◎張敬偉

春節的腳步越來越近(jin)，但凜冬的氣(qi)息依(yi)然籠(long)罩(zhao)。股(gu)市再次傷透投資者(zhe)的心，樓市呢(ni)？

據(ju)中(zhong)國(guo)指數研(yan)究院(yuan)發布(bu)的最新(xin)數據(ju)顯示，2016年1月(yue)份，中(zhong)國(guo)100個(ge)(ge)受(shou)監測城(cheng)市(shi)（新(xin)建(jian)）住宅(zhai)平(ping)均價(jia)(jia)格(ge)為(wei)11026元/平(ping)方米，環(huan)比(bi)上(shang)漲0.42%。從(cong)漲跌城(cheng)市(shi)個(ge)(ge)數看，60個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)新(xin)房價(jia)(jia)格(ge)環(huan)比(bi)上(shang)漲，39個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)環(huan)比(bi)下跌，1個(ge)(ge)城(cheng)市(shi)持平(ping)。2016年首(shou)月(yue)，中(zhong)國(guo)百城(cheng)房價(jia)(jia)延續回(hui)暖勢頭(tou)，連續第9個(ge)(ge)月(yue)環(huan)比(bi)上(shang)漲。

樓(lou)市的(de)春天來了(le)？數據顯示似乎如此。但是透過籠統(tong)的(de)大數據，各(ge)地(di)的(de)具(ju)體數據卻是大不相同、分化嚴重，冷暖自知。

北上廣(guang)深(shen)四大(da)一線城市(shi)(shi)(shi)，即使(shi)在市(shi)(shi)(shi)場最(zui)困窘(jiong)的時(shi)刻也(ye)未松綁限購，樓市(shi)(shi)(shi)依然一片大(da)好。2015年，四大(da)城市(shi)(shi)(shi)還(huan)(huan)出現排隊買房的熱鬧景象，“地王”也(ye)重(zhong)出江湖。二(er)線省會城市(shi)(shi)(shi)和(he)計劃單列市(shi)(shi)(shi)的樓市(shi)(shi)(shi)風景也(ye)由冷轉暖。三、四線城市(shi)(shi)(shi)至(zhi)今(jin)還(huan)(huan)在苦撐(cheng)。關于中國樓市(shi)(shi)(shi)的過(guo)剩情況，官方和(he)各機構都有自(zi)己的評析和(he)數據支(zhi)持。版(ban)本雖然不(bu)一，但(dan)保守估計，全國城市(shi)(shi)(shi)去庫(ku)存需要6年~7年時(shi)間(jian)，這還(huan)(huan)不(bu)包括在建項目。

因而(er)，中央經(jing)濟工作會議將樓市(shi)去庫(ku)存(cun)(cun)作為(wei)重(zhong)點議題之一。中央不僅提出(chu)了問題，而(er)且(qie)給出(chu)了解決方案，譬(pi)如通(tong)過(guo)戶(hu)籍改革(ge)紅利，挖掘農民(min)工購房需(xu)求，通(tong)過(guo)市(shi)場化(hua)引導使開發(fa)商(shang)降價消化(hua)庫(ku)存(cun)(cun)等等。當然，房貸、稅(shui)收等方面的(de)政(zheng)策性優惠可能還會繼續，以刺激多維度的(de)購房需(xu)求。簡言之，讓剛需(xu)大起(qi)來，讓改善性住房需(xu)求強起(qi)來。

說起來容易做起來難。從(cong)限購(gou)城市的解禁，到首付(fu)比例、商貸和(he)公積金(jin)政策(ce)的寬松，再到寬松貨幣政策(ce)帶來的月供負(fu)擔減輕，樓市的政策(ce)性紅利是組(zu)合性的。但是一線城市的樓市已然紅火，三、四線城市的需求依然動力(li)不足。

即使(shi)中(zhong)央加大樓市(shi)去庫(ku)存(cun)的力度，但政策紅(hong)利已經釋放得差不(bu)多了(le)。樓市(shi)庫(ku)存(cun)期望在短期內消(xiao)化(hua)掉(diao)(diao)幾乎是不(bu)可能(neng)的。為了(le)消(xiao)化(hua)庫(ku)存(cun)而(er)消(xiao)化(hua)，不(bu)僅會造(zao)成消(xiao)化(hua)不(bu)良，也可能(neng)帶來嚴(yan)重的市(shi)場后(hou)遺(yi)癥。任(ren)志強(qiang)曾(ceng)說，7億庫(ku)存(cun)難消(xiao)化(hua)，開發商只有(you)炸掉(diao)(diao)。其言雖然極端(duan)，但也釋放出一個信號，靠常規(gui)手段(duan)去庫(ku)存(cun)有(you)難度，非(fei)常時期需要(yao)非(fei)常手段(duan)。

