“今年(nian)春節(jie)我們樓盤(pan)銷售處‘沒(mei)(mei)打烊’，但跟去(qu)年(nian)春節(jie)的(de)成交(jiao)沒(mei)(mei)法比(bi)。去(qu)年(nian)的(de)情況(kuang)是同事忙(mang)(mang)都忙(mang)(mang)不過來，今年(nian)就很平(ping)淡，基本(ben)上沒(mei)(mei)有新的(de)成交(jiao)。”在北京大興區的(de)一處商品住宅售樓處，售樓員(yuan)小肖告訴中國證券報記者，節(jie)后開盤(pan)的(de)部分(fen)準現房可能每平(ping)方米提(ti)價一兩千元。

業內人士(shi)告訴記者，在房地產(chan)“去庫存”的大勢下，房企發展策略加(jia)(jia)(jia)速分(fen)化(hua)(hua)(hua)。龍頭房企側重(zhong)做“加(jia)(jia)(jia)法”，或(huo)沖刺“千億(yi)俱樂部”，或(huo)優化(hua)(hua)(hua)項目的城市布(bu)局；中小房企側重(zhong)做“減法”，或(huo)降(jiang)價跑量，或(huo)退地賣(mai)項目。同時，不少品牌房企“加(jia)(jia)(jia)減法”混用，“減”住宅“加(jia)(jia)(jia)”商業、旅游(you)、養老等特色(se)地產(chan)，優化(hua)(hua)(hua)主業產(chan)品線。此外(wai)，做金融，搞醫藥(yao)，多元化(hua)(hua)(hua)轉型(xing)也在提速。

分化：樓市“去庫存”繼續調整

2月12日，農歷(li)大年(nian)初五，中(zhong)國證(zheng)券報記者走訪上述大興區樓盤時發現，前來看房(fang)的人并不(bu)多。下午3點(dian)至4點(dian)半，共有(you)四組看房(fang)人前來咨詢。該樓盤主要(yao)針對改善型需求(qiu)，最小(xiao)戶型面積是130平方(fang)米。

“房(fang)貸政策調(diao)整了(le)，二套房(fang)首付比(bi)例降(jiang)到三成。正(zheng)好父母來(lai)北(bei)京過節，我(wo)們就來(lai)看(kan)看(kan)房(fang)子(zi)。”購房(fang)人張先生說(shuo)，“我(wo)觀察了(le)一(yi)年多(duo)，北(bei)京的房(fang)價還(huan)在漲，特別是(shi)市區(qu)里的學區(qu)房(fang)漲得(de)比(bi)較多(duo)，郊區(qu)的房(fang)子(zi)相(xiang)對便(bian)宜(yi)一(yi)些，漲的幅度較小。”

樓盤(pan)銷售員小肖提醒(xing)他說：“節后我們就會調(diao)(diao)價，大(da)概每平方米上(shang)調(diao)(diao)1000-2000元。”對此，張先(xian)生并不(bu)著急。在他看來，北京(jing)城八(ba)區之外的(de)區縣有(you)不(bu)少樓盤(pan)，房價不(bu)可(ke)能快漲，自己有(you)很(hen)大(da)的(de)選擇余地，最重要的(de)是選一個性(xing)價比合適的(de)房子。比如，建筑質量、社區服務比較(jiao)好，交通比較(jiao)便利。

小肖也承認，對于改善型(xing)需求的購房(fang)人(ren)，價(jia)格不是(shi)(shi)他(ta)們(men)考(kao)慮的核心因(yin)素，主(zhu)要的還是(shi)(shi)樓盤的綜合品質，包括開發商的信譽、物業(ye)服務(wu)等。

據亞豪(hao)機構(gou)監測(ce)，今年(nian)春(chun)節期間，北京樓市沒有新盤(pan)(pan)開盤(pan)(pan)，這是連續第八年(nian)春(chun)節期間零開盤(pan)(pan)。亞豪(hao)機構(gou)副總經理任啟鑫認為(wei)，北京市場(chang)豪(hao)宅化特征(zheng)將更加明(ming)顯，基(ji)于高端項目(mu)的特性，2016年(nian)推盤(pan)(pan)節奏將進一步放緩，北京樓市逐步進入(ru)“少(shao)而精”的銷售階段。

業內人(ren)士(shi)認為(wei)，這實際(ji)上意味著(zhu)樓市已(yi)步入品質時代，靠(kao)拿(na)地就賺錢的(de)(de)開(kai)發模(mo)式已(yi)一(yi)去不復返(fan)。買方市場(chang)之下，各城市之間(jian)的(de)(de)分(fen)化(hua)、城市內部核心(xin)與郊區地段的(de)(de)分(fen)化(hua)都將(jiang)加(jia)劇。北(bei)京房(fang)地產業協會副會長(chang)兼秘書長(chang)陳志認為(wei)，2016年北(bei)京樓市分(fen)化(hua)會進一(yi)步加(jia)劇，房(fang)價上漲，但整體成交量有下行的(de)(de)壓力。

