每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者 胡健 萬敏 楊羚強     

◎每(mei)經(jing)記者 胡健 萬(wan)敏 楊羚強

2008年(nian)開始、2010年(nian)結束的“兩成首付(fu)”重(zhong)(zhong)出江(jiang)湖，重(zhong)(zhong)新(xin)擔負起穩定樓市(shi)的重(zhong)(zhong)任。

2月2日(ri)，中國(guo)人(ren)(ren)民銀(yin)行(xing)、中國(guo)銀(yin)行(xing)業監(jian)督管理委(wei)員會發布《關于(yu)調整(zheng)個人(ren)(ren)住房(fang)貸款政(zheng)策(ce)有關問題的(de)通知(zhi)》，就個人(ren)(ren)住房(fang)貸款政(zheng)策(ce)進行(xing)調整(zheng)。這(zhe)是央行(xing)等部委(wei)繼“3·30新政(zheng)”“9·30新政(zheng)”之后，在一(yi)年時間里(li)第三(san)次下調首付(fu)比例（詳見右圖）。

《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者發現(xian)，通知規定，不實施“限購(gou)(gou)”措施的(de)城(cheng)市，居(ju)民家庭首次購(gou)(gou)買普通住(zhu)房(fang)的(de)商業(ye)性個人住(zhu)房(fang)貸款，原則(ze)上(shang)最低(di)首付款比例為25%，各地(di)可向(xiang)下(xia)浮動5個百(bai)分點。

據央視財經報道，截至2016年1月22日，全(quan)國(guo)46個(ge)限購(gou)城(cheng)市，僅剩5個(ge)城(cheng)市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）沒有取消限購(gou)。

二(er)套(tao)房(fang)(fang)(fang)方面(mian)，通(tong)知顯(xian)示，對擁有(you)1套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)且相應購房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)未結清的居民(min)家(jia)庭，為(wei)改(gai)善居住(zhu)條件(jian)再次(ci)申請(qing)商業性個人住(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)購買普通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)，最(zui)低首(shou)付(fu)款(kuan)比例調整為(wei)不低于30%。

政(zheng)策：發力點(dian)聚焦首付比例(li)

諸(zhu)多房(fang)企和市(shi)場研究(jiu)者(zhe)均向《每日(ri)經(jing)(jing)濟新聞》記者(zhe)表示，政(zheng)策本身(shen)在預期之(zhi)(zhi)中，供給側改革大(da)背(bei)景下，樓市(shi)去庫存在去年中央(yang)經(jing)(jing)濟工作(zuo)會(hui)議就已經(jing)(jing)被圈(quan)定為(wei)今(jin)年五大(da)任務(wu)之(zhi)(zhi)一，相關政(zheng)策還會(hui)不斷(duan)出臺。

國家統(tong)計局數據顯示，2015年(nian)末，商品房待售面積(ji)達71853萬平方(fang)米，創下歷史新高(gao)。中國社(she)(she)科(ke)院(yuan)財經戰略研究院(yuan)院(yuan)長(chang)助理(li)倪(ni)鵬飛(fei)告訴(su)記(ji)者(zhe)，自(zi)2009年(nian)以來，房地(di)產(chan)市(shi)場高(gao)漲帶動住(zhu)房開工、施工面積(ji)大(da)幅攀升，導致供給出現階段性和結構性嚴重過(guo)剩(sheng)。庫(ku)(ku)存(cun)長(chang)期(qi)積(ji)壓(ya)嚴重威脅著(zhu)經濟、金(jin)融和社(she)(she)會的(de)健康、安全與發展。因此，去庫(ku)(ku)存(cun)是當前首要住(zhu)房政策目(mu)標。

中(zhong)國(guo)民生銀行(xing)首席研究(jiu)員溫彬表(biao)示，今年五(wu)大任務之一就是房地產(chan)去庫存，此時央行(xing)出臺此政策，不僅及時而且(qie)必要，對惠(hui)民生和穩增長具有雙重(zhong)作用(yong)。

