每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者 杜(du)冉(ran)樂    

◎每經記者 杜冉樂

謀劃“變陣”的協(xie)信(xin)，試(shi)圖從物業(ye)市場殺出一條血路。1月27日，全(quan)國中小企業(ye)股(gu)份轉(zhuan)讓系統（俗稱“新(xin)三板”）發(fa)布(bu)公告(gao)稱，從次日起(qi)，天驕股(gu)份將于(yu)該平(ping)臺掛牌公開(kai)協(xie)議(yi)轉(zhuan)讓。

《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)注(zhu)意到，天驕股份新三板掛牌前夜(ye)，中民投旗下的中民物業低調入(ru)伙，成為(wei)其(qi)持股25%的二股東(dong)，而大股東(dong)協(xie)信則持股75%。

看似(si)簡單的股(gu)東(dong)入伙，但(dan)中民投的一舉一動本身(shen)就引人注目，再加上協信的低調，讓外界對(dui)天驕掛牌謀突圍(wei)抱有更多猜(cai)測。

協(xie)信引入戰(zhan)投重組物業(ye)

天驕(jiao)股(gu)份(fen)(fen)的(de)前身為天驕(jiao)物業，成立于1999年，實(shi)收資本200萬元，主要股(gu)東(dong)為重慶協(xie)信，2015年5月股(gu)份(fen)(fen)制(zhi)改(gai)造之前歷經了多(duo)輪股(gu)權轉讓與(yu)增資。

記者注意到，2010年，包括重慶協信(xin)與兩名自然人集體將所持天(tian)驕物業股權平價轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)給(gei)協信(xin)遠(yuan)澤(ze)。對(dui)于此次股權轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)，天(tian)驕股份公開轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)讓(rang)(rang)說明書表述(shu)說，此系配合協信(xin)集團董事長(chang)吳旭的整體上市戰(zhan)略，重新搭建股權架構。

隨著地(di)產轉型加速，非上市公司的協(xie)信缺少了資(zi)本市場融資(zi)，與同屬渝派的龍(long)湖、金科與東原等差距也較(jiao)為明(ming)顯。比如(ru)龍(long)湖近日(ri)剛(gang)發行了5年期人民(min)幣債券(quan)，實現(xian)融資(zi)23億元(yuan)，而票(piao)面息率僅為3.3%。

2015年4月底，天(tian)驕物(wu)業(ye)實施股(gu)改，并更名為天(tian)驕股(gu)份，注冊資本2000萬元(yuan)，協信遠(yuan)澤(ze)以(yi)轉讓股(gu)權的(de)方式首次引入中民(min)投旗下中民(min)物(wu)業(ye)重慶子公司皓(hao)吉物(wu)業(ye)。幾個(ge)月之后，皓(hao)吉物(wu)業(ye)以(yi)接(jie)近15元(yuan)/股(gu)的(de)價格增資近410余萬股(gu)。

記(ji)者注意到，從天驕股份的高管構成來(lai)看，吳旭任命(ming)協信(xin)集團(tuan)執行(xing)副總裁(cai)曹志東為天驕股份董事長(chang)，并(bing)要求新團(tuan)隊提(ti)高“經營(ying)、管理與(yu)組(zu)織(zhi)”三個能(neng)力等。

協(xie)信集團相關人士(shi)表示，天驕股份的成(cheng)立是協(xie)信集團2015年繼南山協(xie)信、啟迪協(xie)信、商業地產集團之(zhi)后在重組之(zhi)路上邁出的重要一步(bu)。

借資(zi)本驅動多產(chan)業(ye)發力

從(cong)以往發(fa)展模式(shi)來看，協(xie)信(xin)主要(yao)集中于(yu)商(shang)(shang)業(ye)、住(zhu)宅地產，最近一(yi)兩年才(cai)加(jia)速轉向了“產業(ye)造(zao)城”，試圖(tu)發(fa)力(li)“商(shang)(shang)住(zhu)產一(yi)體化”的商(shang)(shang)業(ye)模式(shi)。

