在漫長卻風(feng)云變幻(huan)的(de)30多(duo)年房地產長河中，孫文杰、易軍(jun)、孔慶平(ping)、郝建民、陳誼、官慶等關系(xi)中國海外發展命脈的(de)關鍵人(ren)物，在這(zhe)方舞臺上陸續(xu)登場(chang)、離場(chang)。

1月19日，中建系重組大幕正式落下之后，中海地(di)產(chan)總裁(cai)陳誼請辭(ci)，掀起外界對中海地(di)產(chan)內部“三權分立”垂直管(guan)理(li)集權制(zhi)的議論聲(sheng)浪。

一手掀起改革的，正是中國海(hai)(hai)外發展董事會主席郝(hao)建民。兩(liang)年(nian)多前，郝(hao)建民從孔慶平手里(li)接過中海(hai)(hai)地產(chan)的“帥旗”，成(cheng)為第三代掌門人(ren)(ren)。歷經(jing)管理(li)層換代、內部構架大調整的中海(hai)(hai)地產(chan)，在這兩(liang)年(nian)間已經(jing)完全(quan)打上(shang)了郝(hao)建民鮮(xian)明的個人(ren)(ren)風格—高度集權，凌厲盡顯。

新一(yi)任權力核(he)心，在(zai)郝建民手(shou)中，他(ta)需要負(fu)責(ze)的(de)上(shang)級是(shi)中建工程總公司董事長官慶。

下一個(ge)十年(nian)(nian)，如(ru)何重塑核(he)心競爭力與再造(zao)機制，是(shi)郝(hao)建(jian)民直面的(de)(de)(de)中(zhong)海(hai)地產(chan)發展兩大難題。在(zai)最(zui)重人事安(an)排的(de)(de)(de)央企，郝(hao)建(jian)民或許還有一些(xie)煩惱：未(wei)能(neng)增補進中(zhong)建(jian)工(gong)程管理局的(de)(de)(de)領導班子，這(zhe)也(ye)是(shi)近15年(nian)(nian)來，繼孫文杰、孔(kong)慶平之后(hou)，中(zhong)海(hai)地產(chan)負責人首(shou)次(ci)未(wei)進集團領導班子。

“郝(hao)距離中(zhong)建派(pai)那條線，（情(qing)感上(shang)(shang)）太遠了，”“服役”19年(nian)之久的老中(zhong)海(hai)人程凱（化(hua)名）對(dui)(dui)時(shi)代周報記(ji)者透露(lu)說，沒(mei)有進入最高決策(ce)層，郝(hao)的命運就(jiu)很可能掌握在別(bie)人手上(shang)(shang)。時(shi)代周報記(ji)者聯系中(zhong)海(hai)地產(chan)方(fang)面希(xi)望進行采(cai)訪，對(dui)(dui)方(fang)稱沒(mei)有發言權。記(ji)者繼而(er)采(cai)訪中(zhong)國海(hai)外發展，其(qi)香港(gang)企訊部回(hui)復(fu)表示(shi)，“已把問題(ti)記(ji)錄，但(dan)相關回(hui)復(fu)將以公(gong)告為主(zhu)”。

三代掌門新老交替

孫(sun)文(wen)(wen)杰(jie)是中海(hai)地產的(de)一(yi)手締造者(zhe)。一(yi)直到今天(tian)，中海(hai)地產還沿著孫(sun)文(wen)(wen)杰(jie)打下的(de)基礎做慣性發(fa)展。

上個世(shi)紀(ji)70年代末（1979年），中(zhong)建(jian)工程總公(gong)司在(zai)香(xiang)(xiang)港安家(jia)落(luo)戶成(cheng)立了中(zhong)國海(hai)(hai)外集(ji)團(tuan)，下設中(zhong)國海(hai)(hai)外發展和中(zhong)國建(jian)筑(zhu)(zhu)國際等(deng)公(gong)司。1981年，孫(sun)文(wen)杰(jie)被派往香(xiang)(xiang)港，成(cheng)為中(zhong)國海(hai)(hai)外集(ji)團(tuan)總經理。在(zai)發現不少港企靠房地產(chan)獲利的方法后，他(ta)作(zuo)出一個重要決定：從(cong)建(jian)筑(zhu)(zhu)跨入(ru)地產(chan)。

現在(zai)來看，如果(guo)不跨出這一(yi)步(bu)，就(jiu)很難(nan)有(you)中建(jian)工程(cheng)總公(gong)司(si)的今天。直到現在(zai)，中建(jian)工程(cheng)總公(gong)司(si)的上市平臺——中國建(jian)筑(zhu)股份有(you)限公(gong)司(si)（601668.SH，以(yi)下簡稱(cheng)“中國建(jian)筑(zhu)”）很大一(yi)部分盈利還來自房地(di)產業(ye)。