“當前我(wo)國住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場一個(ge)很(hen)突(tu)出的(de)問題是(shi)，發(fa)展嚴(yan)重失衡，結(jie)構(gou)性過(guo)(guo)剩(sheng)與結(jie)構(gou)性短缺并(bing)存(cun)。”倪鵬飛說，一線(xian)(xian)城市(shi)住(zhu)房(fang)(fang)供求(qiu)矛(mao)盾突(tu)出，房(fang)(fang)價(jia)畸高；三、四(si)線(xian)(xian)城市(shi)及部分二(er)線(xian)(xian)城市(shi)住(zhu)房(fang)(fang)市(shi)場呈(cheng)現階段性過(guo)(guo)剩(sheng)，庫存(cun)高企，房(fang)(fang)價(jia)下(xia)跌。

上(shang)(shang)海易(yi)居房地產研究院智庫(ku)(ku)總監嚴(yan)躍(yue)進告訴記者，從市場預期看，能夠(gou)較好撼動去庫(ku)(ku)存市場的(de)絕(jue)招，只(zhi)能是(shi)(shi)商(shang)業(ye)銀行貸款政策(ce)的(de)繼(ji)續放(fang)松。“因為(wei)從很多(duo)政策(ce)看，包括(kuo)住房公積金等政策(ce)，實(shi)際上(shang)(shang)都(dou)已經(jing)處于(yu)一個(ge)底(di)部。”嚴(yan)躍(yue)進說，從降息(xi)等政策(ce)看，也(ye)基本上(shang)(shang)在(zai)一個(ge)相對(dui)寬松的(de)區間。而(er)商(shang)業(ye)銀行貸款的(de)政策(ce)放(fang)松空間卻依然很大。降低了首付比例，對(dui)于(yu)購房者來說是(shi)(shi)一種(zhong)減輕購房成本負擔的(de)表現。

業內人(ren)士認為(wei)，從我國(guo)實際(ji)情況看(kan)，我國(guo)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款首付(fu)比(bi)例政(zheng)策比(bi)較審(shen)慎，首次(ci)購買(mai)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)商業性住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)款最(zui)低(di)首付(fu)比(bi)25%，在國(guo)際(ji)上(shang)也處于合理(li)且較為(wei)審(shen)慎的(de)(de)水平；二套房(fang)(fang)最(zui)低(di)首付(fu)款比(bi)例為(wei)40%，存在一(yi)定(ding)的(de)(de)下調(diao)空間(jian)。以(yi)前(qian)(qian)過(guo)于嚴(yan)格的(de)(de)以(yi)單純抑制(zhi)房(fang)(fang)地產(chan)過(guo)熱為(wei)目標的(de)(de)政(zheng)策措施，主(zhu)要是適應(ying)當(dang)時控制(zhi)房(fang)(fang)價上(shang)漲的(de)(de)需(xu)要。隨(sui)著當(dang)前(qian)(qian)房(fang)(fang)地產(chan)市場進(jin)入調(diao)整(zheng)期，區(qu)域分(fen)化有所加劇(ju)，上(shang)述政(zheng)策已經不適應(ying)形勢(shi)發展的(de)(de)需(xu)要，對部分(fen)家(jia)庭改善性購房(fang)(fang)需(xu)求產(chan)生了一(yi)定(ding)抑制(zhi)，應(ying)該(gai)及時予以(yi)調(diao)整(zheng)。

