每經(jing)編輯｜每經(jing)記者(zhe) 杜冉樂     

◎每經記者 杜冉樂

剛剛（1月13日）發布2015年(nian)度(du)業績預虧公告，萬通地產（600246，收(shou)盤價6.02元）就收(shou)到了來自上證所的問詢函。

雖然回(hui)復有些姍(shan)姍(shan)來(lai)遲(chi)，但還(huan)是(shi)揭開了萬(wan)(wan)通地產(chan)杭州(zhou)兩(liang)個(ge)項(xiang)目操(cao)盤(pan)失誤且連累整(zheng)體業績(ji)預虧的現實。1月22日，萬(wan)(wan)通地產(chan)發(fa)布回(hui)復公(gong)告稱(cheng)，公(gong)司對2015年(nian)杭州(zhou)樓市看漲，堅持售價不(bu)調及兩(liang)年(nian)去化，但2015年(nian)四季度相(xiang)關(guan)區(qu)域競(jing)品(pin)樓盤(pan)集體降(jiang)價，致(zhi)公(gong)司杭州(zhou)兩(liang)個(ge)項(xiang)目不(bu)得不(bu)計提(ti)減值準備。

《每日經濟新聞》記者注意到，萬通地產杭州上(shang)園項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)如果下(xia)(xia)折20%，將(jiang)虧損(sun)4.7億元(yuan)；杭州萬通中心項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)中的酒店式公寓(yu)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)若下(xia)(xia)折10%，將(jiang)虧損(sun)1.2億元(yuan)。據普華永道測算，上(shang)述兩個(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)總計提減值預計為5.9億元(yuan)到6.2億元(yuan)。這與2014年(nian)業內宣稱(cheng)房(fang)企即便(bian)售價下(xia)(xia)折30%仍有利(li)潤可賺(zhuan)的市場環境，已不可同日而語。

公(gong)開承(cheng)認誤判杭(hang)州樓市

1月(yue)22日，萬通地產(chan)回復(fu)上(shang)證所的問詢公告，公開承認其對杭(hang)州樓市判斷“失誤”。

萬(wan)通地(di)產的判斷邏輯是，2015年(nian)杭州(zhou)樓市體現出(chu)供應量(liang)增長、成交量(liang)增長、市場熱(re)度上(shang)(shang)升、板(ban)塊差異明顯、大型房企競爭激烈等特征(zheng)，加上(shang)(shang)一(yi)系列降準降息等刺激樓市政策的出(chu)臺及(ji)2016年(nian)G20峰會在杭州(zhou)召開(kai)等有利(li)因素，當(dang)地(di)樓市成交將呈上(shang)(shang)升趨勢。基于(yu)此，萬(wan)通地(di)產2015年(nian)前三(san)季度并未對售(shou)價(jia)進行調整，堅持認(ren)為相關項目去(qu)化周期在兩(liang)年(nian)左右(you)。

然而，市場(chang)并未朝著萬通(tong)地(di)產(chan)預(yu)想的(de)方向發展。萬通(tong)地(di)產(chan)表示，2015年四(si)季度，公司(si)杭州兩個項目(mu)（杭州上園項目(mu)和杭州萬通(tong)中心項目(mu)）所在區域市場(chang)庫(ku)存量(liang)仍在上升，去庫(ku)存壓力持(chi)續加大。2015年底，中央提出(chu)房企適當降低商品(pin)住房價(jia)格以(yi)加快去庫(ku)存速度，傳遞出(chu)對樓市高庫(ku)存擔憂的(de)信號。除了宏觀層(ceng)面的(de)悲觀情緒彌漫，上述項目(mu)所在區域的(de)競品(pin)樓盤也集體加入降價(jia)潮，試圖以(yi)價(jia)換量(liang)謀突圍。

萬(wan)通地產認為，這給公司上(shang)(shang)述兩個項(xiang)目的(de)定價帶來了直(zhi)接沖擊和(he)影響，雖然(ran)公司及時調整上(shang)(shang)述兩個項(xiang)目的(de)銷(xiao)售策(ce)(ce)略，作出降低售價、縮短(duan)去(qu)庫存(cun)周期，快速回籠資金(jin)的(de)策(ce)(ce)略，但(dan)新的(de)銷(xiao)售定價低于存(cun)貨成本，按照相關會(hui)計準側，需計提減值準備。