中(zhong)國建筑年中(zhong)報數(shu)據顯示，2015年上半年，中(zhong)國建筑總(zong)營(ying)收約(yue)4137.34億(yi)元，凈利(li)約(yue)137.33億(yi)元。其中(zhong)，只(zhi)占(zhan)總(zong)營(ying)收13.9%的(de)地產(chan)業務，卻貢(gong)獻(xian)了39.2%的(de)總(zong)毛利(li)；而占(zhan)總(zong)營(ying)收比(bi)例(li)高達(da)71.9%的(de)房(fang)建業務，毛利(li)貢(gong)獻(xian)占(zhan)比(bi)只(zhi)約(yue)46.1%。二者毛利(li)率差(cha)距懸(xuan)殊，其中(zhong)地產(chan)毛利(li)率33.8%，而房(fang)建毛利(li)率水平僅7.7%。

1992年，中(zhong)國海外(wai)發展上市，這是第一家(jia)以(yi)自身在港(gang)資產直接上市的中(zhong)資公司。在寸土寸金(jin)的香(xiang)港(gang)，靠著(zhu)給港(gang)島九分之一填海造地面積，幾十公里長的供水管線，超(chao)1000萬平方米的住宅建造及香(xiang)港(gang)機場等標志(zhi)性工程，中(zhong)國海外(wai)集團確立了(le)領袖(xiu)地位。

黑色之年1997年9月，亞洲金融風暴襲(xi)擊香港，股市、樓市雙重狂跌70%多(duo)。孫文(wen)杰用“滅頂之災”來形容那場災難(nan)，“10年辛(xin)苦掙(zheng)的錢，一(yi)夜(ye)工(gong)夫打(da)回原形”。

中國(guo)海外(wai)發展(zhan)幾近破產邊緣(yuan)。這一年，孔(kong)慶(qing)平首次(ci)以(yi)董事(shi)局成(cheng)員(yuan)身份，出現在中國(guo)海外(wai)發展(zhan)的(de)財報里，任執行董事(shi)。

“陰(yin)差陽錯的是(shi)，內(nei)地(di)(di)(di)的擴張(zhang)卻拯救了艱難中(zhong)(zhong)(zhong)的中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)海外發展，”程凱(kai)對時代(dai)周報記者回憶說，1988年(nian)(nian)8月，深(shen)(shen)圳(zhen)市(shi)政(zheng)府正式批復了中(zhong)(zhong)(zhong)國(guo)(guo)海外發展在深(shen)(shen)圳(zhen)設立分公司，中(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)(di)(di)產的前(qian)身就此(ci)誕生。第一個十年(nian)(nian)里，中(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)(di)(di)產雖僅先后進入(ru)了深(shen)(shen)圳(zhen)、上海、廣州、北京4個城市(shi)，但內(nei)地(di)(di)(di)項(xiang)(xiang)目特別是(shi)持(chi)有物業項(xiang)(xiang)目回流的現金(jin)給了中(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)(di)(di)產寶貴的喘息機會。

孔慶平(ping)事后也回(hui)憶(yi)說(shuo)：“我們用(yong)了(le)三四年時間撫平(ping)了(le)那次(ci)金(jin)融風暴的(de)創傷。但市場一有風吹草動(dong)，‘傷口(kou)’就會隱(yin)隱(yin)作痛。”這次(ci)危機，至(zhi)今仍警醒中(zhong)國海外(wai)發(fa)展(zhan)要穩健經營。

正是這(zhe)次危機，孫文(wen)杰作出了另一個重(zhong)要(yao)決定，地產(chan)(chan)業(ye)務(wu)(wu)戰略性轉移，將投(tou)資重(zhong)點轉向內地。經過5年(nian)的(de)“臥薪嘗膽”，孫文(wen)杰、孔慶(qing)平團(tuan)隊在2002年(nian)8月通過增資擴股、改制重(zhong)組(zu)，正式成(cheng)立(li)中(zhong)海地產(chan)(chan)，后者(zhe)成(cheng)為中(zhong)國(guo)海外發(fa)展內地地產(chan)(chan)業(ye)務(wu)(wu)的(de)核心旗艦。

這一年，是中國海(hai)(hai)外發展的(de)(de)關鍵(jian)之年，戰(zhan)略重心(xin)的(de)(de)轉移讓其慢(man)慢(man)駛入快車道。郝建(jian)民此時正式登場，任中海(hai)(hai)地(di)產總經理，主持中海(hai)(hai)地(di)產工(gong)作(zuo)。

“孫文杰最(zui)先起用了(le)郝建民，”程凱對時代周報(bao)記者說，1995-2001年間，郝先后被派到北京、深圳公司分(fen)管業務。此后的10多年間，郝的工(gong)作主要是對孔慶平負責。

