自2月22日起(qi)，除了(le)北京、上(shang)海、廣州等(deng)一線城(cheng)市，多地城(cheng)市房(fang)地產(chan)交易(yi)環節(jie)的契稅(shui)、營業稅(shui)征(zheng)收比(bi)例將普遍(bian)降低。加(jia)上(shang)此前降低購房(fang)首付比(bi)例、上(shang)調住房(fang)公積金存(cun)款利率等(deng)政策，傳遞出各(ge)地政府主動推進房(fang)地產(chan)去庫存(cun)的強烈(lie)信號。

據粗略統計，截(jie)至目(mu)前，已有超過130個城市出(chu)臺去庫存(cun)新政(zheng)。這些新政(zheng)的內容主要是哪些？效果如何(he)？

1問

各地去庫存組合拳有哪些

各地出臺的(de)去(qu)庫存政策主要分為(wei)5類。

第一，住房(fang)(fang)公積(ji)金(jin)(jin)已成為(wei)各地去(qu)庫存的重要工具，多地公積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款率超過50％。據四川(chuan)省(sheng)住建(jian)廳統(tong)計，2015年公積(ji)金(jin)(jin)貸(dai)款為(wei)四川(chuan)全省(sheng)全年商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)貢獻了1/4份(fen)額，為(wei)化解庫存貢獻了1/3份(fen)額。

推(tui)進(jin)異(yi)地(di)(di)貸款、提高(gao)貸款額度、延(yan)長(chang)貸款年(nian)限、放寬提取條件等(deng)已成(cheng)為各(ge)地(di)(di)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)新政(zheng)的“標配”。如江西、甘肅等(deng)省份已落實公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)貸款全(quan)省“一體化”政(zheng)策，積(ji)極(ji)推(tui)進(jin)異(yi)地(di)(di)購(gou)房。多(duo)省還表(biao)示(shi)將擴大住(zhu)房公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)的覆蓋(gai)范圍，如四川省今(jin)年(nian)將推(tui)進(jin)住(zhu)房公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)向城鎮(zhen)穩(wen)定就業新市民覆蓋(gai)，湖北已探索在鄉(xiang)鎮(zhen)建立健(jian)全(quan)住(zhu)房公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)制度等(deng)。

第二，多地(di)政(zheng)府采取降低稅費、契(qi)稅補(bu)貼(tie)等(deng)方式減(jian)輕購房者(zhe)負擔(dan)。

甘肅(su)省近日將住(zhu)房(fang)(fang)(fang)轉(zhuan)讓手續(xu)費(fei)整體下調33％，江西全面清(qing)理(li)房(fang)(fang)(fang)地產開發過程中的行政(zheng)事業性收費(fei)。還有的省份推出對商品房(fang)(fang)(fang)交易契稅實施財(cai)(cai)政(zheng)補(bu)貼等多(duo)項舉措。如在寧夏(xia)，居(ju)民購買住(zhu)房(fang)(fang)(fang)交易契稅稅率(lv)(lv)超出1％的部(bu)分由地方財(cai)(cai)政(zheng)補(bu)貼；新疆(jiang)將商業個人住(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸款利率(lv)(lv)比照(zhao)公(gong)積金貸款利率(lv)(lv)計(ji)算(suan)，確(que)定補(bu)貼年限(xian)后，差額部(bu)分由政(zheng)府(fu)財(cai)(cai)政(zheng)予以補(bu)貼。

江(jiang)西省南(nan)昌市日前(qian)正式(shi)出臺文件，全面下調房地(di)產開發企(qi)業銷(xiao)售未完工產品(pin)計稅(shui)(shui)毛利率。據南(nan)昌市稅(shui)(shui)務部(bu)門測算，預計2016年(nian)南(nan)昌市地(di)稅(shui)(shui)和國稅(shui)(shui)部(bu)門約分(fen)別減收企(qi)業所得稅(shui)(shui)6億元(yuan)和2億元(yuan)，將(jiang)惠及400余戶(hu)房地(di)產開發企(qi)業。

第三，加快(kuai)農民工(gong)(gong)市民化，鼓勵有條(tiao)件的(de)農民工(gong)(gong)買房(fang)也是(shi)重要措施。目前，山西(xi)、山東(dong)、甘(gan)肅等省已明確出臺政(zheng)策(ce)鼓勵引導農民進(jin)城(cheng)購(gou)房(fang)。如(ru)山東(dong)將對(dui)農民進(jin)城(cheng)購(gou)房(fang)給予(yu)契稅補貼(tie)、規費減免、貸款(kuan)貼(tie)息、物業費補貼(tie)等政(zheng)策(ce)，以使其(qi)成為長(chang)期穩定(ding)的(de)住房(fang)消費群(qun)體。

