每經編(bian)輯(ji)｜每經記者(zhe) 胡健 萬敏(min) 楊羚強    

◎每經記者 胡(hu)健(jian) 萬敏 楊羚強

2008年開始、2010年結束(shu)的(de)“兩(liang)成首付”重出(chu)江湖，重新擔負(fu)起穩定樓市的(de)重任。

2月2日，中(zhong)國人(ren)民銀(yin)(yin)行、中(zhong)國銀(yin)(yin)行業監督(du)管(guan)理委(wei)(wei)員會發布《關(guan)于(yu)調(diao)整(zheng)個人(ren)住房(fang)貸(dai)款政策有關(guan)問題的通知》，就個人(ren)住房(fang)貸(dai)款政策進行調(diao)整(zheng)。這是央行等部委(wei)(wei)繼“3·30新政”“9·30新政”之后，在一年時間里第三(san)次下調(diao)首(shou)付(fu)比例(li)。

《每日經濟新聞(wen)》記者發現，通知規(gui)定(ding)，不實施(shi)“限購(gou)”措施(shi)的(de)城市，居民家庭首(shou)次購(gou)買普通住房的(de)商業性個(ge)人(ren)住房貸款，原則上(shang)最(zui)低首(shou)付款比例(li)為25%，各地(di)可向(xiang)下浮動5個(ge)百分(fen)點。

據央視(shi)財經報道(dao)，截(jie)至2016年1月22日，全國(guo)46個限購城(cheng)市，僅剩5個城(cheng)市（北京、上海、廣州(zhou)、深圳、三亞(ya)）沒有取消限購。

二套房(fang)(fang)(fang)方(fang)面，通(tong)知顯示(shi)，對擁有1套住(zhu)房(fang)(fang)(fang)且(qie)相應購房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)未結(jie)清的居民家庭，為改善居住(zhu)條件再(zai)次申請商業性個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)購買(mai)普(pu)通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，最低首(shou)付款(kuan)(kuan)比例(li)調(diao)整為不低于30%。

政策：發力點聚焦首付比例

諸多房企和市場研究(jiu)者(zhe)均向《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)表示，政(zheng)策本身在(zai)(zai)預(yu)期之中，供(gong)給側改革(ge)大背景下，樓市去庫存在(zai)(zai)去年(nian)中央經濟工(gong)作會(hui)議就已經被(bei)圈定為今年(nian)五(wu)大任(ren)務之一，相關(guan)政(zheng)策還會(hui)不斷(duan)出臺。

國家統(tong)計(ji)局(ju)數(shu)據(ju)顯示，2015年末，商品(pin)房(fang)(fang)待售面積(ji)達71853萬平(ping)方米，創(chuang)下(xia)歷史新高。中國社科院(yuan)財經戰(zhan)略研(yan)究院(yuan)院(yuan)長(chang)助理倪鵬(peng)飛告訴記者，自2009年以來，房(fang)(fang)地產市場高漲(zhang)帶動(dong)住(zhu)房(fang)(fang)開(kai)工(gong)、施工(gong)面積(ji)大(da)幅攀升(sheng)，導致供(gong)給出現階段性和(he)結構性嚴(yan)重過(guo)剩。庫存長(chang)期(qi)積(ji)壓嚴(yan)重威脅著經濟、金融(rong)和(he)社會(hui)的(de)健康、安全與發展。因此，去(qu)庫存是當前(qian)首要住(zhu)房(fang)(fang)政(zheng)策(ce)目標。

中國(guo)民生(sheng)銀行首席研究員(yuan)溫彬表示(shi)，今(jin)年五大任務之一就是房地產(chan)去庫存，此時央行出(chu)臺此政策，不僅及(ji)時而且必要，對(dui)惠民生(sheng)和穩增長具有雙重作用。

“當前我國住房(fang)市(shi)(shi)場一個很突出的問(wen)題是(shi)，發展(zhan)嚴重失衡，結構性過(guo)剩(sheng)與結構性短缺并存。”倪鵬飛說，一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住房(fang)供(gong)求矛(mao)盾突出，房(fang)價畸高；三、四線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)及部分二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住房(fang)市(shi)(shi)場呈現階段性過(guo)剩(sheng)，庫存高企，房(fang)價下跌。