的(de)(de)確，從(cong)樓(lou)市(shi)到(dao)其他(ta)行業(ye)產(chan)(chan)(chan)能過剩，看似(si)是市(shi)場主(zhu)體的(de)(de)市(shi)場行為(wei)，其實是政(zheng)策主(zhu)推和投資沖動(dong)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)物。權力(li)因(yin)素可以(yi)促成過剩產(chan)(chan)(chan)能，但是產(chan)(chan)(chan)能過剩時政(zheng)策面又受到(dao)了市(shi)場主(zhu)體的(de)(de)牽制和掣(che)肘。任志(zhi)強宣(xuan)稱開(kai)發商有權力(li)炸掉(diao)樓(lou)市(shi)庫存，凸顯政(zheng)策面和市(shi)場主(zhu)體在失衡的(de)(de)市(shi)場中的(de)(de)角色(se)尷尬。

在政(zheng)策(ce)(ce)面(mian)(mian)看來，投資沖動(dong)主(zhu)導(dao)下(xia)的樓市庫(ku)存(cun)和(he)產(chan)能(neng)過剩，可以通過政(zheng)策(ce)(ce)面(mian)(mian)的修(xiu)正和(he)主(zhu)導(dao)去消化(hua)。但(dan)是(shi)，樓市庫(ku)存(cun)和(he)產(chan)能(neng)過剩造(zao)成(cheng)的債務(wu)壓力卻(que)要由市場(chang)主(zhu)體擔承。在此情勢下(xia)，政(zheng)策(ce)(ce)面(mian)(mian)對市場(chang)主(zhu)體的推動(dong)能(neng)力不強，甚至會造(zao)成(cheng)市場(chang)主(zhu)體的逆(ni)反(fan)式反(fan)彈。

讓開(kai)發(fa)商降(jiang)價(jia)消(xiao)(xiao)化庫存的(de)方(fang)案可操作性(xing)并不(bu)強。基于成(cheng)本因素和(he)(he)(he)利潤考量(liang)，市場(chang)主體希望維持可能的(de)高價(jia)，哪怕付出(chu)較長的(de)時間成(cheng)本。開(kai)發(fa)商降(jiang)價(jia)賣房去庫存不(bu)大現實(shi)，更不(bu)可能“炸庫存”。但(dan)是，政策面和(he)(he)(he)金融機(ji)構可采取“反市場(chang)”的(de)手段去庫存。比(bi)如，以行政手段的(de)方(fang)式收回“爛(lan)尾(wei)樓”和(he)(he)(he)“半拉子工程”，金融機(ji)構將“跑路”開(kai)發(fa)商的(de)欠(qian)債作為(wei)“呆賬”消(xiao)(xiao)化等(deng)等(deng)。

現(xian)在，政策(ce)(ce)面(mian)還有(you)緩沖空間(jian)。由于(yu)去庫(ku)存壓力(li)主要集中在三、四線城市，通過(guo)戶(hu)籍(ji)制(zhi)度改革和提升這些(xie)城市的(de)公共(gong)服務水平(ping)，加強它們的(de)吸引力(li)，庫(ku)存的(de)房子(zi)自然就能賣出去。此(ci)外，購房政策(ce)(ce)在稅費優惠方面(mian)也(ye)有(you)繼續下(xia)調的(de)空間(jian)，通過(guo)政府購買作為保障房也(ye)可消化相當的(de)庫(ku)存。

這需(xu)要時間(jian)(jian)。分化的樓(lou)(lou)市決定了(le)一線(xian)(xian)乃至二線(xian)(xian)城(cheng)市已經看到了(le)曙光(guang)，而對于(yu)三、四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市來說，央行和銀監會昨日的新政也(ye)讓它(ta)們看到了(le)希望。樓(lou)(lou)市長時間(jian)(jian)的火爆(bao)讓國(guo)人家庭擁房率處于(yu)高(gao)位。以往(wang)供給側的非理性(xing)積累，導致了(le)三、四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市的樓(lou)(lou)市庫存(cun)壓力很大。如(ru)何(he)去(qu)庫存(cun)，政策紅利應盡力釋放，市場失效時其他手段也(ye)可(ke)選擇(ze)。

（作者(zhe)為察哈爾學會研(yan)究員）