每經編輯(ji)｜每經記者 包雨朦    

◎每經記者 包雨朦

近日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記(ji)(ji)者發(fa)現(xian)(xian)在上(shang)海的嘉定(ding)、寶山等地有多個住(zhu)宅樓(lou)(lou)盤(pan)已停止銷售(shou)(shou)。有樓(lou)(lou)盤(pan)售(shou)(shou)樓(lou)(lou)處工作人員表示，停售(shou)(shou)的原因是已無可售(shou)(shou)房源(yuan)。但記(ji)(ji)者查閱網(wang)上(shang)房地產上(shang)的備案信息發(fa)現(xian)(xian)，不少(shao)樓(lou)(lou)盤(pan)仍有大量房源(yuan)顯示為可售(shou)(shou)狀態。根據上(shang)海市(shi)房管(guan)局出臺的相(xiang)關規定(ding)，此類樓(lou)(lou)盤(pan)已有違規“捂盤(pan)惜售(shou)(shou)”之嫌。

與此同時，受(shou)去年樓(lou)(lou)市成交(jiao)火爆影響，不(bu)少開發商都有意(yi)向在春(chun)節后上(shang)調(diao)銷售價格。有房企的(de)負責人向記者透露，該公司的(de)旗下一樓(lou)(lou)盤的(de)預期上(shang)調(diao)目標(biao)為20%。

多個項目疑(yi)似“捂盤”

臨近春節，記者觀察發現(xian)，在上(shang)海(hai)的嘉定區(qu)和寶山區(qu)有部分樓盤停(ting)(ting)止(zhi)銷售。中原地產上(shang)海(hai)研究咨詢部高級經理盧文曦表(biao)示，目前上(shang)海(hai)房價上(shang)漲(zhang)勢頭明顯，開發商停(ting)(ting)止(zhi)銷售多為漲(zhang)價做準備。

搜房網信息(xi)顯示，上海嘉定(ding)區和(he)寶(bao)山區在(zai)售住宅中(zhong)有(you)多個項(xiang)目(mu)(mu)的(de)售價(jia)(jia)(jia)顯示為(wei)價(jia)(jia)(jia)格待(dai)定(ding)。記者隨機撥打了其(qi)中(zhong)部分(fen)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)售樓(lou)處電話，咨詢停售原(yuan)因及漲價(jia)(jia)(jia)預期(qi)。大部分(fen)樓(lou)盤(pan)表示暫停銷(xiao)售是因為(wei)項(xiang)目(mu)(mu)前期(qi)房源售罄，已無可售房源。同時，待(dai)漲項(xiang)目(mu)(mu)價(jia)(jia)(jia)格欲(yu)漲空(kong)間在(zai)2000~8000元(yuan)/平方(fang)米不等(deng)。除(chu)此之外，還(huan)有(you)部分(fen)顯示價(jia)(jia)(jia)格待(dai)定(ding)的(de)項(xiang)目(mu)(mu)，記者在(zai)工作時段撥打其(qi)售樓(lou)電話時顯示無人(ren)接聽。

位于嘉定南翔的(de)(de)同濟融景雅苑售樓處的(de)(de)工作人(ren)員告訴(su)記(ji)者，該項目目前暫時(shi)沒(mei)有可(ke)售房(fang)(fang)源(yuan)，項目預計會在(zai)春節后加推1幢(chuang)(chuang)、3幢(chuang)(chuang)、5幢(chuang)(chuang)的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)。但是記(ji)者在(zai)網(wang)上房(fang)(fang)地產查詢(xun)到該項目位于金通路1968弄(nong)9號(hao)(hao)、10號(hao)(hao)、14號(hao)(hao)三(san)個(ge)單元的(de)(de)全部房(fang)(fang)源(yuan)以(yi)及2號(hao)(hao)、13號(hao)(hao)的(de)(de)部分房(fang)(fang)源(yuan)依然顯示為可(ke)售狀態。

