小(xiao)區和大(da)院綠地也可(ke)以成為公(gong)共綠地，變相增加更多的公(gong)共設(she)施(shi)。

但是，知易行難。有三(san)個重要問題需要在落(luo)地(di)中加以(yi)考量。

首先，需要從法律層面完善道路與綠地所有權、使用權、收益權和補償。

比(bi)如(ru)住宅小區規劃紅線內土地(di)所有權(quan)屬(shu)于全體業(ye)主，包括(kuo)道(dao)路(lu)和(he)(he)(he)綠地(di)，未建的住宅可以將(jiang)道(dao)路(lu)和(he)(he)(he)綠地(di)的土地(di)剝離，但已建的住宅道(dao)路(lu)和(he)(he)(he)綠地(di)的使用權(quan)和(he)(he)(he)收益(yi)權(quan)應(ying)當歸全體業(ye)主，如(ru)果要開放，勢必要解決使用權(quan)和(he)(he)(he)收益(yi)權(quan)問題。

住(zhu)宅小區(qu)開放后，小區(qu)道(dao)路和綠地(di)都變成(cheng)公共設施。對于(yu)新建(jian)住(zhu)宅小區(qu)，當然可以僅限定住(zhu)宅樓部分(fen)土(tu)地(di)用(yong)于(yu)出(chu)讓(rang)(rang)，而原來住(zhu)宅小區(qu)概念的道(dao)路和綠地(di)都作為公共設施用(yong)地(di)，但這(zhe)樣會(hui)大幅(fu)度減少土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)(rang)面積和土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)(rang)金。

對(dui)于已建(jian)成住宅小區，《物權(quan)法》在第六章(zhang)業(ye)主的(de)建(jian)筑(zhu)物區分所有(you)(you)權(quan)中明確(que)規定，“第七(qi)十三條(tiao)　建(jian)筑(zhu)區劃內(nei)的(de)道路(lu)，屬(shu)于業(ye)主共(gong)有(you)(you)”。“建(jian)筑(zhu)區劃內(nei)的(de)綠地，屬(shu)于業(ye)主共(gong)有(you)(you)”。“建(jian)筑(zhu)區劃內(nei)的(de)其他(ta)公(gong)共(gong)場(chang)所、公(gong)用(yong)(yong)設施和物業(ye)服務(wu)用(yong)(yong)房(fang)，屬(shu)于業(ye)主共(gong)有(you)(you)”。“第七(qi)十四條(tiao)　占用(yong)(yong)業(ye)主共(gong)有(you)(you)的(de)道路(lu)或(huo)者其他(ta)場(chang)地用(yong)(yong)于停放(fang)汽車的(de)車位，屬(shu)于業(ye)主共(gong)有(you)(you)”。

當然，道(dao)路和(he)(he)綠地也可(ke)以(yi)由政府收(shou)回(hui)道(dao)路和(he)(he)綠地所有(you)(you)權(quan)，但按(an)照《物權(quan)法》規定“第(di)三十(shi)九條　所有(you)(you)權(quan)人對(dui)自己的不動(dong)產或(huo)者動(dong)產，依法享有(you)(you)占有(you)(you)、使(shi)用(yong)、收(shou)益和(he)(he)處分的權(quan)利”。“第(di)一百四十(shi)八條　建設用(yong)地使(shi)用(yong)權(quan)期間屆滿前，因(yin)公(gong)共利益需(xu)要(yao)提前收(shou)回(hui)該土地的，應當依照本法第(di)四十(shi)二條的規定對(dui)該土地上的房屋及其他不動(dong)產給(gei)予補(bu)(bu)償(chang)，并退還相應的出讓金”，需(xu)要(yao)給(gei)予業主相應補(bu)(bu)償(chang)，不但衡量補(bu)(bu)償(chang)計算標(biao)準不易，而且眾口(kou)難調、難度不亞于拆(chai)遷。

如果(guo)不采用政府收(shou)回(hui)的(de)辦法(fa)，就必須按照收(shou)益權歸屬全體業主的(de)原則，確定(ding)道路和綠(lv)地(di)和收(shou)益分配模(mo)式，這無疑又是一項非常復雜的(de)系統性(xing)工(gong)程。

