每(mei)經編(bian)輯｜每(mei)經記者 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

2015年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)以來(lai)，房(fang)地(di)產服(fu)務(wu)(wu)類(lei)企(qi)(qi)業不斷地(di)在新(xin)(xin)三(san)(san)板(ban)掛牌。與主板(ban)地(di)產股相比，新(xin)(xin)三(san)(san)板(ban)房(fang)地(di)產類(lei)企(qi)(qi)業多(duo)屬于房(fang)地(di)產服(fu)務(wu)(wu)商。其(qi)中既有混跡新(xin)(xin)三(san)(san)板(ban)多(duo)時的(de)老(lao)牌選手——華燕(yan)房(fang)盟(meng)，也有嘉(jia)寶股份等新(xin)(xin)銳。為什么(me)新(xin)(xin)三(san)(san)板(ban)突然(ran)被這些服(fu)務(wu)(wu)機構看重？他們(men)(men)登(deng)陸(lu)新(xin)(xin)三(san)(san)板(ban)的(de)真正意圖是什么(me)？新(xin)(xin)三(san)(san)板(ban)又將(jiang)給他們(men)(men)帶來(lai)哪些機會？

本期(qi)房產周刊，每經(jing)記者以遠洋億家(jia)、睿意(yi)德、天驕股份(fen)等企業為案例，深(shen)入探討地產服(fu)務類企業掛牌(pai)新三(san)板的現狀，及其(qi)未來趨勢。

2015年以來，全(quan)國中小(xiao)企業股份轉讓系統（以下簡稱新三板）迎來井噴式擴(kuo)張，截至目(mu)前(qian)掛(gua)牌企業已突(tu)破5000家，遠(yuan)超滬(hu)深兩市A股企業總數。

《每日(ri)經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者發現，與(yu)A股市(shi)場涉房企業(ye)幾乎“清一色”開(kai)發商(shang)相比(bi)，新三(san)板掛牌涉房企業(ye)多為服務商(shang)，雖然不足50家(jia)，在審企業(ye)9家(jia)，但已涉及物業(ye)、電商(shang)與(yu)私募等產業(ye)鏈上(shang)、下游。

與A股市(shi)場競(jing)價交易的高流(liu)(liu)動性(xing)(xing)相比，新(xin)三板涉房企(qi)(qi)業多(duo)為協議(yi)成交，流(liu)(liu)動性(xing)(xing)較差。盡(jin)管如(ru)此(ci)，仍擋不住企(qi)(qi)業掛牌沖動。

一位(wei)長期跟蹤新三板(ban)企業的(de)私募投(tou)資機構負責人表示(shi)，主板(ban)門檻高他們沒機會了，這些地產服務商區域競爭很激烈，壓力大，掛(gua)牌可以給員工一個激勵，有利于定增融(rong)資。

地產服務商布局新(xin)三板

2015年12月底，天驕股份正式獲(huo)得新(xin)(xin)三板掛牌(pai)資(zi)格。近日，《每日經濟新(xin)(xin)聞》從(cong)其母公司協信(xin)集團了解到，本月底其將在重(zhong)慶大本營高調舉辦新(xin)(xin)三板掛牌(pai)新(xin)(xin)聞發布會。

據了解(jie)，天驕股份(fen)是協(xie)信集(ji)團旗下物(wu)業(ye)服務公司運作平(ping)臺(tai)。從(cong)前述(shu)高調舉動(dong)來看，天驕股份(fen)能獲得新三(san)板掛牌資格，似乎已(yi)讓(rang)協(xie)信集(ji)團上下激(ji)動(dong)不已(yi)。

這僅(jin)僅(jin)是涉(she)房企業(ye)掛牌新三(san)(san)板(ban)的(de)一個縮影。區(qu)別于(yu)退市企業(ye)股權轉讓的(de)“老三(san)(san)板(ban)”，2013年(nian)6月新三(san)(san)板(ban)正式揭牌運營以來，一度低(di)迷前行，但2015年(nian)以來，該市場的(de)參與掛牌企業(ye)迎(ying)來爆發性擴容(rong)潮，攪動資本(ben)狂舞。

