每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記(ji)者 胡健    

◎每經記者 胡健

2015年(nian)12月(yue)，樓市(shi)依舊延(yan)續了之前(qian)一(yi)月(yue)的(de)走勢——總體復(fu)蘇、一(yi)線領(ling)漲、分化(hua)明顯。

1月(yue)18日，國(guo)家統(tong)計局發布(bu)了(le)12月(yue)份(fen)70個大(da)中城(cheng)市(shi)住(zhu)(zhu)宅銷售價格統(tong)計數據。12月(yue)份(fen)，全國(guo)70個大(da)中城(cheng)市(shi)新建商品住(zhu)(zhu)宅和二手住(zhu)(zhu)宅價格延續上月(yue)走勢(shi)，環(huan)比繼續小幅上漲。

從數(shu)據上來(lai)看(kan)，一線城市(shi)和部(bu)分熱點二線城市(shi)房價上漲(zhang)較(jiao)快，環比(bi)漲(zhang)幅明顯高于(yu)其(qi)(qi)他城市(shi)，同比(bi)來(lai)看(kan)，北上廣深領漲(zhang)，其(qi)(qi)中深圳房價同比(bi)漲(zhang)幅高達47.5%；其(qi)(qi)余(yu)二線城市(shi)環比(bi)較(jiao)為(wei)平穩；大(da)部(bu)分三線城市(shi)仍(reng)然(ran)處于(yu)庫存(cun)逐步消化階段，環比(bi)仍(reng)在下降。

中原地產研究總監(jian)張(zhang)大(da)偉告訴《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者，幾(ji)年(nian)內，一、二線城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)資金面將(jiang)明顯好轉(zhuan)，但三(san)、四線庫存絕(jue)對值過高，2016年(nian)市(shi)(shi)場分(fen)化的趨勢將(jiang)依然延續。

一(yi)、二線城市(shi)環比普漲

國家統計局(ju)數據顯(xian)示，與(yu)2015年11月(yue)相比，70個大中(zhong)城(cheng)市中(zhong)，價格下降的有(you)27個，上漲的有(you)39個，持平的有(you)4個。環(huan)比價格變(bian)動中(zhong)，最(zui)高漲幅(fu)為(wei)3.2%，最(zui)低為(wei)下降0.9%。

張大偉說(shuo)，2015年(nian)新房市場在年(nian)初經歷(li)了短(duan)暫的下滑(hua)之后，由于“3·30”政策(ce)的刺激使得二季度(du)市場迅速升(sheng)溫，一(yi)直到(dao)年(nian)末仍然熱度(du)不(bu)減，并在“9·30”政策(ce)刺激下，四季度(du)迎來又一(yi)波高潮，且(qie)達(da)到(dao)歷(li)史高位水平。

中原(yuan)地產(chan)統計顯示，12月樓市(shi)單月成交量是(shi)近7年以來最(zui)高位，年末成交上(shang)升帶動房價(jia)(jia)呈現上(shang)揚走勢，不(bu)但上(shang)漲(zhang)城(cheng)(cheng)市(shi)增加(jia)，且漲(zhang)幅有所擴(kuo)大。70個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)中，有43個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)房價(jia)(jia)止跌或上(shang)漲(zhang)，一(yi)、二(er)線城(cheng)(cheng)市(shi)有普(pu)漲(zhang)跡象，是(shi)率先感知樓市(shi)回暖的(de)(de)群體。其(qi)中深圳依然保持領跑者角色，房價(jia)(jia)環比上(shang)漲(zhang)3.2%，上(shang)海、廈(sha)門(men)、南京和杭(hang)州四個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)房價(jia)(jia)環比增幅緊(jin)隨其(qi)后。同(tong)時(shi)，福州、天津、武(wu)漢(han)、南昌和廣州的(de)(de)增幅也比較大，位列前10位，一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)北京雖(sui)然跌出前10位的(de)(de)水平，但也保持在漲(zhang)幅第11的(de)(de)高位。

上海易(yi)居房地產研究院報告也指出(chu)，觀察2015年三類(lei)城(cheng)市的(de)房價(jia)走勢，可以看(kan)出(chu)，一(yi)、二線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)房價(jia)上漲(zhang)最明顯。該(gai)機構智庫總監(jian)嚴躍進(jin)告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市已經連續(xu)12個(ge)月(yue)出(chu)現(xian)去庫存(cun)周期低于12個(ge)月(yue)水(shui)平(ping)的(de)現(xian)象，反映了一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市去庫存(cun)壓力得到(dao)有效(xiao)釋放，進(jin)而(er)房價(jia)增幅會比較明顯。

“二線(xian)城市(shi)在2015年則連續7個月(yue)出現房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲的態勢(shi)，尤其是部(bu)分省會城市(shi)房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲最明顯。”嚴(yan)躍(yue)進(jin)說，三線(xian)城市(shi)受庫存去化周期過高(gao)的影(ying)響(xiang)，房(fang)(fang)價(jia)難以(yi)大漲，但到(dao)了第四季度(du)基本上(shang)也處于不漲不跌(die)的區(qu)間。