中(zhong)國(guo)海(hai)外發展的歷年(nian)財(cai)報，勾勒出了孫、孔、郝的交集(ji)，最(zui)早就(jiu)發生在(zai)香港(gang)。1987年(nian)一畢業(ye)，22歲青年(nian)人郝建(jian)民(min)就(jiu)到了中(zhong)建(jian)工(gong)程總(zong)公司(si)。兩(liang)年(nian)后，郝被派往香港(gang)，成為孫、孔二人的下(xia)屬。在(zai)此(ci)之前，1982年(nian)進入中(zhong)國(guo)建(jian)筑工(gong)程總(zong)公司(si)的孔慶平，在(zai)1987年(nian)被派駐香港(gang)。

1998年，在中國海外發展的(de)(de)高管名(ming)單里，第一次出現了(le)郝(hao)建民的(de)(de)名(ming)字，被委任為(wei)公司董(dong)事及北京區域(yu)董(dong)事總(zong)經理。

2001年，孫(sun)文杰(jie)回(hui)到內地，走馬(ma)上任中建(jian)總公司(si)總經理(li)。孔慶平隨(sui)后(hou)接任了(le)中國海外發展董(dong)事會(hui)主(zhu)席職位，而(er)郝建(jian)民則(ze)一路升為副(fu)主(zhu)席兼行政總裁。

兩年多前的2013年8月6日，孔慶平(ping)卸任中國海外發展董事會主席職位，但繼續擔任中建工程總(zong)公司(si)副總(zong)經理、黨組(zu)成員等領(ling)導班子崗位。

彼時(shi)，48歲郝建民是他的(de)接班人，自此，中(zhong)國(guo)海外發展及中(zhong)海地產，完全進入“郝時(shi)代”。

重組背后的博弈

地產黃金十(shi)年，在孔慶平與郝建(jian)民合作之時洶涌而來，盈利(li)能力最強成為中國(guo)海(hai)外發展身上最顯眼的(de)標簽。

2003-2014年間，中(zhong)國海外發展的年均(jun)凈利潤(run)復合增長率達(da)到39.5%，股東攤占純利復合增長率為40%，平均(jun)股東資金回(hui)報為23%，實現了有質量(liang)的可持(chi)續(xu)增長。這幾項業績指標，連續(xu)12年保持(chi)全行業第一(yi)。

誘(you)人的(de)地產(chan)利潤，也是中建工程總公司最為看重的(de)。

2011年(nian)(nian)，剛剛執掌中(zhong)建工(gong)程總公司一年(nian)(nian)的易軍在接受《清華(hua)管(guan)理評論(lun)》專訪時(shi)說，“我們希望再通過5-6年(nian)(nian)的時(shi)間，能夠將中(zhong)國建筑的主業房屋建筑、基礎設施(shi)、地產(chan)的收(shou)入占比調整為5：3：2，利(li)潤占比則反過來為3∶2∶5。”這意味著(zhu)，20%的地產(chan)提供(gong)公司50%以(yi)上的利(li)潤占比。

如何(he)切(qie)贅(zhui)求(qiu)生，化解中建(jian)體系內房地產板塊同業競爭頑(wan)疾，并做(zuo)大做(zuo)強的(de)(de)重任，落在了(le)易軍(jun)身上。就(jiu)在前一年(nian)，中建(jian)工程總(zong)公(gong)司(si)一把手孫(sun)文杰退休后(hou)，易軍(jun)接棒(bang)為董事長兼黨組(zu)書記(ji)，明(ming)確了(le)新領導班子的(de)(de)核心。

2009年(nian)(nian)7月，經過(guo)整(zheng)(zheng)整(zheng)(zheng)三年(nian)(nian)的運籌(chou)和(he)努力，中國建筑(zhu)在A股(gu)上市，510.6億元募資創彼時全球建筑(zhu)及地產行業(ye)最(zui)大IPO紀錄，中建工程總公司是最(zui)大股(gu)東，持股(gu)56.45%。

那份長達487頁的招股書(shu)，第一次撥(bo)開了中(zhong)國(guo)建筑統紛繁復雜(za)的業務枝椏。其地(di)(di)產業務涉及三家上市公司(si)—中(zhong)建國(guo)際、中(zhong)國(guo)海(hai)外發(fa)展和中(zhong)國(guo)建筑本身，并主(zhu)要分為(wei)三塊：中(zhong)海(hai)地(di)(di)產、中(zhong)建地(di)(di)產和總公司(si)下屬(shu)各工程局及設計院運營(ying)的房地(di)(di)產業務，前兩者為(wei)主(zhu)要地(di)(di)產平臺。

