每經編輯｜李宇(yu)嘉    ;

◎李宇嘉

央行在春節前(qian)送來了“大紅(hong)包”，非(fei)限購城(cheng)市購置首(shou)(shou)套(tao)房、二套(tao)房的(de)首(shou)(shou)付比例分別降至20%和(he)30%。這讓(rang)回(hui)鄉過(guo)節、兜里揣著(zhu)年終獎的(de)人心動，在探親之余可(ke)能(neng)會想在老家(jia)買套(tao)房。就業密集(ji)的(de)大城(cheng)市住房單價動輒(zhe)上萬(wan)甚(shen)至四(si)(si)五萬(wan)元，而在中(zhong)西部的(de)三、四(si)(si)線(xian)城(cheng)市老家(jia)，一(yi)般房價不過(guo)幾千(qian)元，一(yi)套(tao)80平(ping)方(fang)米的(de)房子總價在40萬(wan)元以(yi)(yi)下是常有的(de)事，在新政(zheng)下僅需約8萬(wan)元就可(ke)以(yi)(yi)搞定首(shou)(shou)付。

目前，中西部多(duo)地(di)都出臺了購房(fang)優惠政(zheng)策(ce)，包括財政(zheng)按購房(fang)面積補貼現(xian)金(jin)、減免契稅、水(shui)電氣繳費折扣等，以(yi)此鼓勵農民工、返鄉(xiang)探親(qin)人群買房(fang)。很多(duo)人都有讓子(zi)女在(zai)城(cheng)市接受教育、給年邁父母(mu)選(xuan)擇一個(ge)利于養老的(de)地(di)方等想法，借助于多(duo)重利好(hao)，此時在(zai)鄰近家(jia)鄉(xiang)的(de)三、四線(xian)城(cheng)市買房(fang)無疑是一個(ge)好(hao)時機(ji)。但是，筆者春節前后在(zai)粵北(bei)、廣西等地(di)一些三、四線(xian)城(cheng)市調研(yan)，發(fa)現(xian)這些城(cheng)市的(de)樓市存在(zai)幾大問(wen)題(ti)：

一(yi)是庫存(cun)量大，在(zai)售庫存(cun)消化(hua)期均在(zai)2年以上(shang)，而且這些城(cheng)市預售要求渙散(san)，一(yi)些隱性(xing)庫存(cun)隨(sui)時會冒出來，購房(fang)者忌憚未來房(fang)價(jia)繼續下調，買房(fang)積極性(xing)不高；

二是(shi)新房多(duo)位(wei)于偏遠的新區或新城，房子早建(jian)起來了(le)，但(dan)連接(jie)主城區的道路還在(zai)建(jian)，更談不上公共服務，已(yi)售房屋也并(bing)無(wu)多(duo)少(shao)入(ru)住率；

三是(shi)買(mai)房人群中農(nong)民工(gong)或(huo)大(da)城市白領(ling)“返鄉置業”占40%~50%，但很多人未來幾年并無入(ru)住打算(suan)，只是(shi)為以后保障(zhang)或(huo)“落腳(jiao)”提前鋪墊。

基于以上考慮，盡(jin)管國家不斷送出“紅(hong)包(bao)”，但并非(fei)所(suo)有三(san)、四線(xian)城市(shi)的樓市(shi)都會火爆起來。

在(zai)2016年(nian)這個“猴(hou)年(nian)”，國家為(wei)保持樓(lou)(lou)市穩定，政(zheng)策面(mian)、資金面(mian)上的(de)利好還會(hui)繼續出(chu)現(xian)。一線城市房(fang)價(jia)因長期上漲(zhang)而(er)(er)高不可(ke)攀，成為(wei)須臾不可(ke)靠近的(de)“老虎”。但(dan)是，三(san)、四線城市的(de)樓(lou)(lou)市，在(zai)整(zheng)體受益于中央和地方的(de)政(zheng)策激勵下，哪(na)些將脫穎而(er)(er)出(chu)成為(wei)活蹦亂(luan)跳的(de)“猴(hou)王”呢？支撐購房(fang)者投資價(jia)值的(de)因素又在(zai)哪(na)里呢？

首(shou)先，特(te)(te)大(da)(da)城市(shi)(shi)因(yin)控制人(ren)口導(dao)致落戶困難，而房價也已將絕(jue)大(da)(da)多數剛需拒之門(men)外，因(yin)此(ci)特(te)(te)大(da)(da)城市(shi)(shi)輻射范圍(wei)內的三、四線(xian)城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)將成(cheng)為受益者。特(te)(te)別(bie)是2015年以來，非(fei)限(xian)購(gou)城市(shi)(shi)房貸首(shou)付(fu)“三連降(jiang)”，利率(lv)降(jiang)至歷史最(zui)低(di)，特(te)(te)大(da)(da)城市(shi)(shi)“白領”到周邊買房明(ming)顯增(zeng)量。

