每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 胡健     

每(mei)經(jing)記者 胡健(jian)  

2015年房地產的低迷充分得到顯現。

根據(ju)國家統(tong)計局數(shu)據(ju)，2015年房地產開發投資95979億元，同比名(ming)義(yi)增長僅1.0%，增速比上期回落(luo)0.3個百分點（見(jian)右下圖1），已連(lian)續22期下滑(hua)。

《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者還(huan)注意到，去年12個(ge)月累計，占(zhan)房地產開發投資(zi)比重達67.3%的(de)住宅投資(zi)增(zeng)速再回落(luo)0.3個(ge)百(bai)分(fen)點(dian)，同比只增(zeng)長0.4%，已逼(bi)近零增(zeng)長區間。

中(zhong)原地產(chan)研究總(zong)監張大偉告訴記者，在庫存高企的(de)壓(ya)力下，銷售(shou)回(hui)暖短(duan)期(qi)內未能帶(dai)動投資復蘇，全國開(kai)發(fa)投資持續走低。其中(zhong)西部地區(qu)住宅投資降幅(fu)出現擴大，城市(shi)分化(hua)日益加劇。同時作為市(shi)場重要的(de)先(xian)行指標，房(fang)屋新開(kai)工面積降幅(fu)持續擴大，這對國內整體經(jing)濟有(you)較大影響。

關鍵詞1：政策方向

今年或多維度趨松調整

如果從2015年樓(lou)市投資趨勢來看，從年初的10.4%一(yi)直跌(die)落到1%。

其中，2015年，東部(bu)地(di)區(qu)房地(di)產開發投(tou)資(zi)49673億元，比上年增(zeng)(zeng)(zeng)長4.3%，增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)比1~11月(yue)份回(hui)落(luo)0.8個百(bai)分(fen)點(dian)(dian)(dian)；中部(bu)地(di)區(qu)投(tou)資(zi)19122億元，增(zeng)(zeng)(zeng)長4.4%，增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)回(hui)落(luo)0.2個百(bai)分(fen)點(dian)(dian)(dian)；西部(bu)地(di)區(qu)投(tou)資(zi)21709億元，增(zeng)(zeng)(zeng)長1.3%，增(zeng)(zeng)(zeng)速(su)提高0.2個百(bai)分(fen)點(dian)(dian)(dian)；東北地(di)區(qu)投(tou)資(zi)5475億元，下降(jiang)(jiang)28.5%，降(jiang)(jiang)幅擴大0.6個百(bai)分(fen)點(dian)(dian)(dian)。

交行分析(xi)師夏丹告訴《每日經濟新聞(wen)》記者，目前單(dan)月(yue)投(tou)資增速也已5個月(yue)負增長，這種情況(kuang)在(zai)2009年以(yi)來未(wei)曾有過。

值(zhi)得關(guan)注的是，在整個樓市開發(fa)(fa)投資(zi)中占大頭的住(zhu)宅(zhai)投資(zi)增(zeng)速還(huan)低于整體房地產(chan)開發(fa)(fa)投資(zi)增(zeng)速。

2014年下半(ban)年以來，貨幣政策寬(kuan)松與樓市相關的(de)各種政策層面(mian)的(de)利好紛沓(ta)而(er)至(zhi)。這在(zai)銷售層面(mian)上取(qu)得成效，2015年商品(pin)房銷售面(mian)積128495萬平(ping)方米，比(bi)上年增長6.5%，實現自年初底部下跌16.3%水(shui)平(ping)的(de)大反轉(zhuan)，但卻沒有有效作用(yong)于投(tou)資端。

上(shang)海易居房地產(chan)研究院(yuan)智庫總監嚴躍進告訴《每日經濟(ji)新聞(wen)》記者，樓市庫存攀(pan)升以(yi)及企業資金鏈(lian)緊張使(shi)得房地產(chan)公(gong)司謹慎投資買(mai)地與建房。

