每經編輯｜吳(wu)若凡    

每經記者 吳若凡

上(shang)海市公布(bu)的(de)“十(shi)三(san)(san)五”規(gui)劃建(jian)議(yi)（以下簡稱(cheng)“建(jian)議(yi)”）中明(ming)確提出，“十(shi)三(san)(san)五”期間上(shang)海將牢牢守住人口(kou)、土地、環(huan)境、安全這四(si)條城市發展的(de)底線，逐年(nian)減(jian)少建(jian)設(she)用(yong)地增量(liang)，使規(gui)劃建(jian)設(she)用(yong)地總(zong)量(liang)實(shi)現負增長。即到2020年(nian)要守住3185平(ping)方公里的(de)紅線，這一紅線比(bi)此前的(de)規(gui)劃目(mu)標(biao)，土地供應量(liang)再(zai)次減(jian)少了41平(ping)方公里。

在(zai)這一背景(jing)下，盤(pan)活存量(liang)房屋和(he)土地資源，發展城市(shi)更新業務會有很好的機會。2016年(nian)初在(zai)新三板掛牌的翌成創(chuang)意就是這樣一家致(zhi)力于城市(shi)更新業務的公司，其主營業務包括對承(cheng)租的老建筑進(jin)行設計并改造成創(chuang)意園區(qu)、服(fu)務式辦(ban)公樓(lou)和(he)服(fu)務式公寓。

一個現(xian)實是，目前市場(chang)上開展類似業務的(de)公司很多(duo)，品(pin)牌知名度較低，又沒有轟動性代表案(an)例的(de)翌成創意，如何能在激烈的(de)市場(chang)競(jing)爭中，快速(su)擴增規模(mo)？

機會好，但競爭激烈

根據翌(yi)成(cheng)創意(yi)公開(kai)轉(zhuan)讓(rang)說明書顯示，公司(si)租賃收(shou)(shou)入(ru)(ru)占主(zhu)營業務(wu)收(shou)(shou)入(ru)(ru)的比重一(yi)直保持(chi)在90%以上，為(wei)公司(si)最(zui)主(zhu)要(yao)的收(shou)(shou)入(ru)(ru)來源， 2014年增(zeng)長率(lv)為(wei)60.89%，實現了2014年全年營業收(shou)(shou)入(ru)(ru)的50.11%。公司(si)營業收(shou)(shou)入(ru)(ru)主(zhu)要(yao)來源于(yu)主(zhu)營業務(wu)即租賃收(shou)(shou)入(ru)(ru)及其配套服務(wu)，其他業務(wu)收(shou)(shou)入(ru)(ru)為(wei)咨詢收(shou)(shou)入(ru)(ru)。

睿翼德執行(xing)董事陳(chen)麗琳(lin)指出，二房東(dong)生(sheng)意常規模式是用很(hen)低的(de)(de)成本將一(yi)些(xie)老舊建(jian)筑進行(xing)改造(zao)進而提高租金，而面對激烈的(de)(de)市場競爭，就(jiu)必(bi)須在原(yuan)有的(de)(de)場景和功能上(shang)進行(xing)升級(ji)改造(zao)，注入一(yi)些(xie)創新的(de)(de)元素。現在的(de)(de)客戶(hu)對于(yu)服務的(de)(de)需求會高一(yi)點(dian)。

陳麗(li)琳表示(shi)，對于翌成這樣的創業型公司在初期必須(xu)要將自己的產品做出特色，當把品牌(pai)效應豎(shu)立起來，品牌(pai)使(shi)用流量打通之后，就是(shi)(shi)倍數增長，這和互聯網公司前期燒錢是(shi)(shi)一個道理。

截至(zhi)2015年5月31日，公司(si)(si)(si)項(xiang)(xiang)目(mu)可出租(zu)面(mian)積(ji)57981.78平(ping)方米(mi)，公司(si)(si)(si)3個(ge)園(yuan)區和7個(ge)服務式辦公樓項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)日租(zu)金均價為(wei)6.02元/平(ping)方米(mi)/天，高(gao)于同(tong)(tong)類地段非此(ci)類物業的(de)收費，同(tong)(tong)時，公司(si)(si)(si)運(yun)營的(de)12個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)平(ping)均出租(zu)率為(wei)88%。公司(si)(si)(si)目(mu)前(qian)正(zheng)在(zai)運(yun)營的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)共12個(ge)，主(zhu)要為(wei)辦公樓和產業園(yuan)區。

翌成創(chuang)意董事總(zong)經理(li)沈(shen)敏(min)愷告訴記者，公司的(de)(de)商業模式(shi)是通(tong)過(guo)租賃那些(xie)有增值(zhi)空(kong)間的(de)(de)建筑物，重新進行(xing)市場定位和(he)設(she)計，通(tong)過(guo)改建配套硬件(jian)設(she)施、重塑建筑風(feng)格和(he)形(xing)象(xiang)，完(wan)善(shan)內外部裝修，而后(hou)高價轉租，其中的(de)(de)租金(jin)價格差(cha)就是公司的(de)(de)利潤。