其次，需要從管理主體和費用歸屬明確開放式街區的公共設施管理維護責任。

已建住宅小(xiao)區開放后(hou)，物業(ye)(ye)公司必然(ran)撤銷(xiao)，當然(ran)也沒(mei)有(you)物業(ye)(ye)費了。大家首(shou)先擔心的(de)是(shi)原住宅小(xiao)區的(de)安全管理(li)，雖然(ran)可(ke)以增加(jia)監(jian)(jian)控(kong)(kong)攝像頭全域監(jian)(jian)控(kong)(kong)，不(bu)過監(jian)(jian)控(kong)(kong)室(shi)肯(ken)定不(bu)是(shi)小(xiao)區的(de)了，也應(ying)當集(ji)中管理(li)，變成政(zheng)府(fu)的(de)一(yi)(yi)項公共服務，現有(you)監(jian)(jian)控(kong)(kong)設施的(de)改造也需要(yao)一(yi)(yi)定的(de)費用支(zhi)出(chu)，看(kan)來都(dou)需要(yao)政(zheng)府(fu)承擔。

道(dao)路(lu)和(he)綠地顯然可以變成公共(gong)(gong)(gong)設施，但(dan)小區地下管(guan)(guan)網、配電(dian)房、垃圾(ji)房等(deng)的責(ze)任(ren)主(zhu)體尚需明確，未來(lai)沒有物業(ye)(ye)公司(si)代表業(ye)(ye)委(wei)會(hui)行使管(guan)(guan)理(li)責(ze)任(ren)，除了住宅(zhai)樓(lou)內(nei)維(wei)修(xiu)(xiu)可以由社會(hui)化(hua)服務(wu)機構實施、業(ye)(ye)主(zhu)自行或公共(gong)(gong)(gong)維(wei)修(xiu)(xiu)基金承(cheng)(cheng)擔(dan)費用(yong)外(wai)，原(yuan)小區內(nei)的地下管(guan)(guan)網等(deng)則需要(yao)政府市(shi)政部門重新劃定管(guan)(guan)理(li)邊界和(he)管(guan)(guan)理(li)責(ze)任(ren)以及(ji)費用(yong)承(cheng)(cheng)擔(dan)。畢竟(jing)如果(guo)道(dao)路(lu)和(he)綠地變成公共(gong)(gong)(gong)設施，開膛(tang)破肚維(wei)修(xiu)(xiu)其地下管(guan)(guan)網都不是業(ye)(ye)主(zhu)所能(neng)承(cheng)(cheng)擔(dan)的。

另外，很多(duo)小區(qu)內部的(de)(de)(de)道路(lu)是不(bu)規整(zheng)的(de)(de)(de)，比(bi)如(ru)新城(cheng)湖畔春秋的(de)(de)(de)道路(lu)是環繞小區(qu)所(suo)有別墅的(de)(de)(de)，新城(cheng)首府高層住宅的(de)(de)(de)瀑(pu)布景(jing)觀在(zai)小區(qu)中央，小區(qu)內道路(lu)與小區(qu)外并行，如(ru)果開放小區(qu)作為(wei)公共道路(lu)通(tong)行，必須要經過相(xiang)應的(de)(de)(de)改(gai)造(zao)，包括拆(chai)除圍墻、景(jing)觀，都需要改(gai)造(zao)費用，承(cheng)擔主體也需要明確。

第三，需要從規則上明確地下停車庫的使用權、收益權、分配權及管理責任。

住(zhu)宅小區地(di)(di)(di)下(xia)停車庫一般占用住(zhu)宅樓與(yu)小區道路(lu)和綠地(di)(di)(di)地(di)(di)(di)下(xia)空間，用于業主(zhu)停車，通過(guo)刷(shua)卡(ka)進(jin)入，刷(shua)卡(ka)設施由物(wu)業公司管理并收費。

住宅(zhai)小區(qu)開放后，社會車輛進入如何管理(li)(li)？地下車庫以(yi)及刷卡設施由(you)誰管理(li)(li)、維(wei)護？地下停(ting)車是否收費？收費權益如何分配？

雖(sui)然可以由業(ye)委會聘人管理、維護，管理維護成本不(bu)低，而且也需要(yao)與政府分享(xiang)地下空間利(li)用收益(yi)。

改革的關(guan)鍵是要落(luo)地，要有(you)人真(zhen)正(zheng)沉下心來(lai)，認(ren)真(zhen)研究和(he)解決這些問題，好(hao)經需要大和(he)尚(shang)。