每經(jing)編輯｜蔡雅(ya)蕓    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

現在(zai)來說，欠錢基(ji)本是大爺！因為他(ta)們(men)可(ke)以說“房價跌太多(duo)了我(wo)就斷供(gong)，讓銀行當業主去！”或(huo)者這樣(yang)說“我(wo)的房子(zi)是惟一住房，銀行肯(ken)定不能趕我(wo)走！”

但實際情況是(shi)，親，你！想(xiang)！多！了！

“唯一住房”就可以鉆空子？

“唯一住(zhu)房不能拍賣”~以前的確(que)是這(zhe)樣。

最高人民法院《關于人民法院民事執(zhi)(zhi)行中查封(feng)、扣押(ya)、凍結財產的(de)(de)規(gui)定》的(de)(de)規(gui)定中稱：“如果(guo)執(zhi)(zhi)行標(biao)的(de)(de)系(xi)被(bei)執(zhi)(zhi)行人本人及其所(suo)扶(fu)養家屬維持生活必需的(de)(de)居住房屋(wu)，可以查封(feng)但不得拍(pai)賣(mai)”。

為規(gui)避(bi)風險，基(ji)層法(fa)院和執行法(fa)官(guan)一般會在被執行人(ren)僅有(you)一套房屋時，停(ting)止執行。很多被執行人(ren)也就鉆空子，通過惡意轉移(yi)房產，藏(zang)匿、變賣財產等方式，躲避(bi)法(fa)院的追(zhui)責(ze)。

債(zhai)務人(ren)名下明(ming)明(ming)有(you)房產和(he)財產，但就因為一些限制(zhi)不(bu)能進行(xing)查封/拍賣等執行(xing)。于是，現(xian)實(shi)生活中就出現(xian)了，債(zhai)務人(ren)住在寬敞(chang)的樓(lou)房里吃(chi)香(xiang)喝辣，債(zhai)權人(ren)卻因收不(bu)回錢(qian)在外租(zu)房受(shou)餓的事情。

來到(dao)房地產領域，有些擁有多套住房的(de)(de)炒房者(zhe)就(jiu)會想：如果我(wo)按揭的(de)(de)房子變成(cheng)了負資(zi)產，我(wo)就(jiu)不還貸(dai)了，房子給銀行(xing)就(jiu)是(shi)了。

但(dan)是，如果購房(fang)者(zhe)買的(de)(de)房(fang)子(zi)價(jia)值1000萬(wan)，首付200萬(wan)，按(an)揭付了(le)100萬(wan)。這(zhe)時候出現房(fang)價(jia)暴跌，房(fang)子(zi)市價(jia)只有(you)500萬(wan)左(zuo)右，這(zhe)時斷(duan)供，任(ren)由銀行(xing)收房(fang)、拍(pai)賣(mai)，幾(ji)乎沒可能(neng)拍(pai)賣(mai)能(neng)拍(pai)到(dao)(dao)700萬(wan)。如果只賣(mai)到(dao)(dao)了(le)400萬(wan)，銀行(xing)就有(you)了(le)300萬(wan)的(de)(de)虧損(sun)。

小心法院新規和銀行手段！

銀行可不傻，它不但(dan)會派貸后管理催收專員天天“光臨”你(ni)家，而且會逐一盤點你(ni)的(de)資(zi)產，一旦發現購房者還有其他資(zi)產，那就繼續查封拍(pai)賣，直(zhi)到(dao)銀行追回自己的(de)損失。

要(yao)知道(dao)，2015年僅上半年17家(jia)上市銀行的(de)個人住(zhu)房貸款放貸總額就達到10.7萬億元（Wind數據），1月住(zhu)戶中長期(qi)貸款也高達4783億元（央(yang)行數據），銀行絕對不(bu)允許這(zhe)么大比例(li)的(de)房貸追不(bu)回(hui)帳的(de)。

