每經編輯｜每經記者 杜冉樂     

每經記(ji)者 杜冉樂  

剛(gang)剛(gang)（1月(yue)13日(ri)）發布(bu)2015年度業績預虧公(gong)告，萬通地產(chan)（600246，收盤價(jia)6.02元）就收到了來(lai)自(zi)上證(zheng)所的問詢函。

雖然回(hui)復(fu)有些(xie)姍姍來遲，但還是揭開(kai)了萬(wan)通(tong)(tong)地產(chan)杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)兩個(ge)(ge)項目(mu)操(cao)盤(pan)失(shi)誤且連(lian)累(lei)整體業績(ji)預虧(kui)的現(xian)實。1月22日，萬(wan)通(tong)(tong)地產(chan)發布(bu)回(hui)復(fu)公告稱，公司對(dui)2015年杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)樓市看漲，堅持售價不(bu)調及兩年去化，但2015年四季度相關區域競品樓盤(pan)集(ji)體降價，致公司杭(hang)(hang)州(zhou)(zhou)兩個(ge)(ge)項目(mu)不(bu)得(de)不(bu)計提減(jian)值準備(bei)。

《每日經濟(ji)新聞》記者注意到，萬通地產杭(hang)州上園項(xiang)目(mu)如果下折(zhe)20%，將虧損(sun)4.7億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)；杭(hang)州萬通中(zhong)心項(xiang)目(mu)中(zhong)的(de)酒店式公寓項(xiang)目(mu)若(ruo)下折(zhe)10%，將虧損(sun)1.2億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。據(ju)普華(hua)永道(dao)測算，上述兩個項(xiang)目(mu)總計提(ti)減值預計為5.9億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)到6.2億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。這(zhe)與(yu)2014年(nian)業內宣稱房企(qi)即便售價下折(zhe)30%仍有利潤可賺的(de)市場環(huan)境，已不可同日而語。

公開承認誤判杭州樓市

1月(yue)22日，萬通地產回(hui)復上證所的問詢公(gong)告(gao)，公(gong)開承(cheng)認其對杭(hang)州樓市判(pan)斷(duan)“失(shi)誤”。

萬通(tong)地產的判斷(duan)邏輯是，2015年(nian)(nian)(nian)杭州(zhou)樓市(shi)體現(xian)出供應量(liang)增(zeng)長、成交(jiao)量(liang)增(zeng)長、市(shi)場熱度上(shang)升、板塊差異(yi)明顯、大型房企競爭激烈等(deng)特征，加上(shang)一系列降(jiang)準(zhun)降(jiang)息等(deng)刺(ci)激樓市(shi)政策(ce)的出臺及2016年(nian)(nian)(nian)G20峰會在杭州(zhou)召開等(deng)有利因(yin)素，當地樓市(shi)成交(jiao)將呈上(shang)升趨勢(shi)。基于此，萬通(tong)地產2015年(nian)(nian)(nian)前(qian)三季度并未對售價進行調整(zheng)，堅持(chi)認為(wei)相關項目去(qu)化周(zhou)期在兩年(nian)(nian)(nian)左右。

然而，市(shi)場并未(wei)朝著(zhu)萬(wan)(wan)通地產(chan)預想的(de)(de)(de)方向發展。萬(wan)(wan)通地產(chan)表示，2015年(nian)四季度，公司杭(hang)(hang)州(zhou)兩個(ge)項(xiang)目(mu)（杭(hang)(hang)州(zhou)上(shang)園項(xiang)目(mu)和(he)杭(hang)(hang)州(zhou)萬(wan)(wan)通中心項(xiang)目(mu)）所在區(qu)域(yu)市(shi)場庫(ku)(ku)存量仍在上(shang)升(sheng)，去庫(ku)(ku)存壓力持續(xu)加大。2015年(nian)底，中央(yang)提出房企適當(dang)降(jiang)低商品(pin)住房價格以加快去庫(ku)(ku)存速度，傳遞出對樓(lou)市(shi)高庫(ku)(ku)存擔(dan)憂的(de)(de)(de)信號。除了宏觀(guan)層(ceng)面的(de)(de)(de)悲觀(guan)情緒彌(mi)漫，上(shang)述項(xiang)目(mu)所在區(qu)域(yu)的(de)(de)(de)競品(pin)樓(lou)盤也集體加入降(jiang)價潮，試圖以價換量謀突(tu)圍。

萬通地產認為，這給(gei)公司(si)上述(shu)兩個(ge)項目的定價(jia)帶來了直接(jie)沖擊和影響(xiang)，雖然公司(si)及時調整上述(shu)兩個(ge)項目的銷(xiao)售(shou)策(ce)略，作(zuo)出降低售(shou)價(jia)、縮短(duan)去庫(ku)存周期，快速(su)回(hui)籠資金的策(ce)略，但新(xin)的銷(xiao)售(shou)定價(jia)低于存貨成本，按照相(xiang)關會計準(zhun)側，需(xu)計提(ti)減(jian)值準(zhun)備。