國家統(tong)計局數據顯(xian)示，2015年(nian)末，商品房(fang)待(dai)(dai)售(shou)面(mian)(mian)積(ji)71853萬平(ping)方米，仍比11月末增(zeng)(zeng)加2217萬平(ping)方米。其中(zhong)，住(zhu)宅待(dai)(dai)售(shou)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)加1155萬平(ping)方米，辦公樓待(dai)(dai)售(shou)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)加128萬平(ping)方米，商業營業用(yong)房(fang)待(dai)(dai)售(shou)面(mian)(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)加458萬平(ping)方米。

樓市累積(ji)銷售面積(ji)在最(zui)后(hou)一個(ge)月出現彎(wan)頭，從(cong)連續四個(ge)月保持在7%之上回落至(zhi)6.5%。夏丹(dan)說，依照目前的(de)情況，預(yu)計2016年相關政策還將從(cong)商業貸款、交易稅費(fei)、公積(ji)金(jin)提取、土地供給(gei)以(yi)及長期有(you)關的(de)人口與戶籍改革等多(duo)個(ge)維度(du)向寬(kuan)松調整，依然(ran)對(dui)商品(pin)房銷售有(you)促進作用(yong)。

夏丹表示，成交(jiao)經過一輪需求大量(liang)釋放(fang)，對相同政策(ce)刺(ci)激的彈性將降低，加(jia)之2015年的高基數，2016年銷量(liang)增速大概率將放(fang)緩。

關鍵詞2：房產走向

短期內開發投資仍低迷

2015年(nian)底中央經濟工作會議(yi)首(shou)次將“房地產去庫存”由行業調控上升至2016年(nian)結構(gou)性改革五大任務之一。

中(zhong)(zhong)原地(di)產研究總監張大偉(wei)說，房地(di)產數據表明樓(lou)市(shi)依然在去(qu)庫(ku)存節奏中(zhong)(zhong)，但分化的市(shi)場給未來(lai)政策(ce)出(chu)臺設置(zhi)了很大的問題(ti)。一二(er)線(xian)(xian)已(yi)經出(chu)現明顯上(shang)漲，任(ren)何刺(ci)激(ji)政策(ce)出(chu)臺都會導致已(yi)經上(shang)漲的一二(er)線(xian)(xian)市(shi)場繼續火熱，而對三四線(xian)(xian)來(lai)說，刺(ci)激(ji)政策(ce)的影響(xiang)力(li)度越來(lai)越弱。

這(zhe)也將直接反映到(dao)(dao)上游(you)房企(qi)開發端。高(gao)盛高(gao)華董(dong)事總經理、房地(di)產研究主管王(wang)逸(yi)曾表示，受到(dao)(dao)2015年銷售回暖的(de)影(ying)響，房地(di)產企(qi)業明年的(de)現金流將同比增加(jia)，財務狀況(kuang)將大為改(gai)善。但由于(yu)再投(tou)資回報率低(di)迷，房企(qi)拿地(di)的(de)情緒普遍不高(gao)。

交行報告分析說，從相關建設(she)活(huo)動數據來看，房地(di)產開(kai)發企業土地(di)購(gou)置面積22811萬平方米(mi)(mi)，比上年下(xia)降31.7%；房屋新(xin)開(kai)工面積154454萬平方米(mi)(mi)，下(xia)降14.0%，降幅(fu)分別收窄1.4和0.7個百(bai)分點，改(gai)善過程(cheng)緩慢，短(duan)期內開(kai)發投資仍將比較(jiao)低迷。

同策研究中心報告稱，2015年下(xia)半年以來(lai)，一(yi)(yi)(yi)線(xian)(xian)城市(shi)、部分二(er)線(xian)(xian)城市(shi)需求被(bei)透支，待(dai)市(shi)場(chang)需求在第四季度(du)集(ji)中釋放完(wan)畢(bi)之時，下(xia)一(yi)(yi)(yi)輪市(shi)場(chang)的階(jie)段性調整(zheng)也就來(lai)臨(lin)了(le)。2016年二(er)季度(du)開始(shi)新一(yi)(yi)(yi)輪的房地(di)產市(shi)場(chang)調整(zheng)極有(you)可能會來(lai)臨(lin)。