春節期間(jian)，不少(shao)三四線城市的樓(lou)盤銷售處大都關門，去庫存壓力沉重。中信建(jian)投房(fang)地產(chan)研(yan)究員在湖北(bei)省荊門市沙(sha)洋(yang)縣(xian)發現，全縣(xian)在建(jian)及擬建(jian)房(fang)地產(chan)開發項目約30個左(zuo)右，其中沙(sha)洋(yang)縣(xian)城新開盤6個項目，平均去化率10%左(zuo)右。

在(zai)(zai)(zai)其(qi)他一些(xie)中小(xiao)(xiao)城市(shi)，施工單(dan)位墊(dian)資開(kai)發(fa)的現(xian)象(xiang)比較普(pu)遍(bian)，項(xiang)目墊(dian)資普(pu)遍(bian)在(zai)(zai)(zai)30%-50%，更有甚者(zhe)高(gao)達80%，通過(guo)層層分包，大(da)小(xiao)(xiao)施工單(dan)位套牢在(zai)(zai)(zai)高(gao)庫存和房(fang)價下降(jiang)中。同時，以房(fang)抵賬現(xian)象(xiang)普(pu)遍(bian)，一些(xie)工程(cheng)抵賬房(fang)以較低(di)價格投(tou)放市(shi)場，加劇降(jiang)價預期，企業為增(zeng)加銷售(shou)量，在(zai)(zai)(zai)成交價格上大(da)幅優惠，形成惡(e)性循環。

“對企業來講，重大問題是現金流能不能頂住。頂不住，可能有一些要降價，解決現金流的問題，所以我們說走出困局一個重要的條件就是能不能讓現金流維持。”華遠地產(chan)前董事長任志強(qiang)認為，今年有可(ke)能出(chu)現同城(cheng)價格差(cha)的現象，在一線城(cheng)市(shi)和很多三線城(cheng)市(shi)都可(ke)能出(chu)現這樣的差(cha)異，中心區(qu)和邊緣(yuan)地區(qu)的差(cha)別。

而在泰禾集團董事長黃(huang)其森眼里，房(fang)地產庫存過高是(shi)多年積累的結果(guo)，主要在三四線城市(shi)，而目(mu)前(qian)人口向大城市(shi)、中心(xin)城市(shi)轉移的趨勢短時期(qi)很(hen)難(nan)改變。開(kai)發商去庫存一定要割(ge)肉、降價，期(qi)望政府補貼、收購(gou)是(shi)不切(qie)實際的。

轉型：房企“加減法”各有高招

“兩年(nian)前(qian)，我就(jiu)說過，如果(guo)連一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的房(fang)(fang)地產市(shi)場都不行，那(nei)中(zhong)國就(jiu)沒(mei)有(you)行的城(cheng)(cheng)市(shi)了。”黃(huang)其森說，依(yi)然(ran)看好房(fang)(fang)地產特別是一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)、二線(xian)核心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)(fang)地產市(shi)場，泰(tai)禾的戰略就(jiu)是在上(shang)述城(cheng)(cheng)市(shi)重點布局。

泰禾集(ji)團未(wei)來(lai)一(yi)段時間的(de)(de)(de)發展思(si)路是繼續堅持“三個不(bu)(bu)(bu)變(bian)”：房(fang)地產主業(ye)的(de)(de)(de)核心地位不(bu)(bu)(bu)會(hui)改變(bian)，“扎(zha)根福建(jian)(jian)本土，深耕一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)”的(de)(de)(de)發展戰(zhan)略不(bu)(bu)(bu)會(hui)改變(bian)，高(gao)品(pin)質差異化(hua)的(de)(de)(de)產品(pin)品(pin)質不(bu)(bu)(bu)會(hui)改變(bian)。“除了福建(jian)(jian)大本營之外(wai)，泰禾集團70%以上(shang)的(de)(de)(de)貨值，集中(zhong)在北京、上(shang)海等一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)。前些年(nian)，有許多三四線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)市(shi)場機會(hui)，但(dan)我們拒絕了誘惑。未(wei)來(lai)，我們還將擇(ze)機繼續加(jia)碼一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)土地儲(chu)備和項目開拓(tuo)。”黃其(qi)森(sen)說(shuo)。

在產(chan)品(pin)線上，泰禾(he)將(jiang)發力(li)商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)。在黃其森看來，商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)泡沫是(shi)結構性的，城市之間不平衡，一線城市、二線核(he)心城市的商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)還有發展(zhan)空間。“下階段，泰禾(he)商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)將(jiang)通(tong)過自建(jian)、代建(jian)、改造(zao)等多(duo)種方式，輕重并舉，加快泰禾(he)商業(ye)(ye)(ye)(ye)項目(mu)的全國(guo)布局。”在多(duo)元化(hua)業(ye)(ye)(ye)(ye)務(wu)上，泰禾(he)集團將(jiang)架構除(chu)地(di)產(chan)之外的金(jin)融、健康、文化(hua)等新的產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)集群。

