每(mei)經編輯｜每(mei)經記(ji)者 杜冉樂(le)    

每經記者 杜冉樂

旭輝(hui)集團董事(shi)長(chang)林中曾(ceng)說，房地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)可能(neng)最終會變(bian)成一個金控平(ping)臺(tai)，借(jie)此去管理資產。實(shi)際上，2015年以來，房企(qi)(qi)(qi)就已加快(kuai)打(da)造金控平(ping)臺(tai)的腳(jiao)步。不(bu)僅綠地、萬達這樣的巨頭，泰禾、陽光城、協(xie)信(xin)、藍(lan)潤這些房企(qi)(qi)(qi)也在(zai)積極謀(mou)劃金控業(ye)務。

對(dui)房(fang)企來(lai)說，發展金控(kong)平臺，開發商是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)能力進一步做大規模？金控(kong)平臺又能否(fou)幫助公司減輕持(chi)有(you)(you)物業的資(zi)金壓力，并(bing)通(tong)過資(zi)產證券化分(fen)享持(chi)有(you)(you)物業增值的收益？硬幣(bi)的另一面是(shi)(shi)風險。對(dui)房(fang)企而(er)言，金融風險的防范(fan)和(he)管(guan)理，更是(shi)(shi)一道難題。諸如(ru)恒大、泰(tai)禾、陽光城(cheng)等企業在搭(da)建(jian)各自金融平臺時，又是(shi)(shi)如(ru)何來(lai)防范(fan)這些風險的？

日前，萬達集團發布2015年度經營快(kuai)報(bao)，其中首次進(jin)入快(kuai)報(bao)的(de)萬達金融集團收(shou)入208.9億元，完(wan)成全年計劃的(de)697%。

2015年(nian)至今，綠地、萬(wan)達、中天(tian)城投(tou)、泰禾等諸多全(quan)國百(bai)強房企扎堆謀劃金(jin)控(kong)平臺，尤其(qi)是那些實力(li)超(chao)強的(de)房企對該訴求更為強烈。

《每(mei)日經濟新聞》記(ji)者(zhe)發(fa)現(xian)，像中(zhong)信集團等(deng)金融類金控巨頭已逆市抄底優(you)質重(zhong)資產(chan)，龍頭房(fang)企本身就(jiu)有(you)龐(pang)大的優(you)質重(zhong)資產(chan)，他們(men)則希望(wang)資產(chan)“輕”起來(lai)，并借此實(shi)現(xian)千億乃至萬億市值。

一(yi)個典型(xing)案例是，萬達借“穩賺一(yi)號”眾籌產(chan)品(pin)已將(jiang)旗下偏安三、四線的(de)十多個萬達廣場(chang)暫時(shi)性脫手，加速資產(chan)周轉率，減輕負債資本對利潤的(de)消耗。

房企“金控夢”雛形

2015年底，四川房(fang)企(qi)藍潤集團低調地(di)在(zai)深圳前海注冊了一個名(ming)叫“深圳市藍潤金融(rong)(rong)控(kong)股(gu)有限(xian)公(gong)(gong)司”的金融(rong)(rong)企(qi)業，注冊資本50億元，唯(wei)一股(gu)東為怡(yi)君(jun)控(kong)股(gu)，但公(gong)(gong)司法(fa)人正是藍潤集團掌舵人戴學(xue)斌。

這一消息暫(zan)未(wei)在成(cheng)都樓(lou)市形成(cheng)多大(da)(da)的沖擊波，但熟悉(xi)房地產(chan)(chan)金融(rong)的業(ye)內人士(shi)心里(li)都明(ming)白，這應是藍(lan)潤集團的重(zhong)大(da)(da)戰略舉措(cuo)，理由是作為一家(jia)非上市房企，去(qu)年在成(cheng)都主城(cheng)區高溢價(jia)拿(na)下了(le)多幅商業(ye)用地，耗資不(bu)菲，其地產(chan)(chan)戰略也轉向了(le)“商住”雙輪驅動。

成都某房地產機構負責人表示，藍潤集團作(zuo)為(wei)房地產后起之秀，很清楚(chu)按照傳統地產模式已(yi)難以持續下去，提前布局金融更有利于(yu)其相關業務的(de)平衡發展。