業務(wu)劃(hua)分上，中海地(di)(di)產以(yi)發展(zhan)中高檔住宅為主(zhu)，中建地(di)(di)產則從事中海地(di)(di)產之外的業務(wu)，包括(kuo)各類中低端住宅及保障(zhang)房等。中建地(di)(di)產的前身(shen)是1990年6月成立的中國建設機械華東(dong)公司，由(you)其(qi)在2008 年11 月改(gai)制后更(geng)名而來。

“早(zao)年，條件放開(kai)，中(zhong)建八(ba)大局和眾多設計院手里都有(you)(you)房(fang)地產(chan)(chan)項目，掛靠在中(zhong)建地產(chan)(chan)，”在中(zhong)海地產(chan)(chan)服務21年后離開(kai)的(de)高管張(zhang)睿（化名）對時代周報記者介紹(shao)說，這些地產(chan)(chan)屬(shu)于八(ba)大局等自己(ji)管理與開(kai)發，不成規模，比較零(ling)星，所(suo)以沒(mei)有(you)(you)劃進日后的(de)重組(zu)范圍。

兩大(da)平臺(tai)間地產業務(wu)分肥(fei)、互搏、同業競爭的(de)狀況正(zheng)日漸明顯。2009年(nian)底，中(zhong)建地產以樓(lou)板(ban)價3.25萬元/平方(fang)米(mi)搶下了上海新江灣城地王，開發(fa)高(gao)端(duan)樓(lou)盤。2010年(nian)，中(zhong)國海外發(fa)展(zhan)收(shou)購光大(da)地產并(bing)更名為(wei)“中(zhong)海宏(hong)洋”，布(bu)局三(san)、四線城市。

“中海地產(chan)(chan)與中建地產(chan)(chan)合(he)并的說法，在2010年起傳得熱火(huo)朝天，”張睿對(dui)時代周報記者(zhe)回(hui)憶說，“整合(he)，意味(wei)著利益格局的重(zhong)新劃分(fen)和人事調整。由于中海地產(chan)(chan)長期跟中建系總部(bu)叫板，這也導致(zhi)總部(bu)領導積怨已久，一肚子意見，準備收編中海地產(chan)(chan)。”

“那會，總部領導回來給中(zhong)海地(di)產(chan)高管開會，態度都是對(dui)中(zhong)海沒(mei)有認同感，”張睿對(dui)時(shi)代周報記者說，除(chu)了使勁表揚(yang)中(zhong)建地(di)產(chan)外，該領導都是讓中(zhong)海地(di)產(chan)要(yao)學(xue)會感恩，要(yao)感謝總公(gong)司的政策給了中(zhong)海地(di)產(chan)獨立發展(zhan)的機會。

2013年8月6日，這場無例可循的重(zhong)組大幕正式拉開。中國(guo)建(jian)筑(zhu)公告稱(cheng)，擬將(jiang)旗下中建(jian)股份(fen)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)事業(ye)部(bu)、中建(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)及中建(jian)國(guo)際的房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)務注(zhu)入中海地(di)(di)產(chan)(chan)。并(bing)且，在完成整合前(qian)，這部(bu)分資產(chan)(chan)由中海地(di)(di)產(chan)(chan)托管。

同一天，陳(chen)(chen)(chen)誼(yi)身(shen)份變了，他(ta)的(de)新抬頭是中(zhong)(zhong)國(guo)海外(wai)發展執行(xing)董(dong)事兼總裁。陳(chen)(chen)(chen)誼(yi)是有(you)23年資格的(de)老中(zhong)(zhong)建(jian)(jian)人，歷(li)任中(zhong)(zhong)建(jian)(jian)系中(zhong)(zhong)建(jian)(jian)建(jian)(jian)筑、中(zhong)(zhong)建(jian)(jian)國(guo)際和(he)中(zhong)(zhong)建(jian)(jian)地產(chan)的(de)一把手。2015年6月底(di)，陳(chen)(chen)(chen)誼(yi)帶來的(de)400多億(yi)港(gang)元“見面禮”全部完成(cheng)注入中(zhong)(zhong)海地產(chan)的(de)法律程(cheng)序。

“很(hen)多人(ren)認為，與中(zhong)建(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)合(he)(he)并(bing)(bing)，中(zhong)海(hai)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)如虎添翼，其(qi)實并(bing)(bing)不(bu)(bu)是這(zhe)樣。也有很(hen)多人(ren)說(shuo)，合(he)(he)并(bing)(bing)中(zhong)建(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)后，中(zhong)海(hai)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)很(hen)快就(jiu)能(neng)超越萬科達到(dao)第(di)(di)一，但(dan)這(zhe)個猜測并(bing)(bing)不(bu)(bu)現實，”程凱對(dui)(dui)時代周(zhou)報記者說(shuo)，許多媒體和外界行業觀察人(ren)員對(dui)(dui)這(zhe)件(jian)事看得不(bu)(bu)透，中(zhong)建(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)并(bing)(bing)過來400多億(yi)港元（338億(yi)元人(ren)民(min)幣）的(de)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，只占(zhan)中(zhong)海(hai)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)總(zong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)10%不(bu)(bu)到(dao)（2014年(nian)，其(qi)總(zong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)規模達3509億(yi)港元），沒(mei)有任何意義，而(er)且資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)質量不(bu)(bu)高。中(zhong)海(hai)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)并(bing)(bing)沒(mei)有撿大便(bian)宜，不(bu)(bu)要這(zhe)部分資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，也能(neng)達到(dao)2015年(nian)的(de)1806.32億(yi)港元（約1525億(yi)元）的(de)銷(xiao)售規模和絕對(dui)(dui)第(di)(di)一的(de)利潤總(zong)額位置。