億翰中國董(dong)事長陳嘯天說(shuo)，目前(qian)創意產業(ye)園(yuan)等領域(yu)有(you)(you)很好的(de)開(kai)拓機(ji)會(hui)。上海(hai)園(yuan)區和廠房(fang)供應量比較大，而“雙創”的(de)大環境下，創業(ye)型(xing)企業(ye)對于辦公(gong)的(de)需求(qiu)也比較大。企業(ye)有(you)(you)機(ji)會(hui)通過將部分老(lao)廠房(fang)改造(zao)，來實(shi)現盈利(li)。

只不過(guo)，目前(qian)(qian)市面上類似于(yu)創(chuang)客空間(jian)這樣的(de)創(chuang)意辦(ban)公已經供過(guo)于(yu)求(qiu)。創(chuang)意文化行業為新式(shi)管理(li)型(xing)辦(ban)公樓、精品創(chuang)意園和設計型(xing)服務(wu)式(shi)公寓租賃和商務(wu)服務(wu)業，目前(qian)(qian)產業生命周期已經從(cong)起(qi)步期向(xiang)成長期過(guo)渡。目標客戶群體對(dui)于(yu)辦(ban)公、社交、生活需求(qiu)較之前(qian)(qian)有明顯提(ti)升，但是創(chuang)意產業的(de)研發卻還比較落后。

業內人(ren)士表示，真正(zheng)具(ju)有核心競爭(zheng)力不是空間而是背后的(de)(de)服務。由于市場競爭(zheng)激烈，創(chuang)意產業的(de)(de)運營者(zhe)，必(bi)須對(dui)自(zi)己(ji)運營的(de)(de)空間，不斷注入創(chuang)新(xin)(xin)元素，在功能有所創(chuang)新(xin)(xin)，設計(ji)一些(xie)創(chuang)新(xin)(xin)的(de)(de)場景設計(ji)，做科技化、主題化的(de)(de)產品，才能滿足新(xin)(xin)興創(chuang)業人(ren)群的(de)(de)需求。

未來的兩項重要任務

資料顯示，創(chuang)(chuang)意產業園是一個投資回收周期較長的業務。翌成創(chuang)(chuang)意在(zai)創(chuang)(chuang)業最初幾年(nian)，并(bing)沒(mei)有盈利(li)。招股說明書顯示，公司在(zai)2013年(nian)度(du)凈資產為負，2014年(nian)度(du)和2013年(nian)度(du)凈利(li)潤為負。

由(you)于(yu)項(xiang)目(mu)(mu)開(kai)發初期(qi)需(xu)要投入(ru)較(jiao)高(gao)的改造和(he)裝修工程款，而項(xiang)目(mu)(mu)施工需(xu)要一定的周期(qi)，施工完成后(hou)也尚需(xu)半年到一年的招商周期(qi)才能使項(xiang)目(mu)(mu)產生穩定的收入(ru)和(he)現金流(liu)，導致企業在新增開(kai)發項(xiang)目(mu)(mu)時期(qi)的毛(mao)利率(lv)較(jiao)低，且資(zi)產負債率(lv)較(jiao)高(gao)，存在一定的流(liu)動性風險。

陳麗琳告(gao)訴記(ji)者，翌成(cheng)的(de)(de)改(gai)造模式本質是(shi)在做微創新，即將“石盒”改(gai)造成(cheng)一(yi)個具有(you)創意價值的(de)(de)產品，可能是(shi)辦公，也可能是(shi)公寓(yu)，但這(zhe)都是(shi)在原(yuan)有(you)基礎上完成(cheng)，因此(ci)還是(shi)要遵(zun)循(xun)實際(ji)的(de)(de)商業規則。在完善模式的(de)(de)過(guo)程中，必須要有(you)自己的(de)(de)核心(xin)產品，這(zhe)對(dui)于每一(yi)個方案的(de)(de)運營者和開發者都是(shi)很重要的(de)(de)。

與此同時，鑒(jian)于創意(yi)產業園競爭的(de)(de)激(ji)烈，翌(yi)成(cheng)還需(xu)要提(ti)升品(pin)牌影響力(li)，盡早開(kai)發出一些(xie)有市(shi)場影響力(li)的(de)(de)知名案例(li)開(kai)拓市(shi)場。這樣(yang)才能(neng)幫(bang)助(zhu)公司(si)快(kuai)速找到(dao)優(you)質的(de)(de)項目并加以(yi)開(kai)發利(li)用，將翌(yi)成(cheng)的(de)(de)創意(yi)辦公室以(yi)及公寓等產品(pin)推廣到(dao)市(shi)場。

發(fa)稿：隋(sui)丕寧 審核：楊(yang)羚強 終審：蔡(cai)戰(zhan)波