上海易居房(fang)(fang)地產研究院智(zhi)庫(ku)總監嚴躍進告訴記者，從市場預期(qi)看(kan)，能夠較好撼動(dong)去庫(ku)存市場的絕(jue)招，只(zhi)能是商業銀行(xing)貸(dai)款政(zheng)(zheng)策(ce)的繼續放松。“因(yin)為從很多(duo)政(zheng)(zheng)策(ce)看(kan)，包括(kuo)住房(fang)(fang)公積金等政(zheng)(zheng)策(ce)，實際(ji)上都已經處于一個底部。”嚴躍進說，從降(jiang)息等政(zheng)(zheng)策(ce)看(kan)，也基本上在一個相對(dui)寬松的區間。而商業銀行(xing)貸(dai)款的政(zheng)(zheng)策(ce)放松空間卻依然(ran)很大。降(jiang)低了首付比例，對(dui)于購(gou)房(fang)(fang)者來說是一種減輕購(gou)房(fang)(fang)成本負擔的表現。

業內人士認為，從我國(guo)實際情況看，我國(guo)住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款首(shou)付(fu)比(bi)例政(zheng)策比(bi)較審慎，首(shou)次購買住房(fang)(fang)(fang)的商業性住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款最(zui)低(di)首(shou)付(fu)比(bi)25%，在(zai)國(guo)際上也(ye)處于合理且較為審慎的水平(ping)；二套房(fang)(fang)(fang)最(zui)低(di)首(shou)付(fu)款比(bi)例為40%，存在(zai)一定的下調空間。以(yi)前(qian)過于嚴格的以(yi)單純(chun)抑(yi)制(zhi)房(fang)(fang)(fang)地產過熱為目(mu)標的政(zheng)策措施，主要是(shi)適應(ying)(ying)當(dang)時(shi)控制(zhi)房(fang)(fang)(fang)價上漲(zhang)的需(xu)要。隨著當(dang)前(qian)房(fang)(fang)(fang)地產市場進入調整期，區域分化有所(suo)加劇，上述政(zheng)策已經(jing)不適應(ying)(ying)形勢發展的需(xu)要，對部(bu)分家庭改善性購房(fang)(fang)(fang)需(xu)求產生了一定抑(yi)制(zhi)，應(ying)(ying)該及時(shi)予以(yi)調整。

業內人(ren)士認為(wei)，去(qu)年3月，央行在調(diao)整第二(er)套住(zhu)房(fang)商業性(xing)個人(ren)住(zhu)房(fang)貸款(kuan)(kuan)最低(di)首付比(bi)例的基礎(chu)上，按照“分(fen)類指導、因(yin)地(di)施策”的要(yao)求(qiu)，在全國范圍內建立了區域性(xing)差異(yi)化(hua)住(zhu)房(fang)信貸政(zheng)策體(ti)系(xi)，以適應各(ge)地(di)不同情(qing)況，在實(shi)踐中取得了積(ji)極的政(zheng)策效果。一線(xian)城市中，北京和上海二(er)套普通住(zhu)房(fang)的最低(di)首付比(bi)例為(wei)50%、廣州(zhou)和深圳仍執行70%；多(duo)數省份將二(er)套房(fang)最低(di)首付款(kuan)(kuan)比(bi)例統一調(diao)為(wei)40%；福建、江蘇(su)、安徽、江西、四川等省根(gen)據(ju)當地(di)實(shi)際情(qing)況，將省內部分(fen)城市的二(er)套房(fang)最低(di)首付款(kuan)(kuan)比(bi)例定在45%左右，實(shi)現了省內住(zhu)房(fang)信貸政(zheng)策的差異(yi)化(hua)。當前，我國房(fang)地(di)產市場區域分(fen)化(hua)更加明(ming)顯，因(yin)此，房(fang)地(di)產政(zheng)策長效機制需要(yao)從各(ge)地(di)實(shi)際出發，因(yin)地(di)制宜(yi)制定住(zhu)房(fang)信貸政(zheng)策。

購房者：農民工、剛需受益

誰會是最大受(shou)益者人(ren)群？就購房者而言，答案應該(gai)是農民工和戶籍(ji)人(ren)口中(zhong)的剛需(xu)及改善性需(xu)求。

“由于農(nong)民工近(jin)70%在地級及(ji)以下(xia)城(cheng)鎮(zhen)就(jiu)業，而且(qie)身份認同與留(liu)守家(jia)庭福(fu)利(li)提升決定農(nong)民工傾(qing)向回家(jia)鄉(xiang)購房(fang)。因此，農(nong)民工最適合、最可能在地級及(ji)以下(xia)城(cheng)鎮(zhen)購房(fang)。”倪(ni)鵬飛(fei)說。

這些(xie)城市(shi)無一例外(wai)都是(shi)非限購城市(shi)。此外(wai)，在住房(fang)金融等制度(du)體系完善(shan)的(de)假定下，農民工在地級(ji)及以下城鎮基本(ben)具備住房(fang)可(ke)(ke)支(zhi)付能力，但舉家外(wai)出(chu)(chu)就業家庭仍可(ke)(ke)能存(cun)在50%的(de)資金缺口(kou)(kou)，一人外(wai)出(chu)(chu)就業家庭可(ke)(ke)能存(cun)在75%的(de)資金缺口(kou)(kou)。