血(xue)緣關系(xi)并未讓中(zhong)(zhong)海(hai)地(di)(di)(di)產(chan)和中(zhong)(zhong)建地(di)(di)(di)產(chan)產(chan)生認(ren)同感。“兩(liang)家公司在(zai)薪酬、管(guan)控和文化(hua)體系(xi)上，差別都很大，”中(zhong)(zhong)海(hai)地(di)(di)(di)產(chan)原某分公司總經理錢磊對時代周報記(ji)者說，“中(zhong)(zhong)建地(di)(di)(di)產(chan)做(zuo)開發不(bu)接地(di)(di)(di)氣(qi)，總部官僚作風強，每年幾(ji)十億元的(de)銷售額，幾(ji)個(ge)點的(de)毛利率，實力明顯(xian)和中(zhong)(zhong)海(hai)地(di)(di)(di)產(chan)不(bu)對等。”

來自中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)內(nei)部的對抗強而有力。合(he)并之初，中(zhong)(zhong)(zhong)海(hai)地產方面就有個(ge)口號，中(zhong)(zhong)(zhong)建(jian)地產人(ren)員全(quan)部降(jiang)級使用，待遇(yu)跟著級別走(zou)(zou)，愿(yuan)意來則來，不(bu)愿(yuan)意就請走(zou)(zou)人(ren)。

在時代周報記(ji)者采訪的多位(wei)中(zhong)海地產前任、現(xian)任高(gao)管(guan)眼里，大家都沒有否認(ren)一種猜測，“這是架空陳誼(yi)的一個舉措(cuo)。”據稱，陳誼(yi)是易軍一路提拔(ba)起來，在總公司呼聲很高(gao)。

“郝(hao)偏感性，思(si)維很跳躍(yue)，開(kai)會時(shi)很少條理性一條一條說事(shi)情，”程(cheng)凱對時(shi)代周報記(ji)者說，郝(hao)也是(shi)強硬派(pai)，講話直接(jie)犀利，嬉笑怒(nu)罵都(dou)來(lai)，他(ta)最(zui)擅長用人和排兵布陣，需要絕(jue)對掌控(kong)。當然，在央企，人事(shi)最(zui)重要，中海(hai)地(di)(di)產也最(zui)講人事(shi)。由于做派(pai)鮮明，喜(xi)歡(huan)郝(hao)和不喜(xi)歡(huan)郝(hao)的人都(dou)很分(fen)明，喜(xi)歡(huan)他(ta)的人，欣賞(shang)他(ta)的大(da)方，“孫文杰在任時(shi)候，提(ti)倡大(da)家無(wu)私奉獻，大(da)家過(guo)得很清苦。孔和郝(hao)來(lai)了以后，大(da)家收(shou)入、待遇(yu)發生了翻天覆地(di)(di)的變(bian)化。”

“陳來中海地產(chan)(chan)之后(hou)，局面并沒有(you)想象中那么緊(jin)張，他(ta)帶來的人(ren)(ren)并不多。本來以為中建地產(chan)(chan)會(hui)陸續(xu)會(hui)有(you)人(ren)(ren)來，但最后(hou)也沒有(you)，”張睿(rui)對時(shi)代周(zhou)報記者說(shuo)，陳誼在中海地產(chan)(chan)唯一(yi)分管的領域(yu)是海外地產(chan)(chan)業務——但這項業務僅有(you)美國(guo)紐約(yue)一(yi)個商住(zhu)混合項目。他(ta)最初是通過中海的投(tou)資拓展部管理美國(guo)公司，但投(tou)資拓展部在2015年年底被(bei)郝(hao)建民(min)裁撤(che)掉。

接下(xia)來的(de)事(shi)，大家(jia)都看到了。2016年1月19日，陳誼留(liu)下(xia)一封《重(zhong)回(hui)起點(dian)再出發》的(de)離(li)(li)職感言(yan)，轉(zhuan)身離(li)(li)開。

