每經編輯｜每經記者 胡健    ;

每經記者 胡健

據(ju)財政部今日公(gong)布(bu)的數(shu)據(ju)，去年國有土地(di)使用(yong)權出讓收入32547億元，同比減(jian)少8840億元，下降21.4%。

綜(zong)合地(di)方和(he)機構數據，《每日經(jing)濟新聞》記者注意到，土地(di)市場在2015年呈現出冰火兩重天(tian)的趨勢。

上海易居房產研(yan)究院智庫總監嚴躍(yue)進向記(ji)者表(biao)示，一線(xian)城市(shi)(shi)和(he)部分(fen)重點二線(xian)城市(shi)(shi)土地(di)價值深得各方認可，吸引包括險資企(qi)(qi)業在(zai)(zai)內的各大房企(qi)(qi)和(he)機構爭相布(bu)局(ju)。預計2016年(nian)土地(di)市(shi)(shi)場將在(zai)(zai)進一步上升，土地(di)市(shi)(shi)場區域分(fen)化(hua)將更加(jia)明顯，市(shi)(shi)場變化(hua)也將更為復雜(za)。

全國土地出讓金同比降兩成

土地財(cai)政在中國(guo)已經不是新鮮詞匯。財(cai)政部(bu)數據(ju)顯示，2014年全(quan)國(guo)政府性基金收入約為54114億元，為預(yu)算數的(de)114.4%，大幅高于預(yu)期(qi)。之所(suo)以高于預(yu)期(qi)，其主要是因為國(guo)有土地使用權出讓金收入高于預(yu)期(qi)。

2014年國(guo)有土地使(shi)用權出讓金收入約40480億元，高于預(yu)算數17.6%，在全國(guo)政府(fu)性基金收入總盤子中占比近八成，再創歷史紀錄。

而2015年(nian)盤(pan)點(dian)時，情況已經(jing)發生變化，整體(ti)收入沒能守住四萬億級別，同(tong)比增速(su)也(ye)出現兩成的下降。

這與房地產市場(chang)整體情況密切相關，中國(guo)社科院(yuan)財(cai)經院(yuan)院(yuan)長(chang)助理倪鵬(peng)飛(fei)告訴(su)《每日經濟(ji)新聞》記者，自2009年以來，房地產市場(chang)高(gao)漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dao)致供給(gei)出現階段(duan)性和結構(gou)性嚴重過剩。

他(ta)說(shuo)，庫(ku)存(cun)長期積(ji)壓嚴重(zhong)威脅著(zhu)經濟、金融和社會的健康、安(an)全與發展。因此，去庫(ku)存(cun)是當前首要(yao)住房(fang)政策目標。

在(zai)此背(bei)景下，房(fang)企(qi)銷售回籠資金周期被拉長(chang)，拿(na)地擴(kuo)張積極性(xing)明顯(xian)減退。

截至1月25日，據(ju)(ju)同(tong)花(hua)順(shun)統(tong)計數據(ju)(ju)顯(xian)示(shi)，滬深兩市共計50家(jia)(jia)上(shang)市房企公布(bu)了2015年年報(bao)業績預(yu)(yu)告(gao)，其(qi)中，15家(jia)(jia)房企預(yu)(yu)告(gao)凈利(li)潤(run)虧損。剔除數據(ju)(ju)公布(bu)不全(quan)的6家(jia)(jia)房企后，按照預(yu)(yu)告(gao)凈利(li)潤(run)同(tong)比(bi)(bi)增長(chang)下限來看，凈利(li)潤(run)同(tong)比(bi)(bi)下滑(hua)企業達(da)23家(jia)(jia)，占比(bi)(bi)約(yue)五(wu)成(cheng)。其(qi)中，13家(jia)(jia)出現首虧。

國家統計局數據顯示(shi)，2015年(nian)房地(di)產開發企業土地(di)成交價款7622億元(yuan)，同比下降23.9%。

土地(di)出(chu)讓(rang)收入(ru)銳減(jian)，對(dui)地(di)方(fang)政府錢(qian)袋子同樣(yang)造(zao)成影響，穆迪投資者服務有限公司副總裁諸(zhu)蜀寧分(fen)析稱，土地(di)使用(yong)權出(chu)讓(rang)收入(ru)占2014年地(di)方(fang)政府收入(ru)的(de)近四分(fen)之(zhi)一，是地(di)方(fang)基礎設(she)施投資的(de)一項重要資金來源(yuan)。

他說，地(di)方政府承擔國(guo)內大部(bu)分基礎(chu)設施投(tou)資，資金(jin)主(zhu)要依賴于土地(di)使用權出讓收入。因此，這部(bu)分收入的下滑將(jiang)抑(yi)制(zhi)全(quan)國(guo)的基礎(chu)設施投(tou)資以及總(zong)投(tou)資規模。