公(gong)開資料(liao)顯示，已竣工的杭州萬(wan)通中心寫字樓的單方(fang)(fang)成本(ben)約(yue)2萬(wan)元/平方(fang)(fang)米，精裝修的酒店式(shi)公(gong)寓單方(fang)(fang)成本(ben)約(yue)2.2萬(wan)元/平方(fang)(fang)米，而尚未完工的杭州上園(yuan)項(xiang)目(mu)住宅單方(fang)(fang)成本(ben)約(yue)1.8萬(wan)元/平方(fang)(fang)米到1.9萬(wan)元/平方(fang)(fang)米。

《每日經濟新聞(wen)》記者注(zhu)意到，從萬(wan)通(tong)地(di)(di)產以往財報來(lai)看，公司杭(hang)州(zhou)上園項目(mu)51%權益(yi)的樓(lou)面(mian)地(di)(di)價(jia)(jia)為(wei)9230元(yuan)/平方米，杭(hang)州(zhou)萬(wan)通(tong)中心49%權益(yi)的樓(lou)面(mian)地(di)(di)價(jia)(jia)為(wei)6380元(yuan)/平方米。對比來(lai)看，杭(hang)州(zhou)上園項目(mu)的地(di)(di)價(jia)(jia)成(cheng)本已接近項目(mu)單價(jia)(jia)總成(cheng)本的50%。2013年(nian)萬(wan)通(tong)拿(na)下(xia)該(gai)地(di)(di)塊時曾歷經了44輪爭奪，溢價(jia)(jia)不菲。

或致公司虧損6億

截至2015年(nian)(nian)底，萬通(tong)地(di)產為(wei)上(shang)述兩個項目(mu)(mu)累計投入資金30億元，其中杭州(zhou)(zhou)上(shang)園(yuan)(yuan)項目(mu)(mu)累計投入11.5億元，從2013年(nian)(nian)開工(gong)建設到2015年(nian)(nian)6月封(feng)頂，主體(ti)結構建造已基本完成，尚(shang)在(zai)進行外(wai)圍幕墻工(gong)程。萬通(tong)地(di)產表示，截至目(mu)(mu)前，杭州(zhou)(zhou)上(shang)園(yuan)(yuan)項目(mu)(mu)未取得預售證，尚(shang)未開盤銷(xiao)售。

按照計(ji)提減值數(shu)據，杭(hang)州(zhou)上園(yuan)住宅銷(xiao)售價(jia)格(ge)下調(diao)20%~30%，對(dui)(dui)應減值4.7億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)到(dao)4.8億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)；萬通(tong)中心酒店(dian)式公寓銷(xiao)售價(jia)格(ge)下調(diao)降(jiang)價(jia)10%~20%，對(dui)(dui)應減值1.2億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)到(dao)1.4億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，總減值金額預計(ji)為5.9億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)到(dao)6.2億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。1月13日，萬通(tong)地產公布了(le)2015年度業績預虧(kui)公告(gao)，稱因(yin)為杭(hang)州(zhou)兩個(ge)項目計(ji)提減值的(de)緣故(gu)，經(jing)公司財務部初步測算，預計(ji)公司2015年經(jing)營業績將出現虧(kui)損，歸(gui)屬凈利潤(run)虧(kui)損5.8億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)到(dao)6.2億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

作為長期服務于萬(wan)通地產(chan)的第(di)三方審計(ji)(ji)機構，普華永道據其審計(ji)(ji)計(ji)(ji)劃，已將存貨減值準備會計(ji)(ji)估計(ji)(ji)的相關風險評估為萬(wan)通地產(chan)2015年度財務報表審計(ji)(ji)工(gong)作的特別風險。截至公告日，上述審計(ji)(ji)仍在進行中。

《每日經(jing)濟新聞》記者注意到，2013年(nian)之前，萬(wan)通地產歸屬凈(jing)利(li)潤還能(neng)維持在(zai)數億元(yuan)以上，但(dan)2014年(nian)突然(ran)下(xia)滑至大約4509萬(wan)元(yuan)，2015年(nian)又預告了巨(ju)額(e)預虧(kui)。對此(ci)，記者多次致(zhi)電萬(wan)通地產，但(dan)對方公開(kai)電話(hua)一(yi)直無人接聽(ting)。

值得一提的(de)是，2014年，萬通(tong)地產(chan)董事會“大換(huan)血”，“萬通(tong)系(xi)”人馬基(ji)本退(tui)出，“嘉華(hua)(hua)系(xi)”上(shang)位。截至目前，“嘉華(hua)(hua)系(xi)”相(xiang)關負責人一直未對(dui)萬通(tong)地產(chan)未來發展有重要的(de)針對(dui)性表述，這讓外界對(dui)其(qi)質疑不斷(duan)。