三權分立巋然不動

“忠(zhong)義二責已(yi)了，”陳誼(yi)對于這次地產重組所有想說的(de)話，似乎都凝聚在這六個字里。到本月（1月），因歷(li)史原(yuan)因負責總公(gong)司代建項目的(de)最(zui)后幾十名中(zhong)建地產員工最(zui)終并入中(zhong)海地產體系。

這項史無前例的重(zhong)組，在兩年(nian)多時間里完成人、財的梳理。時代周(zhou)報(bao)記者曾試圖采訪陳誼，但未(wei)獲得其回(hui)復。

“陳(chen)誼上不了位，沒什(shen)么主(zhu)導權(quan)，就走(zou)了，”跟隨陳(chen)誼進入中海(hai)地產的(de)老中建人(ren)耿鑫（化名）對時代周(zhou)報記者說，中海(hai)地產內部沒有提出一個(ge)海(hai)外事業的(de)具體目標，兩(liang)撥(bo)人(ren)互相盯著(zhu)。

兩(liang)年前，郝(hao)(hao)建(jian)民發起中海地(di)(di)產內(nei)部(bu)大變革時(shi)，還沒有人敢把賭(du)注(zhu)押在如今的(de)“贏(ying)面”上。2014年1月1日(ri)，中海地(di)(di)產成立(li)戰略管控委員會(hui)，并設專業(ye)地(di)(di)產、營銷、工程三條線，由總部(bu)垂直管理。主任(ren)是郝(hao)(hao)建(jian)民，實際(ji)負責(ze)人是副(fu)總裁林曉峰，財務出身。

林曉峰(feng)更像一個巨大的(de)甲方，給(gei)三條線直(zhi)接(jie)定任(ren)務和考核(he)指標。在這場(chang)變(bian)(bian)革后，中海地產從原來的(de)“區(qu)域諸侯制”變(bian)(bian)成了(le)“內閣制”，內閣總攬權(quan)(quan)力。這種調整雖然(ran)形成了(le)權(quan)(quan)責(ze)分離(li)，但運營(ying)團隊的(de)壓力卻加(jia)劇。

“中海地(di)產體(ti)制一貫(guan)強勢(shi)，容不(bu)得你有不(bu)同意見(jian)，”張睿對時代周報記者說，2005年(nian)前后(hou)，公司規(gui)模擴大，管(guan)理難度(du)提升后(hou)，總(zong)部把地(di)方(fang)權(quan)力漸漸往上收。到(dao)所謂(wei)的(de)“三權(quan)分立”后(hou)，更為(wei)離譜，到(dao)今天這個時刻(ke)，一點點小(xiao)小(xiao)的(de)決策都(dou)集(ji)中在(zai)上面。地(di)方(fang)公司幾(ji)乎沒有實權(quan)，只(zhi)有運(yun)作(zuo)權(quan)，流程線太長，影響到(dao)很(hen)多決策效(xiao)率。“以前，1000萬(wan)(wan)以上合同和(he)30萬(wan)(wan)以上付(fu)款才需要到(dao)總(zong)部確認(ren)，后(hou)來(lai)變(bian)成500萬(wan)(wan)以上合同和(he)10幾(ji)萬(wan)(wan)付(fu)款都(dou)得拿(na)上來(lai)總(zong)部批。”

2014年，中(zhong)(zhong)海(hai)地產原華南區域負責(ze)人曲詠海(hai)被抽調回總部擔任(ren)營(ying)銷公司董事長(chang)后，營(ying)銷線(xian)與地產線(xian)任(ren)務目(mu)標不一，為了(le)規(gui)模和(he)利潤指標互相“打架”。在2015年中(zhong)(zhong)的一次(ci)會議(yi)上，這種(zhong)矛盾公開(kai)化了(le)。據媒體報道，林曉峰提出(chu)，當年下半年中(zhong)(zhong)海(hai)地產所有項目(mu)的開(kai)盤(pan)定(ding)價，將嚴(yan)格按成本乘以利潤率的方(fang)式進行(xing)。這種(zhong)不考(kao)慮市場變動(dong)的強(qiang)硬方(fang)式，讓曲詠海(hai)極為不滿，并當場提出(chu)了(le)強(qiang)烈的反(fan)對意見(jian)。不久后，曲詠海(hai)離職(zhi)創業。

“營銷(xiao)線是個為(wei)難的崗，任務指標很難平衡，從區域(yu)總到總部(bu)其實是變相(xiang)降權，”錢鑫對時代(dai)周報記者說，在中海地產內部(bu)，人情因素分占比很高(gao)，甚至希望一(yi)些不聽話(hua)的老(lao)人走，“中海地產的最大(da)(da)特(te)點，就是走了誰，都可以玩得轉，因為(wei)后(hou)面(mian)有龐大(da)(da)的替補(bu)隊(dui)員在。”