業(ye)內(nei)人(ren)士認為，去年3月，央行(xing)在(zai)調(diao)整第二套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)性個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)最低(di)首付(fu)(fu)比(bi)例(li)(li)(li)的基(ji)礎上，按(an)照(zhao)“分(fen)類指導(dao)、因(yin)(yin)地(di)(di)施策”的要(yao)求，在(zai)全國范圍內(nei)建(jian)立了(le)(le)區域(yu)性差(cha)異化住(zhu)房(fang)(fang)信貸(dai)(dai)政(zheng)策體(ti)系，以適應各(ge)地(di)(di)不同情況，在(zai)實(shi)(shi)踐(jian)中取得了(le)(le)積極的政(zheng)策效果。一線(xian)城(cheng)市中，北(bei)京和上海(hai)二套(tao)普通住(zhu)房(fang)(fang)的最低(di)首付(fu)(fu)比(bi)例(li)(li)(li)為50%、廣州和深圳仍執行(xing)70%；多數省(sheng)份將二套(tao)房(fang)(fang)最低(di)首付(fu)(fu)款(kuan)比(bi)例(li)(li)(li)統一調(diao)為40%；福建(jian)、江蘇(su)、安徽(hui)、江西、四川等省(sheng)根據當地(di)(di)實(shi)(shi)際情況，將省(sheng)內(nei)部分(fen)城(cheng)市的二套(tao)房(fang)(fang)最低(di)首付(fu)(fu)款(kuan)比(bi)例(li)(li)(li)定在(zai)45%左右，實(shi)(shi)現(xian)了(le)(le)省(sheng)內(nei)住(zhu)房(fang)(fang)信貸(dai)(dai)政(zheng)策的差(cha)異化。當前，我國房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場區域(yu)分(fen)化更加明顯，因(yin)(yin)此(ci)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)政(zheng)策長效機制(zhi)(zhi)需要(yao)從各(ge)地(di)(di)實(shi)(shi)際出(chu)發，因(yin)(yin)地(di)(di)制(zhi)(zhi)宜制(zhi)(zhi)定住(zhu)房(fang)(fang)信貸(dai)(dai)政(zheng)策。

購(gou)房(fang)者：農民工、剛需受益

誰會(hui)是(shi)(shi)最(zui)大受益者人群？就購房者而言，答案(an)應該(gai)是(shi)(shi)農民工和戶(hu)籍人口中(zhong)的剛需(xu)及改善性需(xu)求。

“由于農(nong)(nong)民工近70%在地(di)級及以下城鎮就業(ye)，而(er)且身份認同與留守家庭福利提(ti)升決定(ding)農(nong)(nong)民工傾向回家鄉(xiang)購房。因此，農(nong)(nong)民工最適(shi)合、最可能在地(di)級及以下城鎮購房。”倪鵬飛說。

這(zhe)些城(cheng)市(shi)無一例外都是非(fei)限購城(cheng)市(shi)。此(ci)外，在住(zhu)房金(jin)融等制度體(ti)系(xi)完善的假定下，農民工在地級及(ji)以下城(cheng)鎮基本(ben)具備住(zhu)房可(ke)支(zhi)付能力，但舉家(jia)外出(chu)就業家(jia)庭(ting)仍可(ke)能存在50%的資金(jin)缺(que)口，一人外出(chu)就業家(jia)庭(ting)可(ke)能存在75%的資金(jin)缺(que)口。

這(zhe)背(bei)后一(yi)個主(zhu)要原因是(shi)住房金融等相關制(zhi)度的(de)(de)缺失和約束，降低(di)非限購城(cheng)市新房首付比例也是(shi)彌(mi)補的(de)(de)方向之一(yi)。

倪鵬飛還(huan)建議，建立商業性(xing)普惠(hui)金(jin)融(rong)體(ti)系，讓(rang)農(nong)(nong)民(min)(min)工獲得(de)與戶籍居民(min)(min)平等(deng)的(de)商業住(zhu)房(fang)抵押貸款機會，同時加快完善農(nong)(nong)民(min)(min)住(zhu)房(fang)財產權(quan)等(deng)抵押與擔保制(zhi)度(du)。

記者(zhe)梳(shu)理(li)房價、庫(ku)存(cun)以及地方(fang)經(jing)濟和收(shou)入(ru)水(shui)(shui)平時(shi)發現，很多庫(ku)存(cun)偏高(gao)的三四線(xian)城市(shi)，雖然(ran)房價和一(yi)線(xian)城市(shi)差距很大，但若(ruo)比(bi)對(dui)當地收(shou)入(ru)水(shui)(shui)平，仍屬(shu)偏高(gao)。