比如，2015年東莞、惠州(zhou)臨近深圳的(de)樓(lou)市(shi)(shi)銷售規模(mo)創歷(li)史新(xin)高(gao)，其中一半為(wei)深圳買(mai)家；2015年昆山(shan)商(shang)品住房(fang)(fang)成交(jiao)量首次突(tu)破5萬套，房(fang)(fang)價漲(zhang)幅為(wei)3.1%，居(ju)江蘇17個(ge)統計城(cheng)市(shi)(shi)的(de)首位，購房(fang)(fang)者中上(shang)海買(mai)家占主體。目(mu)前，這(zhe)(zhe)些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)價上(shang)漲(zhang)明顯(xian)。筆者認為(wei)，在杠(gang)桿(gan)率進(jin)一步提高(gao)的(de)刺(ci)激下，加上(shang)房(fang)(fang)價上(shang)漲(zhang)預期(qi)，以及(ji)政府在交(jiao)通(tong)等基礎設施(shi)上(shang)的(de)投入增大，未來(lai)這(zhe)(zhe)些(xie)城(cheng)市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)的(de)投資價值會(hui)顯(xian)現。

2016年(nian)，三(san)(san)、四(si)(si)線(xian)城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)的(de)“猴王”，還有望在(zai)民間(jian)富庶(shu)、資金(jin)積淀(dian)深厚的(de)區(qu)域產生，最明顯的(de)就是(shi)浙江(jiang)的(de)溫州(zhou)、寧波、金(jin)華，以及福建的(de)晉江(jiang)、泉州(zhou)等少數三(san)(san)、四(si)(si)線(xian)城(cheng)市(shi)。以浙江(jiang)為例，2015年(nian)上(shang)半年(nian)，浙江(jiang)城(cheng)鎮居民人均可(ke)支配收入22640元(yuan)，排名全國第三(san)(san)，僅(jin)次于上(shang)海和(he)北京；農(nong)村居民人均可(ke)支配收入12005元(yuan)，僅(jin)次于上(shang)海。更重要的(de)是(shi)，浙江(jiang)城(cheng)鄉居民人均可(ke)支配收入倍差僅(jin)為1.9，城(cheng)鄉差距比較小，這些都是(shi)樓(lou)市(shi)長期繁榮的(de)有效支撐(cheng)。

此外，城市(shi)(shi)基礎(chu)設施比(bi)(bi)較(jiao)完善(shan)，特別是高鐵、高速公路(lu)到達(da)率高，在(zai)承接(jie)東部沿海城市(shi)(shi)傳統制造業轉移方面做得(de)比(bi)(bi)較(jiao)好的(de)(de)部分(fen)三、四(si)線城市(shi)(shi)；或(huo)者非農產(chan)業特色鮮明、多樣化且符合產(chan)業升(sheng)級轉型方向(xiang)的(de)(de)三、四(si)線城市(shi)(shi)，樓市(shi)(shi)發展的(de)(de)基礎(chu)也比(bi)(bi)較(jiao)扎實。這些城市(shi)(shi)或(huo)位于區域核心大城市(shi)(shi)周邊，或(huo)名列百強縣市(shi)(shi)，由于房價并不高，但居民收入(ru)水平相對較(jiao)高，樓市(shi)(shi)發展的(de)(de)基本面較(jiao)為健康，也有望成為2016年三、四(si)線城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)的(de)(de)“猴王”。

最后，還(huan)有勞(lao)(lao)務輸出(chu)大省(sheng)，如湖(hu)南、湖(hu)北(bei)、安徽、四川等。這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)省(sheng)份(fen)輸出(chu)勞(lao)(lao)務人數(shu)均在千萬(wan)級，特大城(cheng)市連接這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)省(sheng)份(fen)二三線(xian)、三四線(xian)城(cheng)市的高鐵和高速公路基本建(jian)成，交通(tong)便利；加上(shang)這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)城(cheng)市人均耕地少(shao)，倒逼勞(lao)(lao)務人員(yuan)告老還(huan)鄉時可能(neng)會就近(jin)在老家附(fu)近(jin)三、四線(xian)城(cheng)市落腳。因此，這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)省(sheng)份(fen)返(fan)鄉置業(ye)開展得(de)轟轟烈(lie)烈(lie)。2016年，隨著降低(di)購房成本、提高杠桿(gan)的政策激勵，這(zhe)(zhe)些(xie)(xie)省(sheng)份(fen)部分三、四線(xian)城(cheng)市也有望脫穎而出(chu)成為(wei)樓(lou)市的“猴王”。

目前，購房(fang)(fang)稅(shui)費成本、利率(lv)水(shui)平降(jiang)至(zhi)歷史最低位，貸款杠桿率(lv)也提升至(zhi)2008年的水(shui)平，加上各地政(zheng)府(fu)直接財政(zheng)補(bu)貼(tie)、稅(shui)費減(jian)免，以(yi)及后續還(huan)會發布利好政(zheng)策，因此，2016年房(fang)(fang)產投資機會開(kai)始顯現。對于那(nei)些無法在大城市實現住房(fang)(fang)夢的人(ren)來說，瞄準三、四線城市樓市的“猴(hou)王”是一個可行的選擇(ze)。

（作者(zhe)為深圳市房(fang)地(di)產研(yan)究中(zhong)心研(yan)究員）