每經(jing)編輯｜王(wang)杰(jie)    

每經記者 王杰

在去年底召開的(de)中央經濟工作會議上(shang),房地產去庫(ku)存成為2016年五大主要任務(wu)之一。

地(di)方(fang)政府(fu)也及(ji)時跟進。根據河南省(sheng)政府(fu)辦公廳(ting)印發的《關于加快推(tui)進棚戶區改造貨(huo)幣化安置工(gong)作(zuo)的指導意見(jian)》，在(zai)棚戶區改造中大力推(tui)行(xing)貨(huo)幣化安置，通過組織棚戶區居民自主購買、以購代(dai)建(jian)、貨(huo)幣補(bu)償等方(fang)式，有效消化庫存(cun)商品(pin)住房。

1月26日(ri)，在(zai)河南(nan)(nan)省(sheng)十二屆人大五次會議的(de)記者(zhe)會上，河南(nan)(nan)省(sheng)住建廳(ting)廳(ting)長裴(pei)志揚說，目前(qian)，河南(nan)(nan)省(sheng)棚戶區改造走(zou)在(zai)前(qian)列，2014年是(shi)全國(guo)第(di)一位(wei)，2015年是(shi)第(di)三(san)位(wei)。2016年，國(guo)家下(xia)達的(de)任務是(shi)第(di)五位(wei)，總量比較(jiao)大。河南(nan)(nan)省(sheng)將(jiang)加快今(jin)年38.58萬套保障房(fang)的(de)前(qian)期工作(zuo)，進(jin)度(du)慢(man)了，將(jiang)采取督促問差等方式，保證開工。

全省平均庫存量有17個月

根據上述《指(zhi)導意見》，棚戶區(qu)改造貨幣化(hua)安(an)置(zhi)主(zhu)要采(cai)取三種方式：一是(shi)自主(zhu)安(an)置(zhi)，二是(shi)集中安(an)置(zhi)，三是(shi)團購安(an)置(zhi)。要求(qiu)房(fang)管(guan)部門(men)積(ji)極搭建服務(wu)平臺(tai)，鼓勵(li)信譽好、有意愿的(de)房(fang)地產企業(ye)進入(ru)服務(wu)平臺(tai),在服務(wu)平臺(tai)公布普通商(shang)品(pin)房(fang)房(fang)源(yuan)信息,采(cai)取折扣、讓利等優惠措(cuo)施,方便(bian)居民團購。

對于(yu)參與棚戶區(qu)貨(huo)幣化安置的(de)政(zheng)府、企業和(he)居民，除(chu)享(xiang)受國家已出臺的(de)支(zhi)持政(zheng)策外,還(huan)可享(xiang)受五(wu)大(da)優(you)惠(hui)政(zheng)策：一是(shi)財政(zheng)補(bu)貼支(zhi)持，二是(shi)金融信貸支(zhi)持，三是(shi)公積金政(zheng)策支(zhi)持，四是(shi)稅(shui)費優(you)惠(hui)支(zhi)持，五(wu)是(shi)補(bu)償獎勵支(zhi)持。

2015年11月(yue)，河南省(sheng)政府出臺(tai)《關于促進(jin)農民進(jin)城(cheng)購房(fang)擴大(da)住房(fang)消費的意見》，從降低購房(fang)成本(ben)、實施財政補貼、改善金融服務(wu)、發揮住房(fang)公積金作用等(deng)9個方面，鼓勵農民進(jin)城(cheng)買房(fang)。

除此之(zhi)外(wai)，河(he)南(nan)洛陽(yang)、駐(zhu)馬店、濮陽(yang)、三門峽、濟(ji)源、南(nan)陽(yang)、許(xu)昌、開封等城市(shi)(shi)為鼓勵本地農民進城購買商品房，紛紛出臺各種財政(zheng)補貼政(zheng)策。其實(shi)，河(he)南(nan)省只(zhi)有鄭(zheng)州一個二線城市(shi)(shi)，其余都是三四線城市(shi)(shi)。而國內大(da)多數(shu)三四線城市(shi)(shi)的樓市(shi)(shi)庫存壓力(li)較大(da)。

關于河南(nan)的庫存(cun)數據，“去年(nian)12月(yue)份下降(jiang)了(le)5個(ge)月(yue)的庫存(cun)量，”裴志(zhi)揚(yang)說，按(an)全年(nian)通(tong)算，全省平均庫存(cun)量還有17個(ge)月(yue)。“也就是說，如(ru)果我們今(jin)年(nian)一年(nian)不蓋房，庫存(cun)的房子也夠賣。”