第(di)四，不(bu)少地方利用棚戶區改造，通過貨幣(bi)化安置、政府(fu)回購商品房(fang)(fang)等政策化解房(fang)(fang)地產庫存(cun)。如(ru)甘肅(su)計劃(hua)今年4.6萬套(tao)保障房(fang)(fang)中(zhong)的(de)3.3萬套(tao)從存(cun)量商品房(fang)(fang)中(zhong)回購，福建(jian)等省明確(que)表示不(bu)再(zai)新建(jian)公租(zu)房(fang)(fang)。

此(ci)外，山西(xi)(xi)、廣西(xi)(xi)、安(an)徽等省份已將貨幣(bi)(bi)化(hua)安(an)置作為棚改的重(zhong)要渠道，如廣西(xi)(xi)貨幣(bi)(bi)化(hua)安(an)置幫(bang)助消化(hua)的存(cun)量商品住(zhu)房(fang)約占總銷售面(mian)積的15％。安(an)徽等省住(zhu)建(jian)廳要求，確保貨幣(bi)(bi)化(hua)安(an)置比例不低(di)于(yu)50％，山西(xi)(xi)更是要求商品房(fang)庫存(cun)較大的市(shi)要達到80％以上。河南出臺(tai)新政(zheng)策(ce)探索“租(zu)售并(bing)舉”，規定公(gong)租(zu)房(fang)承租(zu)對象租(zu)住(zhu)一(yi)定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所(suo)租(zu)住(zhu)公(gong)租(zu)房(fang)。

第五，實施房(fang)(fang)地(di)(di)產供(gong)給(gei)側改(gai)革。山東(dong)、寧夏將鼓勵(li)企業利用存(cun)量房(fang)(fang)發(fa)展旅游、養(yang)老、創業等地(di)(di)產，開展多(duo)元化經營。如山東(dong)、海南等省份已探索將空(kong)置(zhi)海景房(fang)(fang)、山景房(fang)(fang)改(gai)造為分時度假(jia)酒店、養(yang)老養(yang)生地(di)(di)產、家居式短(duan)租賓舍等持有型物業；將符(fu)合條件的非住宅庫存(cun)改(gai)造為中小(xiao)學和幼兒園(yuan)、電商用房(fang)(fang)、都市型工(gong)業地(di)(di)產等。

針對房(fang)地(di)產(chan)(chan)庫存較大的(de)地(di)區，政府還(huan)允許(xu)開發企(qi)業(ye)修改城鎮(zhen)規劃相(xiang)關內(nei)容，將已(yi)供應但未開發的(de)住房(fang)用地(di)或商業(ye)營業(ye)性(xing)用地(di)，調整(zheng)為跨界地(di)產(chan)(chan)或新興產(chan)(chan)業(ye)用地(di)。

2問

農民買房積極性提高了嗎

記(ji)者走訪(fang)安徽、河(he)南(nan)、廣西等地樓市(shi)發(fa)現(xian)，當前三、四線城市(shi)去庫存壓力(li)較大，有的地區去化周(zhou)期達30余月。河(he)南(nan)省(sheng)住房和城鄉建設廳總工程師李學軍說(shuo)：“縣級城市(shi)庫存壓力(li)最大，其次是省(sheng)轄(xia)市(shi)。”

各地推出的補(bu)(bu)(bu)貼政策在一定(ding)程(cheng)度(du)上刺激了(le)購房(fang)(fang)(fang)需求(qiu)。記者在河南省舞陽(yang)縣調查發(fa)現，按2015年(nian)的銷(xiao)量算，該(gai)縣樓市(shi)去化周(zhou)期為4.6年(nian)。自2015年(nian)6月，舞陽(yang)縣開(kai)始實(shi)行農(nong)民(min)進(jin)城(cheng)補(bu)(bu)(bu)貼政策，農(nong)民(min)進(jin)城(cheng)買房(fang)(fang)(fang)首(shou)套(tao)房(fang)(fang)(fang)在144平(ping)方(fang)米以下可獲每(mei)平(ping)方(fang)米100元(yuan)補(bu)(bu)(bu)貼，新婚家庭購房(fang)(fang)(fang)享受每(mei)平(ping)方(fang)米200元(yuan)補(bu)(bu)(bu)貼。目(mu)前，前兩(liang)批(pi)73套(tao)房(fang)(fang)(fang)的補(bu)(bu)(bu)貼已經發(fa)放到位，共發(fa)放補(bu)(bu)(bu)貼99萬(wan)元(yuan)，第(di)三批(pi)已上報50多(duo)套(tao)，呈現逐漸增(zeng)多(duo)的趨勢。“好多(duo)農(nong)民(min)都(dou)是(shi)沖著補(bu)(bu)(bu)貼來的。”舞陽(yang)華鑫置業有限公(gong)司副(fu)總經理臧沖說，今年(nian)春節期間就賣了(le)40多(duo)套(tao)，接近(jin)去年(nian)全(quan)年(nian)的銷(xiao)量。