他表(biao)示，2015年70城房價呈現“止跌(die)、反(fan)彈(dan)、趨穩”的格局，一方(fang)面反(fan)映了各類(lei)刺激政(zheng)策的有效，另一方(fang)面也利好樓市(shi)基本面的改善。預計在(zai)房價環(huan)比(bi)和(he)同比(bi)指標雙雙上漲后，看漲預期將繼續得到強化。

深圳同比增幅近五成

國(guo)家(jia)統計局數據顯示，70個(ge)大中城市新建(jian)商品住(zhu)宅(zhai)和二手住(zhu)宅(zhai)價格(ge)同(tong)比綜合平均(jun)漲幅分(fen)(fen)別為7.7%和7.6%，分(fen)(fen)別高于上月1.2和1.4個(ge)百分(fen)(fen)點。

國家(jia)統計局(ju)城(cheng)市(shi)司高級統計師劉建偉(wei)說(shuo)，隨著環比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)，越來越多的城(cheng)市(shi)同(tong)比(bi)(bi)(bi)漲(zhang)(zhang)幅由負轉正，且(qie)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)一月有(you)所擴(kuo)大。新(xin)建商(shang)品住宅價(jia)格(ge)同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)的城(cheng)市(shi)有(you)21個(ge)，且(qie)漲(zhang)(zhang)幅均比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)一月有(you)所擴(kuo)大。二(er)手住宅價(jia)格(ge)同(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)漲(zhang)(zhang)的城(cheng)市(shi)有(you)35個(ge)，其中33個(ge)城(cheng)市(shi)的漲(zhang)(zhang)幅比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)(shang)月有(you)所擴(kuo)大。

一(yi)線(xian)(xian)城市依然一(yi)騎絕塵，12月北上(shang)廣深房價(jia)同(tong)比漲幅(fu)包(bao)攬了全(quan)國前四名，其(qi)中深圳在同(tong)比增(zeng)幅(fu)排行中位居(ju)首位，漲幅(fu)高達47.5%；上(shang)海為(wei)(wei)18.2%，排名第(di)二；北京為(wei)(wei)10.4%，廣州為(wei)(wei)9.2%。易居(ju)報告顯示(shi)，截(jie)至(zhi)2015年12月底，一(yi)線(xian)(xian)城市新(xin)建商品住宅庫(ku)存總量為(wei)(wei)3396萬(wan)平方米，環比增(zeng)幅(fu)為(wei)(wei)-4.6%，同(tong)比增(zeng)幅(fu)為(wei)(wei)-12.9%。

嚴躍進分析說(shuo)，8月(yue)份一線城市庫(ku)(ku)存(cun)同比增(zeng)幅為近(jin)19個(ge)月(yue)以來的(de)首次負增(zeng)長，10~12月(yue)份則出現環(huan)比和同比雙下滑的(de)態勢。他表(biao)示，“對于一線城市來說(shuo)，后續補庫(ku)(ku)存(cun)的(de)迫切程度將加大(da)，否則庫(ku)(ku)存(cun)不足容易(yi)加快房價(jia)上漲的(de)節奏。”

值得注意(yi)的(de)是，從同比看，城市(shi)(shi)(shi)間分(fen)化現象更為明顯。一線城市(shi)(shi)(shi)的(de)房價同比平均漲幅遠高于(yu)二(er)、三線城市(shi)(shi)(shi)，三線城市(shi)(shi)(shi)房價同比平均仍在下降(jiang)。

過(guo)高的庫(ku)存(cun)是三、四(si)線城(cheng)市(shi)樓市(shi)價格(ge)和成交不旺的主要(yao)原因(yin)。易居研(yan)究院監測數據就顯(xian)示，2015年12月份，存(cun)銷(xiao)比(bi)環比(bi)上(shang)升的三、四(si)線城(cheng)市(shi)有15個(ge)，包括淮(huai)南、貴陽(yang)和北海等。此(ci)類城(cheng)市(shi)存(cun)銷(xiao)比(bi)增(zeng)加，說明去(qu)庫(ku)存(cun)壓力有增(zeng)無減。

2016年，樓市(shi)(shi)去庫存已經被中央定(ding)調為(wei)五大任(ren)務之(zhi)一。嚴(yan)躍進認(ren)為(wei)，對于二(er)、三、四線城(cheng)市(shi)(shi)來(lai)說，除了部分重(zhong)(zhong)點二(er)線城(cheng)市(shi)(shi)房價需要調控外，別的城(cheng)市(shi)(shi)的重(zhong)(zhong)心還應(ying)該是(shi)在去庫存方面。

張大偉則認為，北(bei)上廣深樓市(shi)也并非一派欣欣向(xiang)榮。一線城市(shi)現(xian)在是市(shi)場沒風(feng)險(xian)，拿(na)地(di)有風(feng)險(xian)，地(di)王頻(pin)出，樓面價超過在售房價，已經暗藏不(bu)小(xiao)的風(feng)險(xian)。