與藍潤金(jin)(jin)控(kong)相比(bi)，上市房企中(zhong)天(tian)城(cheng)投(tou)旗(qi)下(xia)全資子(zi)公司貴陽金(jin)(jin)控(kong)注冊(ce)資本金(jin)(jin)剛從(cong)36億元(yuan)(yuan)(yuan)新增(zeng)至60億元(yuan)(yuan)(yuan)，萬達網絡金(jin)(jin)融的(de)(de)注冊(ce)資本金(jin)(jin)50億元(yuan)(yuan)(yuan)，綠地金(jin)(jin)控(kong)的(de)(de)注冊(ce)資本金(jin)(jin)90億元(yuan)(yuan)(yuan)，2015年底泰禾金(jin)(jin)控(kong)的(de)(de)資本金(jin)(jin)從(cong)10億元(yuan)(yuan)(yuan)變成(cheng)了25億元(yuan)(yuan)(yuan)。

記(ji)者還注意到(dao)，像泛(fan)海控股、金科(ke)集(ji)團(tuan)(tuan)、迪馬股份、星河集(ji)團(tuan)(tuan)、財信集(ji)團(tuan)(tuan)等諸多以房(fang)地(di)產為主業的企業集(ji)團(tuan)(tuan)均在加速(su)布局金融平臺。

2015年7月份，金(jin)科集團(tuan)高調推出了(le)百名(ming)金(jin)融(rong)投資精英招(zhao)募計劃，涉及互聯網金(jin)融(rong)、資產管理、大數據、創(chuang)新股權投資基(ji)金(jin)、陽(yang)光私募基(ji)金(jin)、財富管理、信息咨詢（P2P）、科易網貸(dai)、金(jin)融(rong)保理等。

日前，恒(heng)(heng)大(da)(da)集(ji)團(tuan)斥巨(ju)資收購中新(xin)大(da)(da)東方人壽的控股(gu)權，并(bing)更名(ming)為恒(heng)(heng)大(da)(da)人壽。另據(ju)財新(xin)網(wang)報道，恒(heng)(heng)大(da)(da)將以(yi)恒(heng)(heng)大(da)(da)人壽為基礎打造(zao)金(jin)融(rong)平臺，原平安高(gao)管、生命人壽創始人之一李(li)鋼擔(dan)任恒(heng)(heng)大(da)(da)金(jin)融(rong)集(ji)團(tuan)董事長，協助許(xu)家印主席具體(ti)分(fen)管金(jin)融(rong)產(chan)業(ye)。

一位房(fang)(fang)(fang)地(di)產金(jin)融資(zi)深人士告訴《每日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者，相對(dui)于大型(xing)房(fang)(fang)(fang)企，中型(xing)房(fang)(fang)(fang)企似(si)乎更(geng)苦悶，房(fang)(fang)(fang)地(di)產銷(xiao)售(shou)、運營(ying)及(ji)品牌知名度等都拼(pin)不過大型(xing)房(fang)(fang)(fang)企，所以不如趁手(shou)上有錢早點(dian)轉型(xing)，當前金(jin)融利潤(run)率還(huan)較高，中國(guo)將迎來(lai)龐大的財富管(guan)理市場需求，這(zhe)(zhe)讓這(zhe)(zhe)些房(fang)(fang)(fang)企找到了投資(zi)門路(lu)，船小也好調(diao)頭(tou)。

地產商如何玩金控

就打造金控平臺而言(yan)，相(xiang)比其他房企，王健(jian)林對金融(rong)的布局無疑(yi)值得深(shen)入研究和思考。

近日，萬達(da)集團發布(bu)2015年(nian)(nian)度經營快(kuai)報，其中首次進入快(kuai)報的萬達(da)金(jin)融(rong)集團收入208.9億元，完成(cheng)全年(nian)(nian)計劃(hua)的697%。業內猜測，由萬達(da)2014年(nian)(nian)底控股的快(kuai)錢(qian)支(zhi)付可能貢獻頗豐(feng)。

2015年7月份，萬達(da)聯手(shou)快錢(qian)推(tui)出了“穩賺一號”，這被稱(cheng)之為全國首(shou)個商業(ye)地(di)產互聯網眾籌理財產品(pin)，將對接的(de)是萬達(da)旗下2015年新開(kai)(kai)工(gong)且2016年開(kai)(kai)業(ye)的(de)只租不(bu)售(shou)的(de)國內萬達(da)廣場。

