每經編輯(ji)｜吳若凡     

（本文原(yuan)載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

1月(yue)20日(ri)晚間，在(zai)征求意見(jian)結(jie)束近(jin)9個月(yue)后，國土部發布了《不動產登記(ji)暫行(xing)(xing)條例(li)實施(shi)細(xi)則》，細(xi)則從2016年1月(yue)1日(ri)正式實行(xing)(xing)。

這(zhe)不(bu)僅意(yi)味著不(bu)動產登記條例在地市層(ceng)面(mian)全(quan)面(mian)實施，更重要的(de)是(shi)細則對不(bu)動產登記資料的(de)查(cha)詢(xun)進行了規(gui)范，將查(cha)詢(xun)主體規(gui)定為權利人、利害關系人、有關國家機(ji)關。家庭成(cheng)員能通過不(bu)動產登記查(cha)詢(xun)，了解所有成(cheng)員名下登記的(de)房(fang)產情(qing)況，很大程(cheng)度上保(bao)護著配偶的(de)合法權益 。

大體是這樣，已婚人(ren)士購房，如果在房產證上(shang)只寫自己的名字，則(ze)必須太(tai)太(tai)簽字同意，否則(ze)辦不下產證。

邦爺覺得，交易(yi)中心這樣做，給那些有(you)“包二(er)奶”、“養小三”想法的(de)人澆冷水，就是在保(bao)護合法婚姻啊。

貸款必須要綁定

太太簽字(zi)的要求，主要體(ti)現在貸款(kuan)環節。有(you)銀(yin)行貸款(kuan)部人士就告(gao)訴邦爺，由于(yu)是抵(di)押貸款(kuan)，即便(bian)本人有(you)還款(kuan)能力，也要配偶簽字(zi)同意才(cai)行，否(fou)則銀(yin)行不(bu)予貸款(kuan)。

既(ji)然是(shi)本人獨自貸款還(huan)款，為何還(huan)要老(lao)婆同意(yi)呢？

原(yuan)(yuan)來，根(gen)據《婚姻法》規定，婚姻存續期間購買的(de)財(cai)產(chan)原(yuan)(yuan)則(ze)上屬于夫妻共同(tong)財(cai)產(chan)，即使房產(chan)證上只簽署一方的(de)姓(xing)名(ming)，也屬于共同(tong)財(cai)產(chan)。

正(zheng)因為凡婚姻內購買(mai)的房子，都(dou)屬于(yu)夫妻共同財產，所以銀行為了防止一方(fang)無力償還，需要另一方(fang)負責接盤的風險，要求借(jie)款(kuan)人必(bi)須先經配偶同意(yi)。

需(xu)要特別指出的(de)是，按揭貸(dai)(dai)款(kuan)合同(tong)只能寫一(yi)個人名字，因(yin)為按揭購房只能按照“誰貸(dai)(dai)款(kuan)誰簽字”的(de)原則進行處理，保(bao)證購房合同(tong)、貸(dai)(dai)款(kuan)合同(tong)和房產(chan)證上簽名統一(yi)。可(ke)以(yi)說(shuo)，這是銀行為了規(gui)避風險的(de)一(yi)種手(shou)段。

因此，銀(yin)行在受理(li)貸(dai)款時，會同時查(cha)詢夫妻雙方的信(xin)用記(ji)錄，來最終決定是否批(pi)貸(dai)，即便日后實際還款人只有一方來完成，也需(xu)要夫妻雙方均須到場簽署相應房(fang)屋(wu)抵押條(tiao)款。

說到這兒可能有人會(hui)問(wen)，那如果一次性付清房款，是否還需(xu)要配(pei)偶到場(chang)呢？答案是不需(xu)要的(de)。但(dan)前提是對方必須知情。

“老婆”成為關鍵角色

中介人士告(gao)訴邦爺，由于北京、上海(hai)、廣州、深(shen)圳(zhen)等城市(shi)長期實行(xing)限(xian)購政策，對以家庭為(wei)單位的購房群(qun)體有著嚴格的限(xian)制(zhi)。