不同城市冰火兩重天

是(shi)否(fou)全國土地市(shi)場都陷入灰暗中呢？答案是(shi)否(fou)定(ding)的，一線城(cheng)市(shi)以及熱點城(cheng)市(shi)的土地市(shi)場仍舊火爆，但(dan)其他城(cheng)市(shi)境況卻并不(bu)好。

上海易居房(fang)地(di)產(chan)研(yan)究院數據顯示，去年(nian)12月(yue)，一線城市土地(di)成(cheng)交建筑面(mian)積為(wei)635萬平方米(mi)，環比下降27.2%，同(tong)比下降31.3%；成(cheng)交均價(jia)為(wei)10436 元/平方米(mi)，同(tong)比上漲46.8%。

嚴躍進說(shuo)，12月(yue)北京和廣州土(tu)地成交(jiao)面積有所回探，使環比出現一定(ding)下跌(die)，而土(tu)地成交(jiao)均價(jia)連(lian)續上升3個(ge)月(yue)，至12月(yue)創歷史新高。

另據(ju)偉業我愛我家(jia)市場研究院統計，2015年(nian)北京市共(gong)成(cheng)交各類土地(di)109宗(zong)，比去(qu)(qu)年(nian)同(tong)期(qi)(qi)下滑(hua)23%；建設(she)用地(di)面積706.77萬平米，比去(qu)(qu)年(nian)同(tong)期(qi)(qi)下滑(hua)24.6%；規劃建筑(zhu)面積1511.53萬平米，比去(qu)(qu)年(nian)同(tong)期(qi)(qi)下滑(hua)10%，但土地(di)成(cheng)交總金額2032.1億元，比去(qu)(qu)年(nian)同(tong)期(qi)(qi)增長6%，創歷(li)史(shi)新高(gao)。

土地成交(jiao)面(mian)積減少，但出讓總(zong)價高，更佐證(zheng)了以北京為代表的(de)一線城市樓市的(de)火爆。

偉業我(wo)愛(ai)我(wo)家副總裁胡景暉告訴(su)《每日(ri)(ri)經(jing)濟新聞》記者，隨著北(bei)(bei)京(jing)市城(cheng)市規劃建設、軌道交通(tong)和公共(gong)交通(tong)等方(fang)面的日(ri)(ri)漸(jian)成熟，北(bei)(bei)京(jing)市土(tu)(tu)地資源在日(ri)(ri)漸(jian)稀缺的同(tong)時(shi)也實現了自身的增值(zhi)。土(tu)(tu)地增值(zhi)是土(tu)(tu)地市場價格(ge)走高的基礎(chu)性原因。

“例如(ru)，隨著大興第二機(ji)場(chang)的(de)規劃建設(she)，周邊配套(tao)資源勢必(bi)將逐步完善，區域(yu)未來(lai)預期價值的(de)提升傳導在土(tu)地市場(chang)上也將提高土(tu)地成本。”胡(hu)景(jing)暉說。

相比(bi)之下(xia)，有些地(di)(di)方(fang)則(ze)要慘淡不少。南(nan)昌(chang)(chang)2015年預算執(zhi)行報告(gao)顯(xian)示，國有土地(di)(di)使用權(quan)出讓金收(shou)(shou)入及計(ji)提的(de)專項(xiang)資金完成185.4億(yi)元，同比(bi)下(xia)降了36.2%，2014年這項(xiang)收(shou)(shou)入為290億(yi)元。長沙(sha)、南(nan)昌(chang)(chang)等(deng)中西部省會城市2015年土地(di)(di)出讓收(shou)(shou)入也大(da)幅(fu)縮水超30%。

據(ju)“和(he)利(li)時洛陽(yang)樓市(shi)2015年年度報告”數據(ju)顯示，2015年洛陽(yang)市(shi)土地(di)市(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)住宅兼商服用地(di)共計30塊，總成(cheng)交(jiao)面積(ji)1783畝，總成(cheng)交(jiao)金額334753萬元(yuan)，成(cheng)交(jiao)均價188萬元(yuan)/畝。

綜合歷年(nian)(nian)(nian)數據，自2009年(nian)(nian)(nian)至2014年(nian)(nian)(nian)，除(chu)09年(nian)(nian)(nian)和11年(nian)(nian)(nian)土(tu)地(di)成(cheng)交量(liang)(liang)比較特殊(shu)外，其他年(nian)(nian)(nian)份的(de)洛陽(yang)土(tu)地(di)市場一直維(wei)持(chi)在一個相對平穩的(de)狀態，但是2015年(nian)(nian)(nian)土(tu)地(di)成(cheng)交量(liang)(liang)相比2014年(nian)(nian)(nian)減少了近(jin)1000畝，創(chuang)近(jin)六年(nian)(nian)(nian)以來(lai)(lai)新低(di)，成(cheng)交金額下滑36.6%；188萬(wan)元/畝的(de)均(jun)價也是2012年(nian)(nian)(nian)以來(lai)(lai)最低(di)值。