公(gong)開資料顯示，已竣工的杭(hang)(hang)州(zhou)萬通中心(xin)寫(xie)字(zi)樓(lou)的單方(fang)(fang)成本(ben)約2萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，精裝(zhuang)修的酒店(dian)式公(gong)寓單方(fang)(fang)成本(ben)約2.2萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，而尚未完(wan)工的杭(hang)(hang)州(zhou)上園項目住宅(zhai)單方(fang)(fang)成本(ben)約1.8萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)到(dao)1.9萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。

《每日經濟新聞》記者(zhe)注意到，從(cong)萬(wan)通地(di)產以往財報來看(kan)，公司(si)杭(hang)州(zhou)(zhou)上(shang)(shang)園(yuan)項(xiang)(xiang)目51%權益的(de)樓(lou)面地(di)價為9230元(yuan)/平方(fang)米(mi)，杭(hang)州(zhou)(zhou)萬(wan)通中心49%權益的(de)樓(lou)面地(di)價為6380元(yuan)/平方(fang)米(mi)。對比來看(kan)，杭(hang)州(zhou)(zhou)上(shang)(shang)園(yuan)項(xiang)(xiang)目的(de)地(di)價成(cheng)本(ben)已接近(jin)項(xiang)(xiang)目單(dan)價總(zong)成(cheng)本(ben)的(de)50%。2013年萬(wan)通拿下該地(di)塊(kuai)時(shi)曾歷經了(le)44輪爭奪，溢價不菲。

或致公司虧損6億

截(jie)至2015年底，萬(wan)通地產(chan)為(wei)上述兩個項目(mu)(mu)累計投入資金(jin)30億元(yuan)，其中(zhong)杭(hang)州上園項目(mu)(mu)累計投入11.5億元(yuan)，從2013年開(kai)(kai)工建設到2015年6月封頂，主體結構建造已(yi)基本完成(cheng)，尚在進行外圍幕墻工程。萬(wan)通地產(chan)表示，截(jie)至目(mu)(mu)前，杭(hang)州上園項目(mu)(mu)未取得(de)預售(shou)(shou)證，尚未開(kai)(kai)盤銷售(shou)(shou)。

按照計(ji)(ji)提減(jian)(jian)值(zhi)數(shu)據，杭(hang)州上園住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價格下調20%~30%，對應減(jian)(jian)值(zhi)4.7億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)到(dao)4.8億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；萬通中心(xin)酒店式公(gong)寓銷(xiao)售(shou)價格下調降(jiang)價10%~20%，對應減(jian)(jian)值(zhi)1.2億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)到(dao)1.4億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，總(zong)減(jian)(jian)值(zhi)金額預計(ji)(ji)為(wei)5.9億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)到(dao)6.2億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。1月(yue)13日(ri)，萬通地(di)產公(gong)布了2015年(nian)度業績預虧公(gong)告(gao)，稱因(yin)為(wei)杭(hang)州兩個項目計(ji)(ji)提減(jian)(jian)值(zhi)的緣(yuan)故，經公(gong)司財務部初步測算，預計(ji)(ji)公(gong)司2015年(nian)經營(ying)業績將(jiang)出現虧損，歸(gui)屬凈(jing)利潤虧損5.8億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)到(dao)6.2億(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

作(zuo)為長期服務(wu)于萬通(tong)(tong)地產(chan)的(de)(de)第三方審(shen)計(ji)(ji)機構，普華永道據其審(shen)計(ji)(ji)計(ji)(ji)劃，已將存貨減值(zhi)準備會計(ji)(ji)估計(ji)(ji)的(de)(de)相(xiang)關風(feng)險評估為萬通(tong)(tong)地產(chan)2015年度財務(wu)報表審(shen)計(ji)(ji)工作(zuo)的(de)(de)特別風(feng)險。截至公告日，上述審(shen)計(ji)(ji)仍在進行中。

《每日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者注意到，2013年之(zhi)前(qian)，萬(wan)通(tong)地(di)產歸屬凈利潤(run)還(huan)能維持在數億元以上，但2014年突然下滑至(zhi)大(da)約4509萬(wan)元，2015年又(you)預告了巨額預虧。對(dui)此，記者多(duo)次(ci)致電萬(wan)通(tong)地(di)產，但對(dui)方公(gong)開電話(hua)一(yi)直無人接(jie)聽。

值得一提的是，2014年，萬通(tong)地產(chan)董事會“大(da)換(huan)血”，“萬通(tong)系(xi)(xi)”人馬基本退出，“嘉華系(xi)(xi)”上位。截至目前，“嘉華系(xi)(xi)”相(xiang)關負(fu)責人一直未(wei)對(dui)萬通(tong)地產(chan)未(wei)來發展有重要(yao)的針對(dui)性表述(shu)，這讓(rang)外界對(dui)其質(zhi)疑不斷。