記(ji)者就此詢問售(shou)樓處人員，對(dui)方(fang)(fang)回應稱：“網上的(de)信息不準確(que)，有些房(fang)源是被關系(xi)戶預定(ding)了”。而另(ling)一名售(shou)樓人員則表示，春節后的(de)開(kai)盤價(jia)格會比(bi)之前的(de)2.8萬元/平方(fang)(fang)米的(de)銷售(shou)均價(jia)“貴很多”“肯定(ding)會超過3萬，但具(ju)體價(jia)格未(wei)定(ding)。”

記(ji)者發(fa)現，此(ci)前上海市(shi)房(fang)(fang)管局(ju)為了防止開(kai)發(fa)商“捂盤惜售(shou)(shou)”有過明(ming)確規(gui)定。一則2010年(nian)發(fa)布(bu)的名為《關于進一步加強本(ben)市(shi)房(fang)(fang)地(di)產市(shi)場(chang)監管規(gui)范商品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)預銷售(shou)(shou)行為的通知》的文件顯(xian)示：“房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企業應當在取(qu)得(de)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)預售(shou)(shou)許可(ke)證(zheng)或(huo)辦理現房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)備案(an)后(hou)方可(ke)簽訂商品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)定金合(he)同(tong)、商品(pin)(pin)住(zhu)房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)合(he)同(tong)，并(bing)嚴格(ge)執(zhi)行網上操作系統即(ji)時備案(an)、可(ke)售(shou)(shou)房(fang)(fang)源不(bu)得(de)拒絕(jue)銷售(shou)(shou)等本(ben)市(shi)商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)合(he)同(tong)網上備案(an)登記(ji)制度。”

也就(jiu)是說，即便如該(gai)樓盤售樓人員所(suo)說為(wei)“關(guan)系戶預定”，也必須(xu)在網上房地(di)產進行登記備案(an)。但網上并沒有查到相關(guan)信息，這就(jiu)不(bu)得不(bu)讓人懷疑該(gai)樓盤開發商有“捂盤”的(de)嫌疑。

此外，上述《通知》中還指出，開發商取(qu)得項目預(yu)售(shou)證(zheng)之后，建(jian)筑(zhu)面積(ji)小于3萬平方(fang)米(mi)(mi)的(de)(de)商品住房(fang)項目必(bi)須一次(ci)性申(shen)(shen)請預(yu)售(shou)；超過3萬平方(fang)米(mi)(mi)、確需分(fen)批預(yu)售(shou)的(de)(de)，每次(ci)申(shen)(shen)請預(yu)售(shou)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面積(ji)不得低于3萬平方(fang)米(mi)(mi)。

別墅中(zhong)也有疑(yi)似“捂盤”的現象。嘉定區的“上海villa”（備案名(ming)：恒榮府邸二期）的售樓(lou)人員告訴(su)記者(zhe)，項(xiang)(xiang)目仍有180套房(fang)源可售，但認(ren)籌要等到(dao)春節(jie)后(hou)才能進(jin)行。對于這一安(an)排(pai)他解釋稱，“前(qian)期認(ren)籌客(ke)戶(hu)數(shu)量太多，需要進(jin)行篩選和最終確(que)認(ren)資格。”記者(zhe)在網上房(fang)地產(chan)看到(dao)，該項(xiang)(xiang)目確(que)實(shi)有大(da)量房(fang)源處于未售狀態。

除(chu)了(le)涉嫌捂(wu)盤(pan)的(de)項目，有漲價預期的(de)項目也(ye)不在(zai)少數，位(wei)于嘉定安亭的(de)萬(wan)立城項目的(de)置業(ye)顧問告訴記者，此(ci)前銷售(shou)(shou)均(jun)價為1.7萬(wan)~1.8萬(wan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，新開盤(pan)后均(jun)價預計(ji)超過2萬(wan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。寶(bao)山的(de)中(zhong)環(huan)1號四期將在(zai)4月開盤(pan)，售(shou)(shou)樓人員表示開盤(pan)價格將達到5萬(wan)元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，比(bi)此(ci)前三期的(de)均(jun)價高出8000元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。記者嘗試(shi)聯系那些取得預售(shou)(shou)資(zi)格但不銷售(shou)(shou)的(de)樓盤(pan)開發商(shang)，未能成功(gong)。

