每(mei)經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

剛剛發布2015年度業績預虧(kui)公告之后，萬通地產就(jiu)收到了來自上交所的問詢函。

回復公(gong)告(gao)雖姍(shan)姍(shan)來(lai)遲，但還是揭開了萬(wan)通杭(hang)州(zhou)兩(liang)個(ge)項目(mu)操盤(pan)(pan)失誤且(qie)連累整體(ti)業(ye)績預虧(kui)的(de)現(xian)實。1月(yue)22日，萬(wan)通地(di)產發布公(gong)告(gao)稱，公(gong)司(si)對2015年杭(hang)州(zhou)樓(lou)市(shi)看漲(zhang)，堅持售價不調及(ji)兩(liang)年去化(hua)，但2015年四季度相(xiang)關區域競品樓(lou)盤(pan)(pan)集體(ti)降價，致(zhi)公(gong)司(si)杭(hang)州(zhou)兩(liang)個(ge)項目(mu)不得不做計提減值準(zhun)備。

《每(mei)日經濟新聞》記者注意到，萬通(tong)杭(hang)(hang)州(zhou)上園(yuan)項目如果下(xia)折20%，將虧(kui)損4.7億(yi)元(yuan)，而杭(hang)(hang)州(zhou)萬通(tong)中心酒店式(shi)公寓下(xia)折10%，將虧(kui)損1.2億(yi)元(yuan)。普華永(yong)道測算，該總計提減(jian)值5.9億(yi)元(yuan)到6.2億(yi)元(yuan)。這與2014年業(ye)內宣稱房企即(ji)便售(shou)價下(xia)折30%仍有(you)利潤可(ke)賺的市場環境，已不(bu)可(ke)同(tong)日而語。

萬通公開承認誤判杭州樓市

1月22日(ri)，萬通地產回復上交所的問詢公告，公開承(cheng)認其(qi)對杭州樓(lou)市判(pan)斷“失誤(wu)”。

萬通地(di)產的(de)判斷(duan)邏輯(ji)是，2015年(nian)杭(hang)州樓市體現出供(gong)應量(liang)增長、成交量(liang)增長、市場(chang)熱度上升、板塊(kuai)差異明顯(xian)、大型房企(qi)競爭(zheng)激(ji)烈等特(te)征，加上一系列降準(zhun)降息(xi)等刺激(ji)樓市政策的(de)出臺及2016年(nian)G20峰會在杭(hang)州召開等有利因素(su)，認為當地(di)樓市成交將(jiang)呈上升趨勢(shi)。

基于此，萬通地產2015年(nian)前三季(ji)度并未對售(shou)價進行調整，堅持認(ren)為(wei)相關項目去化周期(qi)在兩(liang)年(nian)左(zuo)右。

然而，市場并未如萬(wan)通預想的方向發展，卻繼續下(xia)行。萬(wan)通地產表(biao)示，2015年(nian)四季度(du)，杭(hang)州兩個項目所在(zai)區域市場庫(ku)(ku)存量仍在(zai)上升(sheng)，去庫(ku)(ku)存壓力(li)持續加大(da)，2015年(nian)底中央提(ti)出房企適當(dang)降低(di)商(shang)品住房價(jia)格，以加快(kuai)去庫(ku)(ku)存速(su)度(du)，傳(chuan)遞出對(dui)樓市高(gao)庫(ku)(ku)存擔憂(you)的信號(hao)。

除了宏觀層面的(de)悲觀情(qing)緒彌漫，上述項目所在(zai)區(qu)域的(de)競品樓盤也集體加(jia)入(ru)降價潮之中(zhong)，試圖以價換(huan)量謀突(tu)圍。

萬通地產認為，這給公司(si)上(shang)述兩(liang)(liang)項目的定價(jia)帶(dai)來了(le)直接(jie)沖擊和影(ying)響(xiang)，稱公司(si)及時調整(zheng)上(shang)述兩(liang)(liang)個項目的銷售策略，作出降低(di)售價(jia)、縮短去(qu)庫(ku)存周期，快(kuai)速回籠(long)資金的策略，但新的銷售定價(jia)低(di)于存貨(huo)成本(ben)，按照相關會計(ji)準側，需計(ji)提減值(zhi)準備(bei)。

公開資料(liao)顯示，已竣工(gong)的杭州(zhou)(zhou)萬(wan)通中(zhong)心寫字樓的單方(fang)(fang)(fang)成(cheng)本約2萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，精裝修的酒(jiu)店式(shi)公寓單方(fang)(fang)(fang)成(cheng)本約2.2萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)，而尚未(wei)完工(gong)的杭州(zhou)(zhou)上園(yuan)項目住宅單方(fang)(fang)(fang)成(cheng)本約1.8萬(wan)元(yuan)到1.9萬(wan)元(yuan)/平方(fang)(fang)(fang)米(mi)。