泛海控股在深入推進業務轉型，未來發展方(fang)向是(shi)成為“房地產+金融+戰略投資”綜合型上市公司(si)業務平臺。

融(rong)創(chuang)則強(qiang)調深(shen)耕房地(di)產行業(ye)，暫無多元(yuan)(yuan)化業(ye)務(wu)轉型計劃。融(rong)創(chuang)中國控(kong)(kong)股有限公(gong)司集(ji)團董事會主席(xi)孫宏斌表示，融(rong)創(chuang)中國今(jin)年(nian)(nian)戰略的(de)三個(ge)關鍵詞是“判斷、繼(ji)續布(bu)(bu)局、控(kong)(kong)制風(feng)險”，2016年(nian)(nian)銷售目標(biao)是800億元(yuan)(yuan)，2017年(nian)(nian)的(de)目標(biao)是超(chao)過1000億元(yuan)(yuan)。他說，一線城市(shi)地(di)價上升(sheng)較快，融(rong)創(chuang)今(jin)年(nian)(nian)拿(na)地(di)將(jiang)更加小心(xin)。布(bu)(bu)局方面，融(rong)創(chuang)今(jin)年(nian)(nian)將(jiang)尋找機(ji)會進軍廣深(shen)區(qu)域(yu)，并繼(ji)續完成核心(xin)二線城市(shi)的(de)布(bu)(bu)局。今(jin)明兩年(nian)(nian)的(de)重(zhong)點仍是提升(sheng)產品、服務(wu)水平。截至2015年(nian)(nian)底，融(rong)創(chuang)有約(yue)4400億元(yuan)(yuan)土地(di)儲備，可以支撐未來三四年(nian)(nian)銷售。

寬松：調控“派紅包”值得期待

春節前，央行(xing)、銀監會聯合發布通知調整房貸(dai)政(zheng)策。《國務院關于深入(ru)推進新型城鎮(zhen)化建設的若(ruo)干意見》提出，鼓勵(li)各(ge)地區進一(yi)步放寬落戶條件。除(chu)超大城市和(he)特大城市外，其他城市不得(de)采(cai)取要求(qiu)購(gou)買房屋、投資納稅、積分制等方式設置落戶限制。

業內人士普遍預(yu)期(qi)，今(jin)年房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場將(jiang)(jiang)面臨更寬松的(de)(de)政策環境(jing)。在(zai)經濟下(xia)行壓(ya)力(li)較大(da)的(de)(de)態勢(shi)下(xia)，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場對穩投資、穩增長具(ju)有(you)(you)重大(da)意(yi)義。2015年全國房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)業房(fang)屋新開(kai)工(gong)面積15.4億平方米，同比減少(shao)14.0%。有(you)(you)機構分析(xi)，考慮到2016年二季度開(kai)始(shi)，新開(kai)工(gong)將(jiang)(jiang)進入低基數期(qi)；再加上政策對潛在(zai)銷售的(de)(de)刺(ci)激，2016年二季度新開(kai)工(gong)增速有(you)(you)望觸底。

亞豪機構市場總監郭毅(yi)認為，首(shou)次(ci)購房最低20%的(de)首(shou)付比例已與2008年的(de)政策力度齊(qi)平(ping)，“1.5線(xian)”和二線(xian)城市迎來重大利好，將促進(jin)這(zhe)些城市住宅市場成(cheng)交量的(de)提升。

海通證券認為，政(zheng)府仍(reng)有大量政(zheng)策(ce)后手可供選擇，包(bao)括(kuo)繼續(xu)實行差(cha)別化信(xin)貸、降低資(zi)本金(jin)要求、財稅、土(tu)地和戶籍、保障房等政(zheng)策(ce)。

中(zhong)信建投(tou)認為，未(wei)來的政策(ce)(ce)改善思路可能更多集中(zhong)在不合理的稅費(fei)減免(mian)(mian)層(ceng)面。盡管按揭貸利息支出(chu)抵稅政策(ce)(ce)的推進非朝(chao)夕之事(shi)，但鑒于整體稅制改革(ge)的大方向、多次強調(diao)供給側(ce)改革(ge)下去庫存(cun)的環境，稅費(fei)減免(mian)(mian)層(ceng)面的改革(ge)仍然值得(de)期待。

業(ye)內(nei)人(ren)(ren)士預計，在政(zheng)策(ce)(ce)總體保(bao)持寬松的(de)基礎上，會(hui)加大對特定人(ren)(ren)群、特殊區域(yu)的(de)扶(fu)持力(li)度。比如，對于農民(min)(min)工買(mai)房(fang)(fang)(fang)或在居民(min)(min)在就業(ye)地就近買(mai)房(fang)(fang)(fang)，可能會(hui)有稅(shui)費(fei)優惠。實(shi)際上，不少地方政(zheng)府已出臺(tai)《關于促(cu)進農民(min)(min)進城(cheng)購房(fang)(fang)(fang)擴大住房(fang)(fang)(fang)消(xiao)費(fei)的(de)意見》或類似政(zheng)策(ce)(ce)。比如，河南三(san)門峽市、新鄉市出臺(tai)政(zheng)策(ce)(ce)，對農民(min)(min)工買(mai)房(fang)(fang)(fang)實(shi)行不同幅度的(de)財政(zheng)補貼。