每經編(bian)輯｜吳若凡(fan) 楊羚強    

（本文原(yuan)載于微信公眾號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

且不(bu)(bu)說年(nian)前(qian)中央(yang)(yang)出臺的房(fang)貸和公積金的新政，年(nian)后也就幾天時間(jian)，“公積金存款利率(lv)調高(gao)”“房(fang)地產契(qi)稅營業稅調減”各種政策又層出不(bu)(bu)窮(qiong)。這不(bu)(bu)，昨天國務院又頒(ban)布了(le)《中共中央(yang)(yang)國務院關于(yu)進一(yi)步加強城(cheng)市規劃建設管理工作的若(ruo)干意見(jian)》。

當天國土(tu)資源部(bu)相關(guan)負責人就說了，將根據房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)庫(ku)存(cun)情況，分類(lei)安排新(xin)增(zeng)建設(she)用地(di)(di)(di)計(ji)(ji)劃(hua)和(he)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)供(gong)地(di)(di)(di)計(ji)(ji)劃(hua)：房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)庫(ku)存(cun)壓(ya)力過大的(de)城鎮，要減少供(gong)地(di)(di)(di)；對于農民工(gong)市民化(hua)進程較快(kuai)的(de)地(di)(di)(di)方(fang)、房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)去(qu)庫(ku)存(cun)成效突出的(de)城鎮，要落(luo)實“人地(di)(di)(di)掛鉤(gou)”政(zheng)策(ce)，調(diao)整住房(fang)用地(di)(di)(di)供(gong)應。

實行“有保有壓(ya)”的土地供(gong)(gong)應(ying)政策(ce)，供(gong)(gong)應(ying)過剩城市(shi)叫停土地供(gong)(gong)應(ying)，這是(shi)“供(gong)(gong)給(gei)側改(gai)革”的最好(hao)體現(xian)。這些(xie)在(zai)土地供(gong)(gong)應(ying)上的動作(zuo)，將有望改(gai)變(bian)房(fang)地產整體供(gong)(gong)給(gei)過剩局面。加之最近出臺(tai)的多項政策(ce)效應(ying)集中釋放，樓(lou)市(shi)在(zai)今年不止有望井噴，部分地方甚至可(ke)能火到(dao)瘋？

說好的學校沒了，你可以告地方政府了！

“政府(fu)(fu)規劃的朝(chao)令夕(xi)改(gai)(gai)”，一直是買房人(ren)最(zui)擔(dan)心的問題之一。說(shuo)好(hao)的學校，后(hou)來(lai)變成(cheng)了(le)大(da)酒(jiu)店；說(shuo)好(hao)的醫院，變成(cheng)了(le)大(da)工(gong)業(ye)區...買房人(ren)為(wei)此沒(mei)少(shao)和開(kai)發商(shang)打官司，可開(kai)發商(shang)的憋屈又哪(na)里(li)說(shuo)去啊，規劃改(gai)(gai)了(le)很多時候是政府(fu)(fu)的主意啊~

《意(yi)見(jian)》中“凡是違反規(gui)劃的(de)行為(wei)都要嚴肅(su)追究(jiu)責(ze)任”，就足以讓很多(duo)地方(fang)政府，再也不能(neng)隨意(yi)變更土地用途和容積率，增(zeng)加(jia)住宅供(gong)應了。因為(wei)以后這種(zhong)城市(shi)總(zong)體規(gui)劃的(de)修改，必須經原(yuan)審(shen)批機關(guan)同意(yi)，并報(bao)同級人大常委會審(shen)議通過，從制度(du)上(shang)防(fang)止(zhi)隨意(yi)修改規(gui)劃等現象(xiang)。

這(zhe)能大(da)(da)大(da)(da)降低開發(fa)商承諾不兌現(xian)的(de)問題，對買(mai)房(fang)投資(zi)也(ye)有(you)所(suo)裨益。因(yin)為這(zhe)有(you)效(xiao)抑制了，一些地方政府改規(gui)劃(hua)、大(da)(da)批宅地、增加(jia)容積(ji)，導致的(de)供(gong)過于求和房(fang)子沒法(fa)保值增值的(de)問題。買(mai)不如租，大(da)(da)抵是這(zhe)么造成的(de)。