數據顯(xian)示(shi)，臨近春節(jie)，上海市內住(zhu)宅成交量已明顯(xian)下滑，但(dan)價(jia)格方(fang)面卻依然堅挺。中原地產統計數據顯(xian)示(shi)，本月截至17日，上海共計銷售住(zhu)宅8901套(tao)，與(yu)去年同(tong)(tong)期的8441套(tao)基本持平。但(dan)銷售總(zong)金(jin)額(e)(e)與(yu)銷售均(jun)價(jia)卻遠高于去年，總(zong)銷售金(jin)額(e)(e)達到了268.9億元，同(tong)(tong)比(bi)上升105%；銷售均(jun)價(jia)為(wei)2.79萬/平方(fang)米，同(tong)(tong)比(bi)上漲69%。

改善類(lei)市場有望量價齊升

“最近已經有很多項目(mu)不再與我們(men)續簽代(dai)理合(he)同(tong)了。現在的(de)銷(xiao)售情況(kuang)轉好，開(kai)發(fa)商(shang)不需(xu)要這(zhe)么多人手。”盧文曦告訴記者(zhe)，停止代(dai)理的(de)樓盤多為總(zong)價1000萬(wan)元以內(nei)的(de)改善(shan)類項目(mu)。

雖(sui)然(ran)春節前住(zhu)宅的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)速度已經(jing)明顯減緩，但上(shang)海中高端改善市場的(de)(de)行情依然(ran)活躍。據中原地產統計數(shu)(shu)據顯示，截至本月17日，上(shang)海單價6萬(wan)元/平方米以(yi)上(shang)的(de)(de)高端住(zhu)宅項目(mu)已銷(xiao)(xiao)售(shou)568套(tao)，銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)(mian)積為(wei)(wei)97493平方米，總(zong)金(jin)額(e)達78.7億元，銷(xiao)(xiao)售(shou)均價約為(wei)(wei)8.1萬(wan)元/平方米。其中銷(xiao)(xiao)售(shou)套(tao)數(shu)(shu)、銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)(mian)積、銷(xiao)(xiao)售(shou)總(zong)金(jin)額(e)分別為(wei)(wei)去年(nian)同(tong)期的(de)(de)5.9倍(bei)、4.3倍(bei)、4.2倍(bei)。

“目前市場(chang)上(shang)有兩(liang)種(zhong)情緒都(dou)推高了(le)(le)中高端改善市場(chang)的(de)需求(qiu)：其一是(shi)大(da)家漲怕(pa)了(le)(le)，要趕緊下手；另一種(zhong)是(shi)受股(gu)市大(da)跌(die)和(he)人民幣貶值的(de)影響，出于資產配置的(de)目的(de)投資豪宅。”盧文曦說(shuo)。

一位不愿(yuan)具名的(de)開發商負(fu)責人透露，他所負(fu)責的(de)楊浦區某高端(duan)項目也將在年后迎來(lai)提價(jia)，預計上(shang)漲(zhang)幅度能達到(dao)20%。目前該項目的(de)簽約均(jun)價(jia)在5.8萬元/平方米左右(you)。同時，一位中(zhong)介(jie)從業人員(yuan)也告(gao)訴記者，其公司代理的(de)徐(xu)匯區某樓盤(pan)，即將于(yu)3月開盤(pan)二期，價(jia)格相比一期上(shang)漲(zhang)50萬/套。

基于眾多開(kai)發商計(ji)劃(hua)春節(jie)后(hou)漲價，盧文曦預計(ji)，中高(gao)端(duan)改(gai)善市(shi)(shi)場成交情(qing)況有(you)望在(zai)(zai)春節(jie)后(hou)的3月(yue)(yue)沖高(gao)，4月(yue)(yue)有(you)所調(diao)整，5月(yue)(yue)還(huan)能維持。“現(xian)在(zai)(zai)的市(shi)(shi)場情(qing)緒很高(gao)，不(bu)出意外(wai)今年上半年的樓市(shi)(shi)是整體向好的。”