2015年8月下(xia)旬以來，萬達商(shang)業(ye)（03699，HK）公(gong)開(kai)披(pi)露了3次股權轉讓(rang)與輕資產合作框(kuang)架協議，對外(wai)出(chu)售15個萬達廣場全部股權，涉及常州、梅州、三門峽、宜春、鄭州碧(bi)源、德陽、重慶(qing)永川、樂(le)山、成都(dou)雙流、紹興(xing)、阜陽、濱(bin)州、煙(yan)臺、營口和連云港15個城(cheng)市，絕大多數處于三四線(xian)城(cheng)市，交易對價約131億元。

記(ji)者注意到，上述交易(yi)對手(shou)為萬達“穩(wen)(wen)”字領銜的5個有(you)限合伙基金(jin)，普通(tong)合伙人均為快錢(qian)金(jin)融。對于(yu)“穩(wen)(wen)賺(zhuan)一號(hao)”眾籌(chou)產品，王健林曾(ceng)說，這是萬達金(jin)融的“小試牛(niu)刀”。

此話(hua)似(si)乎意味深長。業內(nei)猜(cai)測隨(sui)著“穩賺一(yi)號”開(kai)門(men)紅，基于萬達(da)更龐大的萬達(da)廣場項目擴張計劃，類似(si)產品(pin)還會(hui)繼續成(cheng)為(wei)“馬前卒”，為(wei)王健林試水輕資(zi)產“投石問路(lu)”。

按照(zhao)產(chan)品的設計(ji)初(chu)衷，上述產(chan)品投資(zi)人的退(tui)出(chu)方(fang)式(shi)包(bao)括萬達可(ke)視市場(chang)情況選擇(ze)促(cu)成將自有(you)租賃(lin)物(wu)業通過(guo)REITs或(huo)其他方(fang)式(shi)上市，亦(yi)可(ke)選擇(ze)促(cu)成向第三(san)方(fang)出(chu)售相(xiang)應(ying)權(quan)益(yi)(yi)或(huo)自有(you)租賃(lin)物(wu)業，最終按照(zhao)約定的預期(qi)收益(yi)(yi)率支(zhi)付收益(yi)(yi)。

然而，更多的房(fang)(fang)(fang)企金(jin)控平臺似(si)乎還處于(yu)培育期，或(huo)與房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)務無直接的關聯(lian)度，而更多會間(jian)接介入(ru)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)。

以綠(lv)地金控(kong)為例，2015年底(di)，綠(lv)地控(kong)股(gu)披露了300億(yi)元定增方案(an)。該方案(an)顯示，除了110億(yi)元直接輸(shu)血地產項目(mu)之外(wai)，另(ling)有100億(yi)元專(zhuan)門投向(xiang)了4個金融投資項目(mu)，包括設立投資基金、互聯網創(chuang)新金融、增資綠(lv)地融資租賃、收購并(bing)增資杭州(zhou)工商信托。

據了解，杭州(zhou)工商信托(tuo)(tuo)以房地產(chan)信托(tuo)(tuo)業務聞名(ming)，綠地對其收購后不(bu)排(pai)除向地產(chan)項目發(fa)行通道型或投資型信托(tuo)(tuo)產(chan)品(pin)。

去年，中天(tian)(tian)城投(tou)以旗下(xia)貴陽(yang)金(jin)(jin)(jin)控(kong)為(wei)平臺不惜斥巨資(zi)搶奪金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)牌照，外界也格(ge)外關注(zhu)其“大金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)”戰略。近日(ri)，中天(tian)(tian)城投(tou)一位內部人士告訴《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者，他們的(de)金(jin)(jin)(jin)控(kong)平臺未來(lai)主要做三件事：其一是(shi)基于(yu)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)混業(ye)做更多衍生性(xing)業(ye)務；其二，借助(zhu)地(di)產(chan)全產(chan)業(ye)鏈客戶資(zi)源(yuan)加速滲(shen)透，做創新(xin)金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)；其三，金(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)輸血地(di)產(chan)，加速地(di)產(chan)業(ye)務發展。