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每經記者 杜冉樂

對房企來(lai)說，發展(zhan)金控(kong)平(ping)臺(tai)，并不(bu)只是為(wei)了做大規模，加速周轉(zhuan)(zhuan)，提(ti)升(sheng)投資效益，也有轉(zhuan)(zhuan)型的(de)考慮。啟迪金控(kong)簽約引入的(de)兩(liang)大新股(gu)東——協信(xin)集(ji)團與中惠熙元房地(di)產(chan)集(ji)團，均以房地(di)產(chan)為(wei)主業(ye)(ye)，實(shi)力相當雄厚。2015年6月，協信(xin)集(ji)團與啟迪控(kong)股(gu)聯合成立(li)啟迪協信(xin)，實(shi)現(xian)由住宅(zhai)地(di)產(chan)向產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)重大轉(zhuan)(zhuan)型，近半年來(lai)在全國四個重點城(cheng)市投資總計逾400億元。協信(xin)究竟是如何(he)通過(guo)金控(kong)平(ping)臺(tai)實(shi)施轉(zhuan)(zhuan)型戰略？協信(xin)發展(zhan)的(de)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)和產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)公司(si)，又需要(yao)拿(na)出怎(zen)樣的(de)運營(ying)業(ye)(ye)績(ji)，才能滿足(zu)金控(kong)平(ping)臺(tai)的(de)業(ye)(ye)績(ji)指標(biao)需要(yao)。

在所有(you)房企中，泰禾(he)是較早布局(ju)金(jin)控(kong)平臺的(de)(de)上市公司(si)，其董事長(chang)黃其森也因具有(you)金(jin)融思(si)維(wei)而為業界(jie)稱(cheng)道。這(zhe)家兩年(nian)前只有(you)100多億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)銷售規模(mo)(mo)的(de)(de)中型房企，在2015年(nian)控(kong)制(zhi)負債率的(de)(de)大(da)(da)背景(jing)下，銷售規模(mo)(mo)卻大(da)(da)幅增(zeng)(zeng)長(chang)，從前一年(nian)的(de)(de)230億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，增(zeng)(zeng)長(chang)到330億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。業績(ji)增(zeng)(zeng)長(chang)的(de)(de)背后(hou)，泰禾(he)搭建的(de)(de)證券、銀行、保險(xian)的(de)(de)金(jin)控(kong)平臺究竟起了怎樣(yang)的(de)(de)作用？

2015年12月(yue)18日，渝(yu)派老(lao)牌房企協(xie)(xie)信集團對外披露(lu)其參股了(le)啟迪金控，欲謀(mou)劃產業(ye)與資本融合(he)打造金融平臺，但(dan)這僅是協(xie)(xie)信“變陣(zhen)”的一個縮影(ying)。

2015年6月，“清(qing)華(hua)系”旗下(xia)啟(qi)(qi)迪控股與協信聯合成立的(de)啟(qi)(qi)迪協信科(ke)技城（集團）有(you)限公司在(zai)重(zhong)慶揭(jie)牌。總部位于(yu)上海(hai)的(de)協信商業集團也(ye)欲謀(mou)劃輕資產。

目前，協(xie)信加碼(ma)商(shang)業、產(chan)業與金融(rong)等投資(zi)領(ling)域(yu)(yu)，多點布局之上又將如何相互(hu)借力，突圍渝派地(di)產(chan)商(shang)的地(di)域(yu)(yu)瓶頸？

借參股(gu)啟迪尋求“變(bian)陣”

對于協(xie)(xie)信來說，2014年是(shi)艱難(nan)的。社(she)會(hui)輿論的傳言，加上樓(lou)市低迷，協(xie)(xie)信的資金鏈備受考驗。一(yi)個(ge)典型佐證是(shi)2014年10月(yue)協(xie)(xie)信割(ge)肉(rou)賣掉了上海虹橋協(xie)(xie)信中心部分寫字樓(lou)。

記(ji)者注意(yi)到(dao)，在吳旭復出前后，包括劉愛明、魏開忠等多位協信集團(tuan)高管先后低(di)調離職(zhi)。

2015年6月10日(ri)，啟(qi)迪(di)協(xie)信(xin)科技城（集團）有限公司在重(zhong)慶宣布(bu)成立，首(shou)任(ren)董事長由吳(wu)旭擔(dan)任(ren)，這(zhe)是協(xie)信(xin)與(yu)(yu)啟(qi)迪(di)首(shou)次聯姻(yin)。協(xie)信(xin)官網顯示，重(zhong)慶市本來已(yi)與(yu)(yu)清華啟(qi)迪(di)有相關合作，協(xie)信(xin)借此與(yu)(yu)啟(qi)迪(di)聯姻(yin)，在重(zhong)慶大學(xue)一位不愿(yuan)具(ju)名(ming)的房地產教授看(kan)來，吳(wu)旭比較善于(yu)運作政商資源。

