每經(jing)編輯(ji)｜吳若(ruo)凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

要說上海各板塊中，房價(jia)最(zui)可能上漲而且(qie)漲幅最(zui)大的地(di)方，不(bu)(bu)(bu)是陸家(jia)嘴，不(bu)(bu)(bu)是前(qian)灘，也不(bu)(bu)(bu)是迪(di)斯尼，而是青浦，你相(xiang)信嗎？

話說，這個地價和房價都(dou)已經超過整個上海(hai)平均漲幅的青浦板塊，還讓你不得不信。

地價已超前開漲！

先來看一組數據：

1月27日上午，首(shou)創置業(ye)以總價(jia)5.35億元(yuan)競得青浦徐涇鎮(zhen)一宗地(di)塊(kuai)，溢價(jia)率為60.9%，成交樓(lou)板價(jia)達28530元(yuan)/平方(fang)米(mi)。

2月3日(ri)下午，青浦區趙(zhao)巷鎮12A-01A地塊吸(xi)引17家競買人爭奪，上海(hai)運杰(jie)為拿下該(gai)地付出(chu)了10.5億的總價，成交樓板價20473元(yuan)/平方(fang)米(mi)，溢價57.42%。

此前，綠地(di)在青浦重固以總(zong)價18億元(yuan)(yuan)溢價113.34%，拿下了(le)一地(di)塊，樓板價14934元(yuan)(yuan)/㎡。

土地行情，直接影響板塊日后(hou)的房價(jia)，很多業內人士預估這些樓盤未來售價(jia)都(dou)破(po)3萬（元/平方米）。

不(bu)過，地(di)價房價之外，青浦還有一個“助漲”的關鍵因(yin)素——規(gui)劃！

上海唯一的世界級商業中心

要知道未來五年，上(shang)海的最熱區域，或許不是(shi)自貿區，也不是(shi)陸家(jia)嘴，連前灘和迪斯(si)尼都不是(shi)！最大(da)(da)熱點(dian)只(zhi)有一個——大(da)(da)虹橋！“背靠虹橋”即是(shi)青浦漲價的最大(da)(da)動力(li)。

關于虹橋的(de)未(wei)來，可不是邦爺信口說(shuo)的(de)，而是寫在上海“十三五”規劃“綱(gang)要”里的(de)：

在上海未(wei)來五(wu)年(nian)建設的高品質商(shang)(shang)務區規劃中(zhong)，大虹橋是排名第一位(wei)的——定位(wei)服務長(chang)三角、面向(xiang)世界(jie)的一流商(shang)(shang)務區。

之前有政協委(wei)員(yuan)甚至(zhi)提(ti)出要成立虹(hong)橋新區，把大虹(hong)橋的(de)(de)地位提(ti)升到(dao)“浦東(dong)和大虹(hong)橋的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)、上(shang)(shang)海(hai)和江浙的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)，上(shang)(shang)海(hai)和長三角(jiao)的(de)(de)關(guan)(guan)系(xi)”。

一(yi)句(ju)話(hua)，大虹橋已(yi)經(jing)(jing)成為上海(hai)下一(yi)個(ge)五年的戰略重點，是上海(hai)整合整個(ge)長(chang)三角(jiao)乃至(zhi)整個(ge)長(chang)江經(jing)(jing)濟帶沿線區域(yu)的國家級引(yin)擎(qing)。

它很有希望在(zai)(zai)下一(yi)(yi)個五年(nian)成為上海的市(shi)中(zhong)心(xin)，而(er)且是(shi)唯(wei)一(yi)(yi)一(yi)(yi)個可(ke)以輻射(she)到(dao)全(quan)球(qiu)的商(shang)業中(zhong)心(xin)。這也(ye)是(shi)大虹橋(qiao)區別與上海任何一(yi)(yi)個城(cheng)市(shi)中(zhong)心(xin)的優勢(shi)所在(zai)(zai)。

為什么這樣說？比如太陽馬戲團吧，如果它在上海大虹橋辦演出，那么不只上海觀(guan)眾會(hui)來(lai)，長三角觀(guan)眾會(hui)來(lai)，日本、韓(han)國、新加坡、澳(ao)洲的觀(guan)眾，都可以通(tong)過乘飛(fei)機(ji)趕來(lai)觀(guan)賞(shang)。

可(ke)以(yi)說，大虹(hong)橋是可(ke)以(yi)把全(quan)球最好，最美的商業資(zi)源(yuan)引入(ru)(ru)的城(cheng)市(shi)副中心。演出如此，活動如此，各種(zhong)商業、商務(wu)資(zi)源(yuan)也一(yi)樣。說它(ta)是影(ying)響全(quan)球商業的一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)副中心，不能為過(guo)。去年(nian)，在(zai)國家會(hui)議中心入(ru)(ru)駐大虹(hong)橋后，它(ta)甚至被擠癱，足以(yi)說明它(ta)輻射(she)力和(he)影(ying)響力。

超級中心的大后方，就是漲價的節奏~

從整體規劃(hua)來看(kan)，虹橋以商務功能為主(zhu)，居住功能僅占非常小的(de)比例。所以這里的(de)住宅的(de)供(gong)應量極少。

所(suo)以(yi)，可以(yi)預(yu)見的(de)是(shi)未(wei)來(lai)大(da)(da)虹橋(qiao)的(de)居住功能將(jiang)更多依靠周邊，青(qing)浦一(yi)帶的(de)住宅價值會被(bei)大(da)(da)幅提升。

實(shi)際上，早在2014年(nian)，上海就提出在新(xin)一輪城市(shi)建設(she)中(zhong)(zhong)打破“中(zhong)(zhong)心城區“概念，即將松江(jiang)、青浦、嘉定、臨(lin)港設(she)為(wei)新(xin)的城市(shi)副(fu)中(zhong)(zhong)心，在軌道交(jiao)通沿線配置大型住(zhu)宅(zhai)。

而目前，青(qing)浦區(qu)附近可(ke)售(shou)房源均價(jia)已達到(dao)4萬元/平左右，虹(hong)橋的二(er)手房均價(jia)為38361元/平，同比去年(nian)上漲9.14%。若以10%的比例逐年(nian)上漲，虹(hong)橋房價(jia)在5年(nian)后將達到(dao)61778元/平米，甚至更高。

不過，大虹橋雖然遠(yuan)景(jing)看好，但短(duan)期還(huan)有許(xu)多問題需要解決。比如(ru)，商(shang)務(wu)(wu)區(qu)內部的短(duan)駁公交車(che)還(huan)沒(mei)有，從(cong)虹橋火車(che)站前往商(shang)務(wu)(wu)區(qu)的各個寫字樓和商(shang)場還(huan)不方便。道路標識也有待增加(jia)，很多路連出租(zu)車(che)司(si)機也找不到。同樣，商(shang)務(wu)(wu)區(qu)的特色(se)也有待進(jin)一步明晰。

如何充分利用(yong)互聯(lian)網+，幫助入駐企業整合長三角乃至全球資源，發展21世紀的(de)上(shang)海(hai)高(gao)端(duan)智(zhi)造和高(gao)端(duan)服務業，提升全球市場競爭力(li)，也將是(shi)上(shang)海(hai)需(xu)要解決(jue)的(de)問題。當然，當這些(xie)問題被解決(jue)，大虹(hong)橋和青浦等周邊區域的(de)房價(jia)恐怕(pa)會更(geng)高(gao)。