《每(mei)日經濟新聞》記者注意到，從萬(wan)通以往財報來(lai)看，萬(wan)通地產杭州上園項(xiang)目51%權益的樓面(mian)地價(jia)為9230元/平方米(mi)(mi)，杭州萬(wan)通中心49%權益的樓面(mian)地價(jia)為6380元/平方米(mi)(mi)。

如果(guo)對(dui)比(bi)來看，萬通杭州上園(yuan)項(xiang)目(mu)的(de)地(di)價成(cheng)本已接近項(xiang)目(mu)單價總成(cheng)本的(de)50%，2013年萬通拿下(xia)該地(di)塊時曾(ceng)歷經了44輪(lun)爭(zheng)奪，溢價率(lv)不菲。

2014年，全國樓市遇歷(li)史拐點，中(zhong)原地(di)產相關人(ren)士指出那輪降價(jia)潮中(zhong)的杭(hang)州樓市即為(wei)排(pai)頭(tou)兵(bing)，個別項目降價(jia)后地(di)價(jia)占(zhan)房價(jia)逾50%，已接近成本線。

項目計提減值拖累公司業績

截至(zhi)2015年底(di)，萬通(tong)地(di)產(chan)為上(shang)(shang)述兩個項(xiang)目累計(ji)投入(ru)資金30億(yi)元，其(qi)中杭州上(shang)(shang)園項(xiang)目累計(ji)11.5億(yi)元，從2013年開工(gong)建設到2015年6月封頂(ding)，在此期間一直未預售(shou)(shou)。萬通(tong)地(di)產(chan)表示(shi)，截至(zhi)目前，杭州上(shang)(shang)園項(xiang)目未取得預售(shou)(shou)證，尚未開盤銷售(shou)(shou)。

按照計提減(jian)值(zhi)數據，萬(wan)通(tong)杭州(zhou)上園項(xiang)目降價20%~30%，對應減(jian)值(zhi)4.7億(yi)元(yuan)到4.8億(yi)元(yuan)，萬(wan)通(tong)中心降價10%~20%，對應減(jian)值(zhi)1.2億(yi)元(yuan)到1.4億(yi)元(yuan)，總金額(e)大概在5.9億(yi)元(yuan)到6.2億(yi)元(yuan)。

1月13日，萬通地(di)產公(gong)布了2015年度業績預(yu)虧公(gong)告，稱因為(wei)杭州兩(liang)個項目(mu)計提減值(zhi)的緣故，經公(gong)司財務部(bu)初(chu)步測算，預(yu)計公(gong)司2015年經營業績將(jiang)出(chu)現(xian)虧損(sun)，歸屬(shu)于上(shang)市公(gong)司股東的凈(jing)利(li)潤(run)虧損(sun)5.8億元到(dao)6.2億元。

作為(wei)長期服務(wu)于(yu)萬通地(di)產的第三方審(shen)計(ji)機構，普(pu)華(hua)永(yong)道據(ju)其審(shen)計(ji)計(ji)劃(hua)，已將存貨減值準備會計(ji)估(gu)計(ji)的相關(guan)風險評估(gu)為(wei)他(ta)們2015年度財務(wu)報表審(shen)計(ji)工作的特別風險。截至(zhi)公告日，上述審(shen)計(ji)仍在進行中(zhong)。

2013年之前，萬(wan)通(tong)地(di)產(chan)凈利潤還能維(wei)持在數億元(yuan)以(yi)上，到2014年已下滑至大約9765萬(wan)元(yuan)，2015年又(you)公告了巨(ju)額預(yu)虧，這讓外界(jie)不(bu)(bu)能不(bu)(bu)懷(huai)疑(yi)其(qi)現有(you)管理層的操(cao)盤能力。對此(ci)，記者多次致電(dian)萬(wan)通(tong)地(di)產(chan)，但對方(fang)的公開電(dian)話一直無(wu)人接聽。

2014年(nian)8月份，萬通(tong)地產董(dong)事會“大(da)換血”，“萬通(tong)系”人馬基本退出，“嘉華(hua)系”上位。2015年(nian)，萬通(tong)地產注入資產謀轉型(xing)也并未如愿(yuan)。

截(jie)至目(mu)前，“嘉華系”相關負責人(ren)也一直未對(dui)(dui)萬通地產未來發展(zhan)有(you)重要的針對(dui)(dui)性表述(shu)，這讓外界(jie)對(dui)(dui)其(qi)猜疑(yi)不(bu)斷。

發(fa)稿(gao)：隋(sui)丕寧 審(shen)核(he)：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波