房價高仍是影響農民購房的(de)(de)(de)(de)最重要原(yuan)因。37歲(sui)的(de)(de)(de)(de)徐興柱(zhu)是一名瓦(wa)匠，從老家到省城合肥已有4年，但(dan)一直(zhi)沒有購房，“雖(sui)然有了(le)幾萬元積蓄，也看了(le)一些遠離市中心的(de)(de)(de)(de)房子，可動輒十幾萬的(de)(de)(de)(de)首付，還是超出了(le)我的(de)(de)(de)(de)能力(li)范(fan)圍。”

除了望而生(sheng)畏的高房價，受訪農(nong)民(min)表示，買房還擔(dan)心3個問題：一是(shi)能否享受本地(di)市民(min)的公共服務與資源？二是(shi)老家的土地(di)與宅基地(di)怎么辦？三是(shi)有(you)沒有(you)穩定(ding)的收入？

廣西(xi)社(she)科院(yuan)社(she)會(hui)學(xue)研(yan)究(jiu)所研(yan)究(jiu)員(yuan)羅國安認(ren)為(wei)，農民進城買房(fang)成(cheng)為(wei)“新市(shi)民”，既是(shi)經濟問題(ti)，也是(shi)社(she)會(hui)問題(ti)。農民購房(fang)意愿(yuan)受(shou)到就業機會(hui)、子(zi)女上學(xue)、公(gong)共(gong)服(fu)務、醫療保(bao)障(zhang)等多(duo)重配(pei)套政策的(de)影響。同時長期實(shi)施的(de)戶(hu)籍和土地政策，使許多(duo)農民放棄了進城定居的(de)念想，他們寧愿(yuan)將大(da)半生(sheng)打工積攢(zan)的(de)財(cai)富用來在村莊(zhuang)建造自(zi)住房(fang)。

3問

房地產商會主動降價嗎

對于購房者關心的(de)房價(jia)問(wen)題，臧沖等業內(nei)人士認為(wei)，從目前來看，三、四線城(cheng)市房地產商(shang)普(pu)遍采取(qu)的(de)是(shi)穩價(jia)策略。受成本等因素影響，短期(qi)內(nei)不可能(neng)出現普(pu)遍的(de)大幅降價(jia)。

“目(mu)前尚沒有(you)降(jiang)價(jia)(jia)措施。”廣(guang)西(xi)一大型房(fang)地(di)產(chan)企業負責人認為，房(fang)地(di)產(chan)銷售價(jia)(jia)格(ge)下跌不太可(ke)能(neng)。對房(fang)地(di)產(chan)開發商而言(yan)，降(jiang)價(jia)(jia)只是臨時性處理，絕非(fei)長久(jiu)之計。除非(fei)在土地(di)成(cheng)本和其他稅(shui)費方(fang)面的成(cheng)本能(neng)夠降(jiang)下來(lai)，否則降(jiang)價(jia)(jia)的空間并不大。

一位中部城市(shi)的房(fang)管局局長坦(tan)言，盡管地方政府頻頻要求開發商降價(jia)(jia)(jia)，但去庫存政策無形(xing)中“保(bao)住”了房(fang)價(jia)(jia)(jia)，“價(jia)(jia)(jia)格(ge)在穩中有小幅(fu)度(du)增(zeng)長。”

在廣(guang)西保利置業(ye)集團董事(shi)長吳光明看來(lai)，只有很少的(de)房地(di)產開發商愿意(yi)以降價(jia)方式去(qu)庫(ku)存，那往(wang)往(wang)是項目虧損嚴重沒(mei)法維持下(xia)去(qu)了，要(yao)解決現金流的(de)問題(ti)。所(suo)以降價(jia)不是持續發展(zhan)的(de)對策，難以成為開發商的(de)主動(dong)行為。

對于市場(chang)上強烈的“降(jiang)(jiang)價(jia)”呼聲，廣西南寧鼎盛聯合置業董事長任(ren)爾(er)翔說，房地(di)產銷售(shou)成本中土(tu)地(di)出(chu)讓金、稅金占很大比(bi)重。“只有地(di)方政府減少對‘土(tu)地(di)財政’的依賴，推出(chu)更多實質性(xing)優惠(hui)措施，企業才有降(jiang)(jiang)價(jia)空間(jian)。”

（據(ju)新華社記者張紫赟、劉金(jin)輝、覃星星、鄭鈞天報(bao)道(dao)）