來自克而瑞研究中心的最新數據顯示，協信2015年實(shi)(shi)現銷售收入(ru)129.4億元，在房(fang)企銷售百強排(pai)(pai)名第(di)77位(wei)，實(shi)(shi)現銷售面積108.3億元，在房(fang)企銷售百強排(pai)(pai)名第(di)84位(wei)。

與2014年(nian)(nian)同(tong)期數據相比，協信2015年(nian)(nian)銷售(shou)(shou)金額與銷售(shou)(shou)面積均出現了(le)一定幅度(du)下(xia)滑。2013年(nian)(nian)，協信銷售(shou)(shou)額僅有75億元，2014年(nian)(nian)突飛猛進實現翻番。

協信(xin)業績為何遇(yu)小高峰后會(hui)突然滑落(luo)？記者注意到(dao)，協信(xin)旗下商業的主打品(pin)牌“星(xing)光系”，在重慶、上海等核(he)心城市的多(duo)個(ge)項目均為較大體量的持有型(xing)商業。

這(zhe)雖然順應了行業大(da)趨勢及協(xie)信戰略轉型的方向，但相(xiang)對延緩了資產周轉率(lv)和資金回(hui)籠速(su)度，加上已涉足更多“產業造城”大(da)盤，勢必會加大(da)資金鏈壓力。

重組以來的天驕(jiao)股份屬于協信“商住(zhu)產(chan)”模式開(kai)發運營的中(zhong)后端，但(dan)房地產(chan)已進入(ru)買方市場，提供(gong)優質(zhi)物(wu)業服務(wu)的產(chan)品越來越受客戶青睞，這已成行業共(gong)識，同(tong)時也(ye)有助于提升(sheng)公司估值。

天驕股(gu)份財(cai)報(bao)顯示，2013年(nian)(nian)資產負債率高達102.6%，2014年(nian)(nian)則下降至(zhi)88.34%，截至(zhi)2015年(nian)(nian)6月底為81.28%，總(zong)資產1.2億元，歸屬公(gong)司股(gu)東凈(jing)利潤(run)1287.89萬(wan)元，是2014年(nian)(nian)的(de)(de)近(jin)兩(liang)(liang)倍(bei)，也是2013年(nian)(nian)的(de)(de)近(jin)4倍(bei)；2015年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)毛(mao)利率27.82%，與(yu)前兩(liang)(liang)年(nian)(nian)相比穩步上升。

從上述數據來看，天驕股份整體盈(ying)利性與運營能力相對(dui)穩健，但缺點是負(fu)債率較高，資產規模較小(xiao)。天驕股份坦(tan)言，公(gong)司之(zhi)前市場開發(fa)及(ji)主營業務靠自有資金(jin)發(fa)展(zhan)，但現(xian)在(zai)需要(yao)與資本對(dui)接，提(ti)供資金(jin)支持公(gong)司跨越式(shi)發(fa)展(zhan)。

協信集(ji)團相關人士表示，天驕(jiao)股份將致力于“構(gou)(gou)建全(quan)息(xi)物業(ye)服務生態圈(quan)”的(de)核心(xin)目標，進(jin)(jin)一步對“商住(zhu)產(chan)”領域(yu)的(de)客戶需求進(jin)(jin)行價(jia)值細分，采用(yong)社區O2O模式，打造適(shi)應(ying)不同需求的(de)“小A”平臺；進(jin)(jin)行業(ye)務拓展(zhan)和適(shi)度的(de)業(ye)態結構(gou)(gou)調(diao)整，繼續擴大商業(ye)、產(chan)業(ye)物業(ye)管理領域(yu)的(de)發展(zhan)，將公(gong)司服務特(te)色延伸(shen)到(dao)該類(lei)型中(zhong)去等。