記者采訪了某三線城市一個事業單位的職員小張，他(ta)說：“我所(suo)在城市新房(fang)均價在7000元左右，但自己的月(yue)收(shou)入也不過四(si)千左右，若(ruo)買(mai)一套90平方米的房(fang)子，大約需要65萬左右，算上稅費(fei)，三成(cheng)首付需要我一次性(xing)拿出20萬，這是我不吃不喝四(si)年的工資。”

“我(wo)的(de)選擇可(ke)能就是(shi)再等等，但(dan)若首付只需(xu)要兩成，那我(wo)的(de)首付壓力低很(hen)多，按揭(jie)雖然提(ti)高，但(dan)也(ye)可(ke)以(yi)承受(shou)，畢竟(jing)可(ke)以(yi)住(zhu)進好房子。”小(xiao)張說。

房企：拿地策略或變

房(fang)地(di)產市場(chang)現(xian)在(zai)并非處于冰點，2015年，中(zhong)國房(fang)地(di)產市場(chang)在(zai)寬松的政策(ce)刺激下(xia)，總(zong)體(ti)上(shang)步入(ru)了復蘇(su)通道(dao)。包(bao)括市場(chang)成交、房(fang)價(jia)等(deng)指標(biao)總(zong)體(ti)上(shang)出現(xian)回(hui)暖，甚(shen)至好(hao)于預期。

但在開(kai)發(fa)(fa)端，2015年全(quan)年，全(quan)國房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)投資(zi)(zi)達到95979億元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)1.0%，增(zeng)(zeng)速(su)比(bi)前(qian)11個(ge)月回落0.3個(ge)百分點(dian)。2015年12月單月，房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)投資(zi)(zi)增(zeng)(zeng)速(su)下(xia)降(jiang)1.9個(ge)百分點(dian)。盡管單月房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)投資(zi)(zi)降(jiang)速(su)比(bi)上個(ge)月有所放緩，但仍然持(chi)續(xu)負(fu)增(zeng)(zeng)長(chang)。

龐大的(de)房(fang)地產庫存使(shi)得房(fang)企開(kai)發動力減弱，這(zhe)在(zai)拿地情況這(zhe)一(yi)先(xian)行指標上體(ti)現最明顯。

上(shang)海易居房地產研(yan)究(jiu)院報(bao)告認為，2015年前11個月，在(zai)樓市復蘇態勢下，由于房企(qi)對行業(ye)中長期(qi)發展保持謹慎態度，以及去庫存壓力等因素，土(tu)地購(gou)置面(mian)積及其(qi)增幅創近十幾年來(lai)歷史同期(qi)新低。

在此背景下(xia)，房企(qi)的策略也從撒網式發展(zhan)變成“定點突破”，一線城(cheng)市(shi)和熱點城(cheng)市(shi)因此倍受(shou)追捧，地(di)王(wang)頻(pin)出，三四線城(cheng)市(shi)則(ze)屢(lv)遇(yu)流拍。北京(jing)某大(da)型國內房企(qi)高管告(gao)訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記(ji)者，企(qi)業(ye)不(bu)敢去小城(cheng)市(shi)拿地(di)，即使單價和總價都并(bing)不(bu)貴(gui)，但風險不(bu)好預判，北上廣深(shen)相對穩妥很多，回籠資金的周期和成效好預判。

但降(jiang)低新房首付比例的這一(yi)明顯(xian)利好(hao)樓市政策的出臺，可能會使得開發(fa)商(shang)心態發(fa)生些許(xu)變化。

嚴躍進分析(xi)說，這一(yi)(yi)政策(ce)繼(ji)續(xu)強化房企一(yi)(yi)線城市(shi)拿地決心(xin)的同時(shi)，一(yi)(yi)些城市(shi)可能會(hui)進入“備選考察名(ming)單”。比如蘇州、合肥等城市(shi)，雖(sui)然局部區域也有庫存過剩壓力，但并不(bu)妨(fang)礙房企積極將其作(zuo)為拿地的優(you)先選擇方案。

