每經編輯｜包雨(yu)朦    

每經記者 包雨朦

據國家統計局去年12月的數據，截至2015年11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，再次創下歷史新高。按照我國人均住房面積35平方米計算，空置的住房可供2億人口居住。

然而更讓人心驚的是，這一統計數(shu)據只包(bao)括竣工后(hou)、未(wei)售(shou)出的現房(fang)，但大量已(yi)建設(she)未(wei)竣工、以及還未(wei)開工的潛在庫存(cun)并未(wei)計算在內，一旦計入，中(zhong)國樓市的庫存(cun)可能倍增。

個別城市13年才能賣完

在全國(guo)商品(pin)房(fang)庫(ku)存高企的事實背后，城市(shi)(shi)(shi)分化(hua)已(yi)成為房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的主基調。新(xin)城控股(gu)高級副(fu)總裁(cai)歐陽(yang)捷這樣概(gai)括當前的房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)分化(hua)情況：一線城市(shi)(shi)(shi)全面向好，二線城市(shi)(shi)(shi)部(bu)分向好，三四線城市(shi)(shi)(shi)依然面臨較大的去庫(ku)存壓(ya)力。

易居中國執行總裁丁祖昱指出，北上廣深四個一線城市的市場規模基本上都在千萬平方米左右，每年的成交規模能達到一千億元以上，而全國的平均水平是171億元。

除了(le)樓(lou)市(shi)發(fa)展一直(zhi)較(jiao)為穩定(ding)的一線(xian)城市(shi)成交不斷走高之外，南(nan)京(jing)、蘇州、合肥等熱點二(er)線(xian)城市(shi)也進(jin)入了(le)樓(lou)市(shi)發(fa)展的快車(che)道，量價(jia)走勢(shi)顯著，需求旺盛(sheng)，城市(shi)消(xiao)化周(zhou)期更是(shi)跌入了(le)半(ban)年(nian)以來的低位(wei)。

中國指數研究院的報告顯示，在監測的160座城市中，多數三四線城市的房地產市場受各類因素影響，發展面臨較大風險。以河北唐山為例，2013年唐山的經營性用地成交量達到了最高峰，近3年成交地塊的規劃建筑面積達3592萬平方米，而近3年的年均銷售面積僅263萬平方米。按照這一去化速度，需要長達13年的時間才能消化掉近3年成交的土地。

克爾瑞的(de)(de)研究報(bao)告(gao)指出(chu)，高庫(ku)(ku)存與長(chang)周期往往相伴出(chu)現，共同推高了(le)樓(lou)市的(de)(de)風(feng)險。內在的(de)(de)原因(yin)，一(yi)(yi)方(fang)面(mian)是在當前(qian)庫(ku)(ku)存高企(qi)，城(cheng)市的(de)(de)新增(zeng)(zeng)供(gong)應量仍大幅增(zeng)(zeng)長(chang)；另一(yi)(yi)方(fang)面(mian)是城(cheng)市經濟(ji)發展水(shui)平(ping)有限，大部分(fen)內生需求已經得(de)到滿足，外(wai)來人口(kou)導(dao)入需求不(bu)足導(dao)致成(cheng)交(jiao)不(bu)振，未來這些壓力城(cheng)市的(de)(de)庫(ku)(ku)存問題還(huan)需要更長(chang)的(de)(de)時間(jian)改善。

即便是三四線城市，也因區位因素、經濟發展、人口狀況的不同而面臨著不同的命運。以河北保定為例，搜房網的數據顯示，2015年保定市新建住宅均價為5929元/平方米，相較2014年上漲9.3%，較2013年上漲20.8%。

中國指(zhi)數研究院的(de)(de)報告指(zhi)出，保定、涿州(zhou)、武清等城(cheng)市將(jiang)在京津冀一體化發展(zhan)的(de)(de)利好下面臨機(ji)遇；廣(guang)東汕頭、浙(zhe)江湖州(zhou)等三四線城(cheng)市或依靠(kao)區位優勢和旅(lv)游特(te)色(se)，取得較好的(de)(de)房地產去庫存(cun)效果。

人口密度成為投資決策關鍵

中國指(zhi)數研究院研究總監蔣云鋒認(ren)為，供應合理是城市房地產(chan)良性發展(zhan)的基礎條件(jian)。而政策機遇、特色產(chan)業(ye)發展(zhan)及(ji)城市規(gui)劃的完善(shan)也有助于帶動城市樓市的上(shang)行(xing)發展(zhan)。反觀那些房地產(chan)投資(zi)風險(xian)較大(da)的城市，往往與前期投資(zi)過度、經(jing)濟(ji)發展(zhan)緩(huan)慢(man)、人口吸引力(li)弱(ruo)等(deng)原因(yin)脫不開干系(xi)。

丁祖(zu)昱則表示(shi)，判(pan)斷一座城市是否具(ju)有開發(fa)價值的指標很多。最簡單直接(jie)的判(pan)斷方式就(jiu)是，土(tu)地消(xiao)化(hua)周期越(yue)短越(yue)好(hao)，人(ren)均(jun)住宅供應面積(ji)越(yue)少(shao)越(yue)好(hao)，人(ren)口密(mi)度(du)越(yue)高越(yue)好(hao)，人(ren)均(jun)購房支出(chu)越(yue)高越(yue)好(hao)。

克爾瑞研究中心副總經理林波表示，三四線城市(shi)開(kai)發利潤率的(de)下降，導致(zhi)過(guo)去一(yi)年房企中形成了一(yi)股回撤一(yi)二線城市(shi)的(de)風潮。這其中更深(shen)層的(de)原(yuan)因(yin)在于一(yi)二線城市(shi)凈流(liu)入(ru)大，整體經濟更有(you)活力。可見人口因(yin)素是(shi)判斷(duan)是(shi)一(yi)座城市(shi)是(shi)否具有(you)開(kai)發價值的(de)重要(yao)標準。

去年8月克爾瑞公布的《中國城市房地產投資前景排行榜》顯示，三線城市中的東莞、佛山、無錫均擠入了房地產投資前景20強之列，分居第12、15及19名，其(qi)投資前景甚至好(hao)于多數(shu)二線城市。

對此，林波解釋稱，從人口和經濟發展狀況來看，東莞、佛山、無錫在三線城市中都屬于出類拔萃。人口密度指標顯示，目前三個城市人口密度均超過1500人/平方公里，其中，東莞更是達到3376人/平方公里。

丁祖昱(yu)表示，人口密度越高，體(ti)現了一個規(gui)模和集(ji)聚效(xiao)應，從(cong)政府來(lai)說可以以更少的(de)投(tou)資來(lai)服務更多(duo)的(de)人群，投(tou)資相對來(lai)說也(ye)比較(jiao)能(neng)夠(gou)容易(yi)地(di)去做基(ji)礎(chu)式的(de)投(tou)資，對房(fang)地(di)產業來(lai)說也(ye)是(shi)一個很好的(de)提(ti)升作用。同(tong)樣(yang)如(ru)此，人口規(gui)模越大，市場(chang)供求關系(xi)越緊張，房(fang)地(di)產價格越容易(yi)往上走。