新三板官網顯示(shi)，截至1月26日(ri)，該市場掛牌企(qi)業(ye)總(zong)(zong)計5574家，這(zhe)是滬深兩(liang)市2828家掛牌企(qi)業(ye)總(zong)(zong)數的近兩(liang)倍。新三板所有企(qi)業(ye)總(zong)(zong)股本(ben)3232.43億(yi)股，流通股本(ben)1130.55億(yi)股，成交量約(yue)為(wei)1.6億(yi)股，成交金(jin)額約(yue)7.8億(yi)元(yuan)。

日前，證監會已下(xia)發(fa)《關于進(jin)一步推進(jin)全國中小(xiao)企業股份(fen)轉(zhuan)讓系統發(fa)展(zhan)的若干意(yi)見(jian)》，意(yi)在醞釀推出新(xin)三板的分層機制。

從以上流(liu)通股本與成交(jiao)量(liang)來看，較低的(de)(de)流(liu)動性顯然已(yi)成當前(qian)新三(san)板(ban)的(de)(de)一(yi)個共(gong)性及發展掣肘(zhou)，這(zhe)背后似(si)乎(hu)與掛牌企業(ye)多(duo)數以協議成交(jiao)且個別可選擇(ze)做市成交(jiao)的(de)(de)交(jiao)易機制密切相關。

《每日經濟(ji)新聞》記者統計(ji)，截至目(mu)前，劃入(ru)房地(di)產的新三(san)板掛牌(pai)企業(ye)不足50家(jia)(jia)，千余家(jia)(jia)在審(shen)企業(ye)中僅有9家(jia)(jia)。盡管如此，這并不妨(fang)礙相關涉房企業(ye)掛牌(pai)沖動。

從已掛牌及在審(shen)的涉房企業來看(kan)，他們幾乎全部為房地(di)產(chan)服務商，這明顯不同于在A股市場(chang)上(shang)市的房地(di)產(chan)開發商。

記(ji)者注意到(dao)，從這些企業(ye)(ye)類(lei)別來看，既有(you)物業(ye)(ye)公司比如天驕股份、華仁物業(ye)(ye)、開元(yuan)物業(ye)(ye)，也有(you)房產(chan)(chan)中介如正合股份，也有(you)房產(chan)(chan)電商(shang)如樓市通網、華燕房盟，也有(you)樓盤園林(lin)景觀打造(zao)的(de)如尚(shang)柳(liu)園林(lin)，還有(you)協和資(zi)產(chan)(chan)、中城投(tou)資(zi)等(deng)地產(chan)(chan)私募機構。

借樓市轉型(xing)尋下一個風口

卓創投(tou)資(zi)管理（成都）有限(xian)公司(si)董事、總經理向寧(ning)遠告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，一(yi)個(ge)是(shi)主(zhu)板現在(zai)沒機(ji)會上，等的(de)時(shi)間太長，主(zhu)板要求也要高一(yi)些；另一(yi)個(ge)是(shi)目前區(qu)域性房地產服務(wu)商市場(chang)競爭激(ji)烈，壓力很(hen)大(da)，新三(san)板掛牌(pai)對員工(gong)是(shi)個(ge)激(ji)勵，也有利于下一(yi)步定增(zeng)融資(zi)。

截至目前，正合股份、樓市(shi)通(tong)網、華燕房盟、尚柳園林(lin)、萬人調查(cha)、萬綠生態等新三板掛牌(pai)涉房企業已(yi)先后披露了(le)現有(you)股權轉讓、定(ding)向增(zeng)資(zi)擴(kuo)股與(yu)對外(wai)投資(zi)等重大事項(xiang)。