1月21日，中海地(di)產發出內部任(ren)免(mian)文件，任(ren)命副總裁羅亮兼任(ren)中海營銷公司董事長，接任(ren)此前出走(zou)者(zhe)曲詠海之(zhi)位。樂居深度報道稱，為扭轉過(guo)去改革僵局，現在，中海地(di)產計劃在集(ji)團(tuan)層面成立一個營銷決策委員會，郝統領方向，羅主抓(zhua)實務。

時代周報記(ji)者(zhe)從(cong)中(zhong)海(hai)(hai)地產(chan)總部高(gao)層處(chu)了解到的(de)情(qing)況(kuang)是(shi)，該營銷決策委員(yuan)會，本(ben)來在(zai)中(zhong)海(hai)(hai)地產(chan)就存在(zai)，但多年來并未有實際上的(de)運作(zuo)。羅亮曾主(zhu)管中(zhong)海(hai)(hai)地產(chan)營銷、設(she)計兩部門十年之久，于(yu)2014初被調至僅主(zhu)管規劃(hua)設(she)計。

現在，羅的話語權有無提升(sheng)，提升(sheng)到何地步(bu)？據中海地產高(gao)層(ceng)透露，定價權，營銷和(he)地產是(shi)不(bu)是(shi)同時對規模和(he)利潤負責，這些是(shi)爭論(lun)焦點，“各區域討論(lun)還沒結束，有人(ren)想(xiang)(xiang)要(yao)定價權，有人(ren)不(bu)想(xiang)(xiang)要(yao)，像華(hua)東區就不(bu)想(xiang)(xiang)要(yao)定價權。”

“中(zhong)海地產在物業領域，最先推行垂(chui)(chui)直(zhi)管(guan)(guan)理(li)，最開始也是雞飛狗跳不(bu)好處理(li)，但最后很成功(gong)并實現上(shang)市，”張睿對時(shi)代(dai)周(zhou)報記(ji)者說，郝目(mu)前推行的戰略管(guan)(guan)控委員會也是受此啟發，在內部(bu)多次講話要學習物業垂(chui)(chui)直(zhi)管(guan)(guan)理(li)的方法(fa)，三條路線可能或有分(fen)拆上(shang)市的想法(fa)。

中(zhong)海地產內(nei)(nei)部知情人士也(ye)告(gao)訴時代周報(bao)記者，這兩年，垂直管(guan)(guan)理之下，內(nei)(nei)外應(ying)激(ji)反應(ying)強(qiang)烈，總部與(yu)地方博(bo)弈、妥協與(yu)反思交(jiao)織在一起，現在需要對這些變(bian)革(ge)做(zuo)出(chu)一些優化(hua)和調整，考慮逐漸削弱戰略管(guan)(guan)控委(wei)員會(hui)的一些權力，但也(ye)不會(hui)全盤否認(ren)變(bian)革(ge)，這等于自己打臉。

慢慢衰退的巨人

內耗太大，中海地(di)產在(zai)這幾(ji)年一直處(chu)于衰退(tui)狀態，慢慢走下坡路。

2007年之前，行業排名永遠都是萬科第(di)(di)一(yi)(yi)，中海第(di)(di)二。但這以后(hou)，保利沖上來了(le)，中海就一(yi)(yi)路(lu)下(xia)滑到(dao)第(di)(di)三(san)、第(di)(di)四、第(di)(di)五，一(yi)(yi)直到(dao)近(jin)幾(ji)年的第(di)(di)六(liu)。2015年，中海地(di)產銷售(shou)規模僅比碧(bi)桂園高100億(yi)元左右。

在去年克(ke)而瑞監(jian)測(ce)的30個(ge)一二線城市房企十強排名中(zhong)(zhong)，鮮少看到有中(zhong)(zhong)海地(di)產躋身(shen)前五。據(ju)時代周(zhou)報記者了(le)解，中(zhong)(zhong)海地(di)產重慶、杭州(zhou)(zhou)、廣州(zhou)(zhou)等城市公司先后有負責(ze)人(ren)因(yin)未完成任務(wu)而被降級(ji)，或(huo)選擇離職(zhi)。此外，中(zhong)(zhong)海內(nei)部人(ren)才(cai)正在加速流失。繼挖角大戶萬科之(zhi)后，又來了(le)龍(long)湖、世茂和(he)碧桂園、復(fu)星等。

“中海不(bu)會(hui)和你拼規模，這一點我(wo)們(men)看(kan)的(de)很(hen)透，”程凱(kai)對時代周報記者說，拼規模的(de)企(qi)(qi)業，其實(shi)它(ta)的(de)財(cai)務指標都不(bu)好，你看(kan)千(qian)億房企(qi)(qi)里的(de)恒大、碧桂園等(deng)，都是硬拼出來的(de)，疲于奔(ben)命(ming)，長期來看(kan)沒有可持續性。