這背后(hou)一(yi)個主要原因(yin)是住房(fang)金融(rong)等(deng)相關制(zhi)度的(de)缺失(shi)和約束，降低非限(xian)購城市新(xin)房(fang)首付比例(li)也是彌補的(de)方向之(zhi)一(yi)。

倪鵬(peng)飛還建議，建立商業性普惠(hui)金(jin)融體系，讓農(nong)民(min)工獲得與戶籍居民(min)平等的商業住房(fang)抵(di)押貸款(kuan)機(ji)會，同(tong)時加快(kuai)完(wan)善農(nong)民(min)住房(fang)財產權等抵(di)押與擔保制度。

記者梳理房(fang)價(jia)、庫存以及地方(fang)經濟和收入水(shui)平時發現，很(hen)多庫存偏(pian)高的三四線(xian)城市，雖(sui)然房(fang)價(jia)和一線(xian)城市差距很(hen)大(da)，但(dan)若(ruo)比(bi)對(dui)當地收入水(shui)平，仍屬偏(pian)高。

記者采訪了某三線(xian)城市一個事業單位的(de)職員(yuan)小張，他說(shuo)：“我(wo)所在(zai)城市新房均價在(zai)7000元左(zuo)(zuo)(zuo)右(you)，但(dan)自己的(de)月收(shou)入也不(bu)過四千左(zuo)(zuo)(zuo)右(you)，若買(mai)一套90平方米的(de)房子，大約(yue)需要65萬(wan)左(zuo)(zuo)(zuo)右(you)，算上稅費，三成首付(fu)需要我(wo)一次性(xing)拿出20萬(wan)，這是我(wo)不(bu)吃不(bu)喝(he)四年的(de)工資。”

“我(wo)的(de)選擇可能就是再等(deng)等(deng)，但若首付只需要兩成，那我(wo)的(de)首付壓力低很多，按揭雖然提高(gao)，但也(ye)可以承受，畢竟可以住進(jin)好(hao)房子。”小(xiao)張說(shuo)。

房企：拿地策略或變

房(fang)地(di)產市場現在(zai)并非處于(yu)冰點，2015年(nian)，中國房(fang)地(di)產市場在(zai)寬松的政(zheng)策刺(ci)激下(xia)，總體(ti)(ti)上步入了復(fu)蘇通道。包括市場成交、房(fang)價等指標(biao)總體(ti)(ti)上出現回暖，甚至好于(yu)預期。

但在開(kai)發(fa)端，2015年(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)，全(quan)國房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資達(da)到95979億元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長1.0%，增(zeng)(zeng)速比(bi)前(qian)11個月(yue)(yue)回落0.3個百分(fen)點。2015年(nian)(nian)12月(yue)(yue)單月(yue)(yue)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資增(zeng)(zeng)速下(xia)降(jiang)1.9個百分(fen)點。盡管(guan)單月(yue)(yue)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)投資降(jiang)速比(bi)上(shang)個月(yue)(yue)有(you)所(suo)放緩，但仍(reng)然持續負(fu)增(zeng)(zeng)長。

龐大的房(fang)地產庫存使得房(fang)企開發(fa)動力減弱，這(zhe)在拿地情況這(zhe)一先行(xing)指標上體現最明顯。

上(shang)海易居(ju)房地產研究(jiu)院報告認為，2015年(nian)前(qian)11個(ge)月，在樓市復蘇(su)態勢下(xia)，由(you)于房企對行業中長期發展保持(chi)謹慎態度，以及去庫存壓(ya)力等(deng)因素，土地購置面積(ji)及其增幅創近十幾年(nian)來歷史同期新低。

在此(ci)背(bei)景下，房企的策略(lve)也(ye)從(cong)撒網式發展變成(cheng)“定(ding)點(dian)(dian)突破(po)”，一線(xian)城市(shi)和熱點(dian)(dian)城市(shi)因此(ci)倍受追捧，地(di)王(wang)頻出(chu)，三四線(xian)城市(shi)則屢(lv)遇流拍。北京某大型國內(nei)房企高管(guan)告訴《每日經濟新聞(wen)》記者(zhe)，企業不(bu)(bu)敢去(qu)小城市(shi)拿(na)地(di)，即使單價和總價都并(bing)不(bu)(bu)貴，但風險(xian)不(bu)(bu)好預判，北上廣(guang)深相對穩(wen)妥很多(duo)，回(hui)籠資金的周(zhou)期和成(cheng)效好預判。

