每(mei)經(jing)編輯(ji)｜吳若凡     

（本文原(yuan)載于微信公眾(zhong)號“邦地產”real-estate-circle）

去年(nian)底(di)，上海(hai)莘(xin)莊一(yi)帶的居民，人人為即將(jiang)到(dao)來(lai)的“身價(jia)暴增”興高采(cai)烈。因為當時(shi)金輝花(hua)28.15億（樓面價(jia)4.38萬(wan)/平）拿了一(yi)宗莘(xin)莊的地塊，項目日后(hou)銷售的保本(ben)價(jia)都在(zai)7萬(wan)元/平，周邊房價(jia)是(shi)被帶漲的節奏(zou)。

沒過多久，“財神爺”金輝又讓南京江寧一(yi)(yi)帶(dai)的居民體會了一(yi)(yi)把“即將暴(bao)富”的滋味，因為它又花了10.1億元拿下江寧勝太路一(yi)(yi)宗地(di)(di)塊，樓面地(di)(di)價達到16389元/平，華麗(li)(li)麗(li)(li)的新“地(di)(di)王”。

“地王”得主賣房不給力？！

按理(li)說，對于開(kai)發商來說，有(you)(you)錢拿地(di)必然是(shi)賣房賺了不(bu)少嘛。但事實卻是(shi)，金輝運營的幾個主(zhu)要項目(mu)中，西安(an)(an)世界城上(shang)東(dong)區的預(yu)售(shou)率為5%、江蘇句容的四季金輝項目(mu)總(zong)體預(yu)售(shou)率只(zhi)有(you)(you)59%（南區預(yu)售(shou)率只(zhi)有(you)(you)1%）、成都的金輝悅府總(zong)體預(yu)售(shou)率只(zhi)有(you)(you)52%、江蘇淮安(an)(an)的天鵝灣(wan)項目(mu)從2013年(nian)建造至今預(yu)售(shou)率只(zhi)有(you)(you)64%。

另外，沈(shen)(shen)陽(yang)的湖畔里項(xiang)目的總(zong)體預售(shou)率(lv)也(ye)僅為55%（二期(qi)(qi)只有(you)6%），沈(shen)(shen)陽(yang)房(fang)產(chan)網的數據就顯示(shi)，該項(xiang)目二期(qi)(qi)從去年(nian)9月開始賣，近5個月才(cai)賣掉502套中的24套房(fang)子。雖然(ran)這個樓盤的高層均價才(cai)5700元(yuan)/平(ping)(ping)，花(hua)園洋房(fang)也(ye)就7300元(yuan)/平(ping)(ping)，按照主力戶型七八十平(ping)(ping)米計算，總(zong)價最(zui)高不到50萬，沈(shen)(shen)陽(yang)這樣的二線(xian)省(sheng)會城市，很多年(nian)輕(qing)白領兩三年(nian)收入就可以買下(xia)的。

另(ling)一(yi)邊，據說(shuo)金(jin)輝(hui)在成都的金(jin)輝(hui)悅府項目，地處剛(gang)需(xu)旺(wang)盛的高新區(qu)，面積(ji)也是剛(gang)需(xu)青(qing)睞(lai)的中小(xiao)戶型(xing)，6000元/平(ping)的均價一(yi)樣賣得不好。

打算上市風險不小？！

要知(zhi)道，1月29日證監會官網(wang)預披露了金(jin)輝集團的IPO招股(gu)書，公司(si)擬登陸上(shang)交所，總股(gu)本(ben)為18億(yi)(yi)股(gu)，此次擬發行數量不超過6億(yi)(yi)股(gu)，計劃投入募資60億(yi)(yi)元(yuan)建設重(zhong)慶金(jin)輝城(cheng)(cheng)、蘇(su)州優步(bu)花園、西(xi)(xi)安(an)天鵝灣西(xi)(xi)園及西(xi)(xi)安(an)金(jin)輝世界城(cheng)(cheng)上(shang)東區四個房(fang)地產開發項目(mu)。

有(you)業(ye)內人士甚至(zhi)擔(dan)心這家(jia)剛(gang)交了招股說(shuo)明書的(de)公司(si)上(shang)市(shi)(shi)不(bu)久，就要戴上(shang)“ST”的(de)帽子(zi)。對此，金(jin)輝方面回應，銷售(shou)差是(shi)和在那些市(shi)(shi)場不(bu)太好的(de)城市(shi)(shi)布局有(you)關(guan)。金(jin)輝的(de)許多項目會(hui)集中在長三(san)角是(shi)和當(dang)地政府給(gei)予的(de)優惠(hui)政策有(you)關(guan)，當(dang)時金(jin)輝在諸如淮安(an)、句(ju)容等(deng)地雖然(ran)去化率相對慢(man)了些，但由于成本低，因(yin)此不(bu)會(hui)影響(xiang)公司(si)利(li)潤。

話雖(sui)如此， 告別了暴利(li)時代的房(fang)地產，要掙(zheng)到錢還是(shi)需要高水平的。2015年92家地產上市公(gong)司的年報(bao)預(yu)顯示(shi)，有(you)超一半(ban)的房(fang)企預(yu)虧預(yu)減。

業(ye)內有言(yan)論(lun)稱，如果金輝集團在沈陽、成都、句容等(deng)地(di)的項目銷售面沒有很好的改進，新(xin)拿下的地(di)王(wang)項目又再出現銷售受(shou)阻(zu)的情(qing)況(kuang)，公司的財務(wu)情(qing)況(kuang)或受(shou)較(jiao)大影響，不(bu)利于上市發(fa)展。

編輯：王婷婷 審核：楊(yang)羚強(qiang) 終審：蔡戰波(bo)