每經編輯｜李宇嘉    

◎李宇嘉

2016年1月(yue)19日(ri)，國(guo)家統計局公布2015年經濟數據，當年全年GDP增速(su)(su)為6.9%，創1990年以來新低，符(fu)合(he)各界(jie)預期，完成(cheng)了“7%左右”的年度增速(su)(su)目(mu)標。

在全球(qiu)經濟低(di)迷、美(mei)國復(fu)蘇低(di)于預期的情況(kuang)下(xia)，我國保持6.9%的增(zeng)速實屬不易。告別要(yao)素簡單投入驅動的“高(gao)(gao)速度增(zeng)長”，尋求全要(yao)素增(zeng)長驅動的“高(gao)(gao)質量(liang)增(zeng)長”，就(jiu)要(yao)忍受(shou)經濟下(xia)滑的“短痛(tong)”。

對于經(jing)濟下滑，業內認為房(fang)地(di)產是(shi)最大拖累(lei)。事實上，房(fang)地(di)產對2015年經(jing)濟增長還是(shi)有正(zheng)面貢獻的。2015年，全國商品(pin)房(fang)銷售(shou)面積12.85億(yi)平(ping)方米，同比(bi)增長6.5%，僅(jin)比(bi)2013年歷(li)史最高(gao)峰少2000萬(wan)平(ping)方米。商品(pin)房(fang)銷售(shou)金額創歷(li)史新高(gao)，比(bi)2014年增加14.4%，較(jiao)2013年歷(li)史高(gao)峰高(gao)出7%。樓市(shi)銷售(shou)回暖帶動家電家具、建(jian)筑裝潢等(deng)下游行業快速回升。

所謂(wei)房(fang)地(di)產(chan)(chan)拖累經濟(ji)，主要指(zhi)房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發投(tou)(tou)資對“穩增(zeng)長(chang)”中(zhong)投(tou)(tou)資關鍵作用的(de)抑制(zhi)。2013年(nian)以來，房(fang)地(di)產(chan)(chan)投(tou)(tou)資增(zeng)速持續下臺階，由2013、2014年(nian)的(de)19.8%和10.5%降至2015年(nian)的(de)1.0%，三年(nian)年(nian)均(jun)近(jin)10個百分(fen)點的(de)回落確實有些(xie)太(tai)快。

房地產在國民經濟各行業中的(de)先(xian)導性、產業關(guan)聯(lian)性很強，開發投資迅速下(xia)(xia)滑(hua)，上游能源、原材(cai)料、制(zhi)造業也必然下(xia)(xia)滑(hua)，拖累了占GDP41%的(de)工業和建筑業，使(shi)其在產能過剩、價格跌成白菜(cai)、利潤下(xia)(xia)滑(hua)的(de)泥潭中無法自拔。

同時(shi)，房地產下滑(hua)也拖累(lei)了基建投(tou)資(zi)。2015年(nian)，被寄予厚望的基建投(tou)資(zi)增速(su)首次(ci)回(hui)落到20%以(yi)下，資(zi)金來源受限是(shi)主(zhu)因。

開發投資增(zeng)速緣何(he)下臺階？主要是(shi)庫存(cun)制約(yue)了拿地(di)和新(xin)開工。但是(shi)這里(li)忽略了無效(xiao)庫存(cun)的問題。樓市之所(suo)以(yi)出(chu)現無效(xiao)產(chan)能，皆因(yin)土地(di)財(cai)政(zheng)激勵(li)。借助于土地(di)的融(rong)資功能、區域(yu)開發功能，土地(di)財(cai)政(zheng)將房地(di)產(chan)的邊界不(bu)斷(duan)放大，突出(chu)表現在各地(di)新(xin)城不(bu)斷(duan)。

據統(tong)計，全國新城(cheng)新區規劃(hua)人口容量可達34億，而2015年底我國城(cheng)鎮人口僅7.7億。由此可知，即(ji)便不包括老城(cheng)區住房(fang)供應(ying)，也有超過26億人的居住空間規劃(hua)嚴重(zhong)超前，并形成了無效(xiao)供應(ying)。

過(guo)去十多(duo)年，五花八門的高鐵(tie)新城(cheng)、產業新城(cheng)、物流新城(cheng)等(deng)如雨后春筍，之所以無效供應并沒(mei)有暴露(lu)，除了剛性購房需求旺盛外，房價上漲的財富效應讓需求趨之若鶩。

截至2015年12月，即便“去庫(ku)存”政策(ce)用盡，但70個大中城(cheng)(cheng)市(shi)有49個城(cheng)(cheng)市(shi)房價同比下跌，上漲城(cheng)(cheng)市(shi)漲幅也(ye)多(duo)在5%以內。也(ye)就(jiu)是(shi)說(shuo)，全(quan)國(guo)多(duo)數城(cheng)(cheng)市(shi)房價在下跌。

因此，剛(gang)性(xing)需求基本(ben)滿足疊(die)加(jia)投資需求全面(mian)退(tui)潮，讓超前投資、供應過剩和無效供應的問題全面(mian)暴露，這是房地產開發投資下臺階(jie)的主(zhu)要原(yuan)因。

過去十年許(xu)多超前(qian)上的(de)項目、造的(de)產能、加的(de)杠桿，在住房需求(qiu)基本滿足、投資需求(qiu)回潮后，就突(tu)然斷(duan)了(le)基礎，無效庫存(cun)(cun)開始涌現。當庫存(cun)(cun)都無法消化時(shi)，開發商整(zheng)體拿地、新開工(gong)積(ji)極性迅速降至冰(bing)點。

因此，筆者認為(wei)，房地產開(kai)發(fa)投資(zi)“下臺階”具有必然(ran)性，雖(sui)然(ran)拖累(lei)固定資(zi)產投資(zi)、經(jing)濟(ji)增長，但(dan)其本質上是一個(ge)“擠水分”、“擠泡沫”的過程，總比無(wu)效庫存大到爆發(fa)系統性金融風險和經(jing)濟(ji)失速(su)要(yao)好得多。

隨著新(xin)型(xing)城(cheng)(cheng)鎮化的推進(jin)，房地(di)產(chan)的重心在向重點城(cheng)(cheng)市轉移。未(wei)來，中心大(da)城(cheng)(cheng)市及(ji)周邊中小城(cheng)(cheng)市房地(di)產(chan)開(kai)發、銷售將逐漸(jian)增加(jia)，也將對沖其他城(cheng)(cheng)市樓市庫存(cun)高壓、投資回落，這也是(shi)房地(di)產(chan)“軟著陸(lu)”的過程。

從宏觀數據看，工業(ye)中(zhong)的新(xin)興(xing)產業(ye)正(zheng)在(zai)(zai)快(kuai)速增長，在(zai)(zai)電商、互聯網等新(xin)興(xing)消(xiao)費(fei)帶動下，最終消(xiao)費(fei)對GDP的貢獻達到(dao)60%以上，內需基礎正(zheng)在(zai)(zai)夯實(shi)；第三(san)產業(ye)增加值占比連續三(san)年(nian)超(chao)過第二產業(ye)占比，產業(ye)轉(zhuan)型端倪初現。如(ru)果(guo)樓市上述“軟著陸”過程平穩，我國經濟將毫無疑問地轉(zhuan)向中(zhong)高速增長，這(zhe)也是“量增質更優”的經濟新(xin)階段。

（作者為深(shen)圳(zhen)市房(fang)地產研究中(zhong)心研究員）