但(dan)降低(di)新房首付比例的這(zhe)一明顯利好樓市政策的出(chu)臺，可能會(hui)使得開發商心態發生些許變(bian)化。

嚴躍進(jin)分(fen)析(xi)說，這(zhe)一政策(ce)繼續強化房(fang)(fang)企一線城(cheng)市拿(na)地決心的同時，一些城(cheng)市可能會進(jin)入(ru)“備選考察名單”。比如蘇州、合肥等城(cheng)市，雖(sui)然局(ju)部區域也有(you)庫存(cun)過剩壓力，但并(bing)不妨(fang)礙房(fang)(fang)企積極將(jiang)其(qi)作為拿(na)地的優先(xian)選擇方(fang)案(an)。

“這也(ye)容(rong)易帶動全國(guo)房(fang)地(di)產(chan)投資指標的(de)回升。很多房(fang)企在目前利(li)好政(zheng)策(ce)下(xia)，積極去庫存后(hou)就會(hui)積極進入土地(di)儲備的(de)新的(de)環節和流(liu)程中去。”嚴躍進分(fen)析道(dao)。

商業銀行：配合意愿較強

《2015年(nian)金融(rong)機構貸款投向報(bao)告(gao)》中顯示，2015年(nian)末個(ge)人(ren)購房貸款余額14.18萬億(yi)元(yuan)，同(tong)比增(zeng)(zeng)長23.2%，增(zeng)(zeng)速(su)比上(shang)年(nian)末高5.7個(ge)百分點，比各項貸款增(zeng)(zeng)速(su)高8.9個(ge)百分點；全年(nian)增(zeng)(zeng)加2.66萬億(yi)元(yuan)，同(tong)比多增(zeng)(zeng)9368億(yi)元(yuan)。個(ge)人(ren)購房貸款的(de)增(zeng)(zeng)速(su)明顯高出各項貸款的(de)平均增(zeng)(zeng)速(su)，或與央行等部門在2015年(nian)數次(ci)下調首付(fu)比例有關(guan)。

同時，2012年我國(guo)資(zi)產證(zheng)券(quan)(quan)化試點重啟(qi)以來，信(xin)貸資(zi)產證(zheng)券(quan)(quan)化規模(mo)井噴，數據顯示，2014年信(xin)貸資(zi)產證(zheng)券(quan)(quan)化規模(mo)達2788.6億元，比2013年發行(xing)規模(mo)增長了十(shi)幾倍。基(ji)礎資(zi)產種(zhong)類規模(mo)日漸豐富。但由于受房(fang)地產調控政(zheng)策(ce)的影響，住房(fang)信(xin)貸證(zheng)券(quan)(quan)化產品發行(xing)一直較為(wei)冷淡。

2015年(nian)4月(yue)3日，中國(guo)人民銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)下(xia)發(fa)《信(xin)貸(dai)資(zi)產支持(chi)證券發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)管(guan)理(li)有關事(shi)宜》，標志(zhi)信(xin)貸(dai)資(zi)產證券化發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)實行(xing)(xing)(xing)(xing)注(zhu)冊制(zhi)管(guan)理(li)，明確符合一定條件的(de)機構可申(shen)請一次注(zhu)冊、自主分期發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)，大幅(fu)提(ti)高后續(xu)項目的(de)發(fa)行(xing)(xing)(xing)(xing)效率(lv)。

此(ci)后，住房(fang)信貸(dai)證券(quan)化(hua)發行明(ming)顯(xian)提速，招行、建(jian)行、民(min)生等銀行相繼發行了相關(guan)資產證券(quan)化(hua)產品。“住房(fang)按揭貸(dai)款(kuan)現(xian)在(zai)也適合用于(yu)資產證券(quan)化(hua)，因(yin)為這一類資產是(shi)(shi)最安全的(de)。雖然(ran)我們只擁有房(fang)改以來(lai)短時間的(de)數據，但從目前(qian)來(lai)看(kan)不良貸(dai)款(kuan)率(lv)是(shi)(shi)極低的(de)。”民(min)生銀行投資銀行部(bu)總(zong)經理張(zhang)立洲在(zai)此(ci)前(qian)接受記(ji)者(zhe)采訪時表示。

溫彬(bin)表示，商(shang)業(ye)銀(yin)行持續加大對(dui)實(shi)體(ti)經(jing)濟和居(ju)民消費(fei)升級(ji)的支持力度(du)，在(zai)保(bao)持相對(dui)安全首(shou)付(fu)比(bi)例的情況下，去年下半年以(yi)來，商(shang)業(ye)銀(yin)行住房按揭貸(dai)款的投(tou)放加快，占比(bi)上升。