◎李宇嘉

在春節即(ji)將來臨之(zhi)際，央行(xing)和銀監會(hui)聯(lian)合發布房(fang)貸“新(xin)政”。此次政策發布，再(zai)次遵循(xun)了(le)長假前釋放利好信(xin)號(hao)的(de)思路。很明顯，在這個時間節點(dian)上(shang)下調房(fang)貸首付(fu)比例，很大程(cheng)度上(shang)是為了(le)鼓勵農民工買(mai)房(fang)、“返鄉(xiang)置業”以及回鄉(xiang)探親(qin)買(mai)房(fang)。

過(guo)去(qu)幾(ji)年，農民(min)工(gong)買(mai)房(fang)(fang)、“返鄉(xiang)置(zhi)(zhi)業”轟轟烈烈，根據(ju)業內(nei)的(de)調研(yan)，農民(min)工(gong)買(mai)房(fang)(fang)、“返鄉(xiang)置(zhi)(zhi)業”占據(ju)了地市(shi)(shi)一(yi)(yi)級住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)銷(xiao)售的(de)30%、縣(xian)市(shi)(shi)一(yi)(yi)級住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)銷(xiao)售的(de)50%左右。目前，在(zai)二、三(san)(san)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)和三(san)(san)、四線(xian)(xian)城市(shi)(shi)，戶籍居民(min)家庭住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)自有率超過(guo)80%、擁有兩套(tao)及以上住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的(de)比例超過(guo)50%。因此，農民(min)工(gong)買(mai)房(fang)(fang)、“返鄉(xiang)置(zhi)(zhi)業”已(yi)經(jing)成為二、三(san)(san)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)三(san)(san)、四線(xian)(xian)城市(shi)(shi)樓(lou)市(shi)(shi)消化(hua)庫(ku)存的(de)主力。

新(xin)(xin)年伊始，為貫徹中央(yang)經濟工(gong)(gong)作會議精(jing)神，鼓勵農(nong)民(min)工(gong)(gong)購(gou)房(fang)(fang)、“去庫存”的(de)政策(ce)陸續在(zai)全國(guo)各(ge)地鋪開。近期召開的(de)各(ge)地“兩(liang)會”上，“去庫存”成了最熱門的(de)詞匯。從先行省市(shi)做法來看，政策(ce)可謂非常優惠。這(zhe)些政策(ce)均意在(zai)降低購(gou)房(fang)(fang)成本，提高銀行融資(zi)支持(chi)，適(shi)應以農(nong)民(min)工(gong)(gong)為主的(de)“新(xin)(xin)市(shi)民(min)”住房(fang)(fang)需求(qiu)。

但是，經過近幾年的(de)需求釋(shi)放，農民(min)工整體買房需求潛(qian)力還有(you)多大(da)很(hen)難說得清楚。據(ju)(ju)國務院農民(min)工工作領(ling)導小組發布的(de)數據(ju)(ju)，外(wai)出農民(min)工2015年月平均(jun)收入(ru)為2864元，刨(bao)除(chu)城市(shi)生活成(cheng)本，預計(ji)月儲(chu)蓄(xu)僅(jin)有(you)一半左右。按照三、四線城市(shi)平均(jun)3500元/平方(fang)米的(de)房價計(ji)算，這一群體的(de)房價收入(ru)比在16倍左右。因(yin)此，自己儲(chu)蓄(xu)和父母資(zi)助成(cheng)為農民(min)工買房首付資(zi)金的(de)主要(yao)來源。但除(chu)了(le)首付款以(yi)外(wai)，還需要(yao)支付稅費(fei)、裝修(xiu)費(fei)、家電家具建材等一次(ci)性(xing)支出，同時每月的(de)月供(gong)額也在1100元以(yi)上。