在(zai)他看來(lai)，中(zhong)海地產(chan)從(cong)沒(mei)有把誰當潛(qian)在(zai)對手，或者要超越誰，“中(zhong)海地產(chan)也從(cong)不愿(yuan)意向別人學習(xi)，從(cong)沒(mei)聽說中(zhong)海哪個(ge)高管帶隊去同行企業考察(cha)和(he)學習(xi)，都(dou)是別人來(lai)朝拜中(zhong)海地產(chan)，公(gong)司很自(zi)信于自(zi)己的體系和(he)人才梯隊。”

據時代周報周記者了解，中海地產只和自己玩，只對資本市場負責，財務指(zhi)標要優于其他所有房企(qi)，“他會作為隱形巨人(ren)，提醒你時時想起(qi)他的存在(zai)。”

按照中海(hai)地(di)(di)產內部要求(qiu)，其(qi)內控就是要保持(chi)各項指標年度(du)兩位數增(zeng)長，拿地(di)(di)成本(ben)利(li)潤率15%是紅線，這(zhe)樣才能(neng)保持(chi)它的股(gu)票價值和(he)低成本(ben)融資。

“中海地(di)產 領導(dao)危機(ji)感特別強，絕(jue)對要有增長的原因還在(zai)于(yu)，中海地(di)產游離(li)于(yu)中建體制，唯(wei)有業(ye)績過得硬，才能挺(ting)腰桿說話(hua)，”張睿對時代周報記(ji)者說。

這(zhe)種思路下，中海(hai)絕對不(bu)搞養老等回收期太長，效益產生太慢(man)的(de)(de)產業，這(zhe)屬于前人(ren)栽(zai)樹后(hou)人(ren)乘涼，會影響(xiang)他(ta)的(de)(de)整體業績表現(xian)。去(qu)年年中業績會時，郝(hao)建民(min)表示，“中海(hai)地產還(huan)沒有轉型的(de)(de)方向，董事會、管(guan)理層基本共識是做好自身主業。”

通過實施總部垂直管理，在對(dui)(dui)各地方公司(si)高層和外(wai)來團(tuan)隊削權(quan)后，郝建民已逐漸確(que)立(li)了自己(ji)對(dui)(dui)中(zhong)海地產的完全(quan)掌控。

眼下(xia)，他(ta)或許并不能高枕無(wu)憂。

陳誼離開(kai)的同一天，中(zhong)國(guo)建(jian)筑宣布(bu)，因年齡原因，孔慶平(ping)不再(zai)擔任(ren)(ren)(ren)副總經理職(zhi)務。離職(zhi)后，孔不再(zai)擔任(ren)(ren)(ren)公(gong)司任(ren)(ren)(ren)何(he)職(zhi)務。郝并未能按慣(guan)例(li)增(zeng)補進該職(zhi)位。更重要的是，目(mu)前中(zhong)建(jian)工程(cheng)總公(gong)司七人(ren)領導班子(zi)落定，這也是近15年中(zhong)海地(di)產負責人(ren)首次未進集團領導班子(zi)。

“郝(hao)距(ju)離中建派那條線，（情(qing)感(gan)上）太遠了，”程凱對(dui)時代周報記者說，沒(mei)有進入(ru)最(zui)高(gao)決(jue)策層(ceng)，郝(hao)的命(ming)運就很(hen)可(ke)能掌握(wo)在(zai)別人手上。但短期(qi)內(nei)，郝(hao)被換掉的可(ke)能性也很(hen)小(xiao)。中建工程總公司新任一把(ba)手官慶2015年5月(yue)才上任，是否(fou)會進行大刀(dao)闊斧改革還不清楚(chu)。

官慶(qing)是(shi)中組部和國(guo)(guo)務院(yuan)國(guo)(guo)資委面向海(hai)(hai)內外(wai)公開招聘的12名中央企業(ye)高級管理者(zhe)之一(yi)。他(ta)同時還兼任(ren)(ren)中國(guo)(guo)建筑董事(shi)長(chang)及擔(dan)任(ren)(ren)董事(shi)會(hui)戰略委員(yuan)會(hui)主任(ren)(ren)委員(yuan)，中國(guo)(guo)海(hai)(hai)外(wai)集團董事(shi)長(chang)。

“如果中(zhong)海地(di)產(chan)動蕩(dang)出現業(ye)績(ji)嚴重下滑，誰都背不起這個(ge)責任，畢竟要面對國資委的(de)嚴格考核。當(dang)然，中(zhong)海地(di)產(chan)內部(bu)抱(bao)團很(hen)厲(li)害，要換中(zhong)海地(di)產(chan)的(de)老干(gan)部(bu)，如果只來一兩個(ge)總公司的(de)人，搞不定(ding)，”程凱對時代(dai)周報記(ji)者說。

發稿：隋(sui)丕(pi)寧 審核：楊羚強 終審：蔡(cai)戰波