現在規劃(hua)定了，房(fang)子賣一(yi)套就真少一(yi)套，房(fang)價(jia)還能不(bu)保值？

動遷拿錢不拿房，你還得去買房！

《意見(jian)》提出了未(wei)來深化城鎮住(zhu)房(fang)制度改革的兩大方(fang)向：1、以政府為(wei)主(zhu)保(bao)障困難(nan)群體基本住(zhu)房(fang)需求；2、以市(shi)場為(wei)主(zhu)滿足居民多層次住(zhu)房(fang)需求。

其中強調，要打好棚戶區改造”三年攻堅戰“，到2020年基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房的改造。所有的保障房和經濟房要有退出機制，成為有限產權（類似于香港的公屋）。

想(xiang)想(xiang)動(dong)遷安置(zhi)(zhi)不給房(fang)子，給錢了(le)，樓市會怎么(me)樣(yang)？別的不說，七八年前，上海(hai)樓市之所以火，很大程(cheng)度就是和貨幣安置(zhi)(zhi)有關系(xi)。拆了(le)房(fang)子然后趕快買房(fang)大有人(ren)在。

把最小出讓單位變成組團

《意見(jian)》提出，我國新(xin)建住宅要(yao)推廣”街區制“，原則上不(bu)再建設封閉住宅小區。

已建成的(de)住宅小區和單位大院要(yao)逐步(bu)打開，實現(xian)內部道路公共化，解決(jue)交通路網(wang)布局(ju)問題(ti)，促進土地(di)節約利用。

另(ling)外要(yao)樹立“窄馬路(lu)(lu)、密路(lu)(lu)網(wang)”的(de)城市道路(lu)(lu)布(bu)局理念，建設快速路(lu)(lu)、主次干路(lu)(lu)和(he)支路(lu)(lu)級配合理的(de)道路(lu)(lu)網(wang)系(xi)統。

這個《意見》出臺后，很多人(ren)覺(jue)得不(bu)可行啊(a)~舊小(xiao)區要改(gai)封閉為(wei)開放，業(ye)主(zhu)大(da)會(hui)能同意？新小(xiao)區要這么干(gan)，誰(shui)還會(hui)為(wei)小(xiao)區公共設施(shi)買單？

邦爺認為(wei)，這(zhe)(zhe)一(yi)條政(zheng)策指(zhi)代的(de)(de)(de)最有可能的(de)(de)(de)趨勢是，以后政(zheng)府把出(chu)讓的(de)(de)(de)住宅用地劃到非常小，一(yi)塊地就出(chu)讓兩棟(dong)或者三棟(dong)樓這(zhe)(zhe)樣的(de)(de)(de)規(gui)模。這(zhe)(zhe)樣一(yi)來，土地市場(chang)會(hui)更(geng)競爭(zheng)激(ji)烈，政(zheng)府也有了(le)更(geng)多(duo)調控市場(chang)手段(duan)的(de)(de)(de)空間：市場(chang)供應一(yi)緊張，增加出(chu)讓幾個組團(tuan)的(de)(de)(de)住宅用地；房子賣不動(dong)，就全面叫停供地。

你想想，以(yi)后還會(hui)有去庫存這種問(wen)題嗎？土地供(gong)給都(dou)很(hen)少(shao)，哪來的過(guo)量(liang)庫存啊！土地供(gong)應(ying)和(he)市場(chang)庫存得(de)到(dao)有效控(kong)制，需求受到(dao)刺激，今年的樓市也許真會(hui)賣瘋？！你覺得(de)呢？（來留言區(qu)說(shuo)說(shuo)你的看法吧(ba)...）

編輯(ji)：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚強 終審：蔡戰波

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