過去(qu)幾年，由于房地產、建筑業(ye)(ye)等(deng)農(nong)(nong)民工就業(ye)(ye)集(ji)中的(de)(de)行業(ye)(ye)發展很快，農(nong)(nong)民工可支配收(shou)入(ru)增(zeng)幅連(lian)續(xu)數年保持(chi)在9%以上。但(dan)2015年首次下(xia)滑到(dao)8.9%，這與房地產、建筑業(ye)(ye)下(xia)滑關系(xi)很大。因此，“返鄉置(zhi)業(ye)(ye)”和農(nong)(nong)民工購(gou)房紅火了(le)3~4年以后(hou)，受就業(ye)(ye)行業(ye)(ye)不景氣、收(shou)入(ru)下(xia)滑的(de)(de)影響(xiang)，以及未來制造業(ye)(ye)“去(qu)產能”、“去(qu)杠桿”的(de)(de)沖擊，后(hou)續(xu)需求能有多大的(de)(de)釋放還有待觀(guan)察(cha)。

因此，除(chu)了出(chu)臺(tai)降低(di)費用(yong)的(de)政策外，進一步(bu)降低(di)杠桿或(huo)許是(shi)必要(yao)的(de)。從國外來(lai)看(kan)，美(mei)澳(ao)等(deng)發達國家(jia)對于低(di)收入群體貸(dai)款購房的(de)首付比(bi)例大(da)多(duo)維持在(zai)10%，美(mei)國甚至出(chu)現(xian)了“零首付”現(xian)象。

從實踐看，低收(shou)入群體購(gou)買住房(fang)(fang)、擁有房(fang)(fang)產的(de)愿望最強(qiang)烈，主動違(wei)約率(lv)也遠(yuan)遠(yuan)低于高收(shou)入群體，特(te)別(bie)是對(dui)于希望融(rong)入城市的(de)農民(min)工來(lai)說(shuo)更(geng)是如此。因此，2015年(nian)以來(lai)，業內人(ren)士呼(hu)吁降低房(fang)(fang)貸首付比例(li)的(de)政策建議很(hen)多，旨在解決“卡在首付”上的(de)購(gou)房(fang)(fang)準(zhun)入門(men)檻。

目前，三、四(si)線城市(shi)平均房(fang)價大約維持(chi)在每平方米3500元左(zuo)右，下調的(de)空間比較有(you)限。如果(guo)繼(ji)續降低(di)房(fang)貸首付成(cheng)數，有(you)利(li)于(yu)解決農民工買(mai)房(fang)“卡在首付”上的(de)問題。同時(shi)，配合財政(zheng)直接補貼和稅費減免(mian)，購房(fang)“初(chu)始成(cheng)本”（首付、一次性支出費用）將(jiang)會大大降低(di)，有(you)利(li)于(yu)將(jiang)農民工潛(qian)在的(de)住房(fang)需求釋放(fang)出來(lai)。

目前，我國70%的農民工(gong)集中(zhong)在前50大(da)城市(shi)，這部分農民工(gong)收(shou)入(ru)較(jiao)(jiao)高，買房(fang)需求比較(jiao)(jiao)強烈。因(yin)此，預計此次松綁房(fang)貸首付，將會(hui)(hui)明顯激發農民工(gong)購房(fang)、“返鄉置(zhi)業”。另外(wai)，進一(yi)步降低房(fang)貸首付比例，對于在大(da)城市(shi)就業但買不(bu)起房(fang)的人群來說，可能會(hui)(hui)考慮到周邊區(qu)域買房(fang)，三大(da)經濟區(qu)內(nei)的三、四線城市(shi)樓市(shi)會(hui)(hui)表現得更好一(yi)些。

當然，鼓勵(li)農民工買房、“返鄉置(zhi)業”有利于滿足農業轉移人口在城市“扎根”的渴(ke)望，但是，同(tong)時(shi)也要加大公共服務同(tong)步供(gong)給(gei)的力(li)度，不能單純為了賣房而賣房。

事實(shi)上，中央經濟工作(zuo)會議在(zai)部(bu)署“去(qu)庫存”的同時，也(ye)強調要(yao)(yao)明確深化(hua)住房制度(du)改革方向(xiang)，以滿足新(xin)市民住房需求為(wei)主(zhu)要(yao)(yao)出發點，以建立購(gou)租并舉的住房制度(du)為(wei)主(zhu)要(yao)(yao)方向(xiang)，即加強供給側的改革。（作(zuo)者(zhe)為(wei)深圳市房地產研究(jiu)中心(xin)研究(jiu)員）