“這也容易帶動(dong)全(quan)國房地產投資指(zhi)標的(de)回(hui)升。很多房企在目前利好(hao)政策下(xia)，積極去庫(ku)存后就會積極進(jin)入土地儲備的(de)新的(de)環節和流程(cheng)中去。”嚴(yan)躍進(jin)分析道。

商業銀(yin)行：配合意愿較強

《2015年(nian)金融機構貸(dai)款投向(xiang)報告》中顯示，2015年(nian)末個人購房(fang)貸(dai)款余額14.18萬(wan)億元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)增(zeng)長23.2%，增(zeng)速(su)比(bi)上年(nian)末高5.7個百(bai)分點，比(bi)各項貸(dai)款增(zeng)速(su)高8.9個百(bai)分點；全年(nian)增(zeng)加2.66萬(wan)億元(yuan)(yuan)，同(tong)比(bi)多(duo)增(zeng)9368億元(yuan)(yuan)。個人購房(fang)貸(dai)款的(de)增(zeng)速(su)明顯高出各項貸(dai)款的(de)平均增(zeng)速(su)，或與央行等部門(men)在(zai)2015年(nian)數次下調首付比(bi)例(li)有(you)關。

同時，2012年(nian)我國資(zi)產(chan)證券化(hua)試點重(zhong)啟以來，信貸(dai)資(zi)產(chan)證券化(hua)規(gui)模(mo)井噴，數據顯(xian)示，2014年(nian)信貸(dai)資(zi)產(chan)證券化(hua)規(gui)模(mo)達(da)2788.6億元，比(bi)2013年(nian)發行規(gui)模(mo)增長了十幾倍(bei)。基(ji)礎資(zi)產(chan)種(zhong)類規(gui)模(mo)日(ri)漸豐富。但由于受房地產(chan)調控(kong)政策的影(ying)響，住房信貸(dai)證券化(hua)產(chan)品發行一直較為冷淡。

2015年4月3日，中國人民(min)銀行(xing)下發《信(xin)(xin)貸(dai)資產支持證券(quan)發行(xing)管理(li)有關事(shi)宜》，標志(zhi)信(xin)(xin)貸(dai)資產證券(quan)化發行(xing)實行(xing)注冊制管理(li)，明(ming)確符(fu)合一定條件的(de)機構可申(shen)請一次注冊、自主分期發行(xing)，大(da)幅提高(gao)后續(xu)項目的(de)發行(xing)效率。

此后(hou)，住房(fang)信貸證券化發(fa)行(xing)(xing)明顯提(ti)速，招行(xing)(xing)、建行(xing)(xing)、民生等銀(yin)行(xing)(xing)相(xiang)繼(ji)發(fa)行(xing)(xing)了相(xiang)關資(zi)(zi)產證券化產品。“住房(fang)按揭(jie)貸款現在也適合用于資(zi)(zi)產證券化，因為這一(yi)類資(zi)(zi)產是最安(an)全的(de)。雖然我們(men)只(zhi)擁有房(fang)改以來(lai)(lai)短時(shi)間(jian)的(de)數據，但從(cong)目前(qian)來(lai)(lai)看(kan)不良貸款率(lv)是極低的(de)。”民生銀(yin)行(xing)(xing)投資(zi)(zi)銀(yin)行(xing)(xing)部總經理張立洲在此前(qian)接受記者采訪時(shi)表示(shi)。

溫彬表示，商業銀行持續加(jia)大(da)對實體經濟和居民消費升級的(de)支持力(li)度，在保持相對安全首(shou)付比(bi)例的(de)情況下(xia)，去年下(xia)半年以(yi)來，商業銀行住房按揭(jie)貸款的(de)投放加(jia)快，占比(bi)上(shang)升。