由于購房(fang)(fang)資(zi)格(ge)是以(yi)家庭為單位進行審核(he)，所以(yi)購房(fang)(fang)辦理過戶(hu)手續(xu)時，就需(xu)要(yao)錄入夫妻雙(shuang)方(fang)的信息，并需(xu)要(yao)提供雙(shuang)方(fang)有效(xiao)證件。這就是關鍵(jian)所在(zai)。

咱們先來看看買房(fang)(fang)的(de)整個(ge)流程(cheng)：看房(fang)(fang)--簽(qian)(qian)訂居間合同(tong)--核驗購房(fang)(fang)資格和(he)房(fang)(fang)源--在不(bu)動(dong)產交(jiao)易(yi)中心(xin)網站進行(xing)網簽(qian)(qian)。買家申請(qing)的(de)貸款批下來之后(hou)，去(qu)房(fang)(fang)產所(suo)在地的(de)稅務(wu)局納(na)稅，再去(qu)交(jiao)易(yi)中心(xin)辦理過戶手續，然后(hou)獲(huo)得房(fang)(fang)產證。拿到產證之后(hou)，購房(fang)(fang)人需要攜帶(dai)產證去(qu)銀行(xing)作抵押，銀行(xing)再將尾款放給開發商。

其實在(zai)上海(hai)，并不要求夫妻雙方同時到場(chang)，只需(xu)一(yi)方攜帶配(pei)偶(ou)的(de)有效證件的(de)原件交由登記中心(xin)進行驗核，但(dan)在(zai)房(fang)屋所(suo)在(zai)的(de)交易中心(xin)辦(ban)理交易過(guo)戶(hu)(hu)手續(xu)時，需(xu)要當事(shi)人本(ben)人以及(ji)配(pei)偶(ou)方的(de)身份證、戶(hu)(hu)口本(ben)、結(jie)婚證。北京(jing)也是如此。但(dan)其他城市的(de)過(guo)戶(hu)(hu)流程和相關政策或略有不同。

所以問題就(jiu)出現了，夫妻中的只要(yao)有一方(fang)具備購房資格，就(jiu)可以通(tong)過審核(he)。如果(guo)有資格的一方(fang)不(bu)是(shi)你(ni)，而是(shi)你(ni)老(lao)婆(po)，但是(shi)你(ni)又不(bu)想讓老(lao)婆(po)知道買(mai)房這(zhe)事，而去找(zhao)“托”，怎(zen)么辦(ban)？

因而(er)(er)為了杜絕(jue)此類(lei)事情(qing)的發生，在實際操作過(guo)程中，交(jiao)易(yi)中心會要(yao)求購房人夫妻雙方(fang)提供(gong)有效證(zheng)明，如果有未成年子女，材料也需要(yao)一并(bing)提供(gong)，只有這樣才能(neng)最終(zhong)辦理過(guo)戶(hu)手續。而(er)(er)且據說即使買到了房還沒完，能(neng)否(fou)最終(zhong)獲(huo)得產證(zheng)，也取(qu)決(jue)于你提供(gong)的信息(xi)是否(fou)真實有效。

這么一看(kan)，大家(jia)就知道老婆(po)的角色有(you)多(duo)關鍵(jian)了(le)吧。

當(dang)然，在(zai)這個講究“平(ping)等”的(de)(de)時代，邦爺也提醒那些想(xiang)在(zai)外私設(she)小金庫(ku)，或者瞞著(zhu)老婆買房(fang)的(de)(de)諸位(wei)，風險很(hen)大，三(san)思而(er)行。

【附】夫妻辦理(li)房產證需要提(ti)供的資料包括：

1、  能夠證明購房人身(shen)份的(de)證明材料，即雙(shuang)方身(shen)份證原件和復印(yin)件；

2、  婚姻證明原件和復(fu)印件；

3、  如果雙方一方不能到場辦理，還需(xu)要(yao)提供私章。 

編輯(ji)：王婷(ting)婷(ting) 審核：楊羚強 終審：蔡(cai)戰波(bo)