記者注意到，正合股(gu)份(fen)于(yu)今年1月(yue)11日已披露公告稱，公司擬向不(bu)超(chao)過35名股(gu)東發行不(bu)超(chao)過220萬(wan)(wan)股(gu)，每股(gu)成本(ben)12.82元，總募資不(bu)超(chao)過2820.4萬(wan)(wan)元。

“新三板(ban)門(men)檻很(hen)低(di)，其實(shi)掛牌(pai)并不(bu)重要，關(guan)鍵是(shi)在這(zhe)個市(shi)場環境下要找到自(zi)己的發展(zhan)思路和(he)可(ke)持續(xu)的商(shang)業模式。”向寧遠強調說(shuo)，掛牌(pai)只是(shi)給原來股東帶來了一個可(ke)買(mai)賣股權的機會，但并不(bu)能保證(zheng)成交，掛牌(pai)定增可(ke)融(rong)資，但也(ye)要看公司自(zi)身(shen)。

截至目(mu)前，正合股份的定增融資預案暫未(wei)取得(de)新進(jin)展。實際(ji)上(shang)，借助新三(san)(san)板加大(da)融資只是其一(yi)，《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者所(suo)接觸到的相關新三(san)(san)板涉房(fang)企業，在其背后似(si)乎還有更大(da)的計劃。

睿意(yi)德執行董(dong)事張家鵬也表示，企業(ye)上新三板，主要希望(wang)通過掛(gua)牌讓公(gong)司更透明，治理更標準(zhun)化，為(wei)接下(xia)來的轉板做準(zhun)備。

投資價值還看企業

以房地產(chan)私募崛起的(de)中城投資，多(duo)種跡象已表明其試圖跳(tiao)出“圈子交易”，未來(lai)通過大量增持(chi)存量物(wu)業加速(su)布局REITs。

以(yi)正(zheng)合股(gu)份為例(li)，其當前業(ye)務僅(jin)局限于西(xi)南，仍(reng)以(yi)人海戰(zhan)術的(de)房產代理業(ye)務為主(zhu)，但(dan)隨著登陸(lu)新三(san)板，其董事長毛勇解(jie)釋說，他們將借助電商及金(jin)融兩個領域(yu)的(de)力量，實現(xian)從洞(dong)察C端個體全鏈(lian)條需求到B端智力服務升級的(de)戰(zhan)略轉型。

在向寧(ning)遠看來，新(xin)三板掛牌與公司能否成(cheng)功(gong)發展(zhan)關系不(bu)大(da)，其實(shi)很多(duo)新(xin)三板掛牌公司都沒有(you)成(cheng)交，還(huan)沒有(you)市場估值。

目前(qian)市場環境下，房(fang)地產服務商必(bi)須適應變化，這樣可能會(hui)有(you)新(xin)模(mo)式(shi)、新(xin)思路，就像目前(qian)房(fang)多(duo)多(duo)、搜房(fang)等(deng)都在探索新(xin)模(mo)式(shi)。

談到新(xin)三(san)板(ban)企(qi)業(ye)估值問題，鉑禾投資一位熟悉新(xin)三(san)板(ban)的(de)相關負(fu)責人(ren)言簡意賅地(di)說，地(di)產(chan)股不好做，電商(shang)也(ye)不熱門(men)了(le)，關鍵還要看(kan)企(qi)業(ye)。

從《每日經濟新聞》記者(zhe)對六家新三板擬掛牌和已掛牌企(qi)業的(de)(de)調查來看，新模式是(shi)否有很好的(de)(de)概念，美好的(de)(de)盈利(li)前(qian)景，是(shi)否能成為未來的(de)(de)主(zhu)流，這些都并不(bu)是(shi)最為重要(yao)的(de)(de)。

最重要的(de)還是(shi)企業自(zi)身的(de)現(xian)有(you)業務以及(ji)團隊(dui)，能(neng)否為新模(mo)式的(de)孵(fu)化，提(ti)供良好的(de)發展環境(jing)和(he)有(you)效資源(yuan)，而(er)這(zhe)恐怕比掛(gua)牌新三(san)板本身更為關鍵。