其中，省轄(xia)市(shi)市(shi)區去(qu)(qu)庫(ku)(ku)存(cun)周期是15個(ge)(ge)月，縣級城(cheng)(cheng)市(shi)19個(ge)(ge)月，1/3左右的縣級城(cheng)(cheng)市(shi)去(qu)(qu)庫(ku)(ku)存(cun)周期超過18個(ge)(ge)月，縣級城(cheng)(cheng)市(shi)去(qu)(qu)庫(ku)(ku)存(cun)壓力較大。

城中村改造一戶原則上只補助一套房

各地(di)(di)(di)(di)應該如何(he)調節(jie)土(tu)地(di)(di)(di)(di)供給？裴(pei)志(zhi)揚表(biao)示，從供給側上，對房地(di)(di)(di)(di)產(chan)庫存(cun)量比較大的(de)市(shi)縣，調節(jie)好土(tu)地(di)(di)(di)(di)供應的(de)閘(zha)門。在(zai)銷(xiao)售較好的(de)地(di)(di)(di)(di)方，如鄭州及一些產(chan)業發展較好、有市(shi)場的(de)縣市(shi)，土(tu)地(di)(di)(di)(di)上適當放(fang)松(song)閘(zha)門。

鄭州(zhou)市永威置(zhi)業(ye)有限公司副總經理(li)馬水旺在接(jie)受 《每日經濟新聞(wen)》記者采(cai)訪(fang)時表示，目前(qian)(qian)政府推地(di)(di)和企(qi)業(ye)拿(na)地(di)(di)都趨于理(li)性，政府推出的地(di)(di)塊(kuai)，之前(qian)(qian)以住宅為主，目前(qian)(qian)也有不(bu)少文化、旅游、產業(ye)用地(di)(di)，目的是通過產業(ye)留住人(ren)口，才能消(xiao)化庫存(cun)。而開(kai)發企(qi)業(ye)，拿(na)地(di)(di)前(qian)(qian)會考察當地(di)(di)庫存(cun)情(qing)況，比較謹慎(shen)。拿(na)地(di)(di)后也會以產定銷(xiao)，前(qian)(qian)期先開(kai)盤一期投(tou)石問路，然后確定下(xia)期開(kai)盤時間。

裴志(zhi)揚表示，小(xiao)戶型銷售(shou)(shou)較(jiao)好(hao)，小(xiao)高層好(hao)賣于高層住(zhu)宅，大品牌(pai)房(fang)地(di)產(chan)樓(lou)盤銷售(shou)(shou)好(hao)于小(xiao)企業或(huo)品牌(pai)不太硬的房(fang)地(di)產(chan)樓(lou)盤。

馬水(shui)旺(wang)說，在鄭州(zhou)，小戶型(xing)因為(wei)總價低(di)，受到(dao)市場青睞程度高。而(er)對(dui)于縣級市，農民進(jin)城更希望買大戶型(xing)，小戶型(xing)反而(er)滯銷。

建(jian)業地產相關人(ren)士(shi)表示，小戶型或并不是90平米以下(xia)的戶型，可能是要求性(xing)價比(bi)更高，才能適銷(xiao)對路，被市場(chang)認(ren)可。

值得(de)注意的是(shi)，未(wei)來(lai)由實物補償為(wei)(wei)主轉為(wei)(wei)貨(huo)幣補償為(wei)(wei)主。

“原來城中村(cun)改造的(de)項目，一戶(hu)補(bu)償(chang)四五套甚至(zhi)五六套房(fang)子，按照新的(de)政策(ce)，原則(ze)上(shang)只補(bu)助一套房(fang)子，其(qi)余的(de)由拆(chai)遷戶(hu)拿(na)著補(bu)助資(zi)金，到房(fang)地產市場自(zi)主購(gou)買。”裴志揚稱(cheng)，這樣有(you)利(li)于(yu)消化庫存(cun)，有(you)利(li)于(yu)滿足拆(chai)遷戶(hu)多樣化的(de)需(xu)求(qiu)，也有(you)利(li)于(yu)加速回(hui)遷。

裴志揚表(biao)示，從(cong)今年(nian)起(qi)，政府不再大規模建設公(gong)租(zu)(zu)房(fang)，支(zhi)持長期(qi)在城市(shi)需要租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)并符合條件的就(jiu)業(ye)(ye)者(zhe)，通過政府補貼到(dao)市(shi)場租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)。同時(shi)鼓勵房(fang)地(di)產開(kai)發企業(ye)(ye)開(kai)展(zhan)(zhan)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)業(ye)(ye)務經(jing)營，把一(yi)部分房(fang)源轉化(hua)為租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)，發展(zhan)(zhan)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)(ye)。

發稿(gao)：隋丕寧 審核(he)：楊羚強 終審：蔡戰波(bo)