更(geng)重要的是，如今最高人民法院公布(bu)《最高人民法院關于人民法院辦理執行(xing)異議(yi)和復議(yi)案件(jian)若干問(wen)題的規(gui)定(ding)》第二(er)十(shi)條規(gui)定(ding)三種情況說(shuo)，法院不支持(chi)被執行(xing)人提出家庭唯一住房的異議(yi)。

其中就(jiu)包括有多套住宅、惡意(yi)轉移資(zi)產、以及(ji)(ji)申請執行(xing)人(ren)按照(zhao)當地廉(lian)租住房(fang)保障面積標(biao)準為被(bei)執行(xing)人(ren)及(ji)(ji)所扶養家屬提供(gong)居住房(fang)屋，或(huo)者同意(yi)參照(zhao)當地房(fang)屋租賃市場平均租金標(biao)準從該房(fang)屋的變價款中扣除五(wu)至八年租金。

所(suo)以，那些覺(jue)得(de)房子貶值就(jiu)不(bu)還貸或(huo)者(zhe)還不(bu)起貸的(de)，千(qian)萬不(bu)要(yao)再仗著那是自己的(de)家庭唯一住房就(jiu)理(li)直氣(qi)壯了。

唯一住房被拍賣怎么辦？

換個角度來說，有些購房者(zhe)并非(fei)投機取巧鉆空(kong)子，而(er)是真(zhen)的無法償還銀行債務，當家庭唯一(yi)住房被強制拍(pai)賣時(shi)，自己和家人無法解決居(ju)住問題，該怎么辦呢(ni)？

上面的(de)法(fa)(fa)規提到過的(de)，這(zhe)種情(qing)況下(xia)經法(fa)(fa)院核(he)實，可以由(you)債主(zhu)（申請執(zhi)行人）為債務人提供臨時(shi)住房（這(zhe)種臨時(shi)住房，從地段配套到面積(ji)戶型，都是(shi)參照廉(lian)租房標準來的(de)）。

也就是說，如果一個人在(zai)(zai)市中心買(mai)了一套100平米的(de)房(fang)子(zi)，最終沒有能力繼續按揭(jie)，到(dao)時候銀(yin)行可以收房(fang)、拍賣(mai)，但需要在(zai)(zai)一段(duan)時間內(nei)給他租一套便宜的(de)房(fang)子(zi)。待拍賣(mai)結束后，如果拍賣(mai)所得(de)多于銀(yin)行損失，超過部分在(zai)(zai)扣除訴(su)訟費用之后，將(jiang)退還(huan)給原業(ye)主(zhu)。

但想必(bi)絕大多數人是(shi)不太(tai)愿意(yi)接(jie)受這種選項的(de)吧。所以邦爺提醒大家兩點：

第一，如果(guo)無法繼續還貸(dai)，也不能簡單將(jiang)房子(zi)丟給銀行，任由他(ta)們處置。可(ke)以計(ji)算一下已經支付的(de)成本，和房子(zi)可(ke)以賣出(chu)的(de)價格“先賣為強”，因為你自己(ji)賣總比拍賣損(sun)失小些吧。

第(di)二，在國土(tu)部門辦理了正(zheng)式抵押(ya)手續的惟(wei)(wei)一住(zhu)(zhu)房(fang)，會“更容易(yi)”被(bei)查(cha)封(feng)拍(pai)賣。但如(ru)(ru)果僅(jin)僅(jin)是(shi)合(he)同(tong)約定(ding)，沒有辦理正(zheng)式抵押(ya)手續，法(fa)院不能輕易(yi)查(cha)封(feng)你(ni)的住(zhu)(zhu)宅。如(ru)(ru)果你(ni)僅(jin)僅(jin)是(shi)因為普通債(zhai)務(wu)，被(bei)人(ren)逼迫出售或(huo)強制查(cha)封(feng)/拍(pai)賣惟(wei)(wei)一住(zhu)(zhu)房(fang)，你(ni)是(shi)有申辯(bian)空間的。

編輯：王(wang)婷婷 審核(he)：楊羚強 終(zhong)審：蔡(cai)戰(zhan)波