吳旭曾說，啟迪協信是(shi)雙方戰略(lve)契合的(de)產物，雙方為(wei)啟迪協信準備了400億元的(de)資(zi)(zi)產包(bao)，專(zhuan)注于科(ke)技(ji)(ji)城投資(zi)(zi)開發與園區營(ying)運，打造全球領(ling)先的(de)科(ke)技(ji)(ji)城投資(zi)(zi)運營(ying)商。

2015年12月18日，由(you)啟迪控股(gu)和(he)香港百駿合資(zi)成(cheng)立的“啟迪金(jin)(jin)控”又引(yin)入了協信和(he)中惠熙元兩(liang)家(jia)房企股(gu)東(dong)，將不再局限(xian)于科技金(jin)(jin)融。在(zai)此之前，協信還(huan)與山(shan)東(dong)老牌民企南(nan)山(shan)集團在(zai)青島順(shun)利推出了百億投資(zi)的青島環球金(jin)(jin)融中心(xin)項目。

實(shi)際上，協(xie)信(xin)(xin)此前(qian)已試水“住、商、產”一體(ti)化模式，像總(zong)建面52萬平(ping)方米的(de)“重慶·總(zong)部城”和450萬平(ping)方米的(de)無錫“協(xie)信(xin)(xin)·未來城”產業(ye)項(xiang)目，均屬于協(xie)信(xin)(xin)與(yu)當地政府合作項(xiang)目。

這類項目一(yi)般投(tou)入(ru)資金量較(jiao)大，比(bi)如協(xie)信·未(wei)來城總投(tou)資220億元，遠(yuan)超(chao)協(xie)信2014年銷售(shou)收入(ru)，開發周期長，回籠資金慢，如果(guo)市場(chang)下行(xing)加(jia)上缺乏較(jiao)強融資能力，必然會繃緊資金鏈。

2015年11月(yue)，啟迪協(xie)(xie)信(xin)在青島市底價摘得大約(yue)2.58萬平方米建設用地(di)(di)，總耗資約(yue)34.7億元。協(xie)(xie)信(xin)方面表示，這是(shi)公司(si)產(chan)業(ye)事業(ye)部近兩年一(yi)級開(kai)發(fa)土地(di)(di)之(zhi)后(hou)，由啟迪協(xie)(xie)信(xin)首度獲取的地(di)(di)塊(kuai)，將打(da)造(zao)商住產(chan)集成的特(te)色科技產(chan)業(ye)園。

兩頭在外 輕重結合

2015年6月份，協(xie)信(xin)位于重慶解放碑的(de)協(xie)信(xin)星光廣(guang)場對(dui)外亮相(xiang)，這是該(gai)房企(qi)“星光系”商業(ye)地產(chan)品(pin)牌在重慶的(de)標志(zhi)性項目。同時，吳旭還宣(xuan)布協(xie)信(xin)擬成立協(xie)信(xin)商業(ye)地產(chan)集團，計劃引入(ru)有(you)全國影響(xiang)力的(de)重量級戰略投資者(zhe)。

2015年(nian)底，上(shang)海協(xie)(xie)信(xin)(xin)星光廣場、重慶大坪協(xie)(xie)信(xin)(xin)星光天地(di)(di)先(xian)后開業(ye)，前(qian)者屬于協(xie)(xie)信(xin)(xin)星光系(xi)在(zai)上(shang)海灘首(shou)度試水(shui)，新推“全生活中心”體驗模式，后者則屬于協(xie)(xie)信(xin)(xin)商業(ye)地(di)(di)產集(ji)團(tuan)新的業(ye)務(wu)發展(zhan)模式下“兄弟集(ji)團(tuan)委(wei)托項目”的首(shou)次落(luo)地(di)(di)嘗(chang)試。

協(xie)信官網介(jie)紹說，大坪項(xiang)目(mu)(mu)代表(biao)著(zhu)協(xie)信商(shang)業“輕(qing)重資(zi)(zi)產并(bing)舉”模式(shi)(shi)的(de)正式(shi)(shi)成型(xing)，協(xie)信商(shang)業輕(qing)資(zi)(zi)產化(hua)已日臻完善。協(xie)信商(shang)業地產集團總裁曹志(zhi)東表(biao)示，新拓展(zhan)的(de)項(xiang)目(mu)(mu)逐(zhu)步變輕(qing)，債權(quan)模式(shi)(shi)改成股(gu)(gu)權(quan)式(shi)(shi)基金合作，實(shi)現小股(gu)(gu)操盤(pan)，對已經投資(zi)(zi)的(de)商(shang)場進(jin)行基金化(hua)，把大部分股(gu)(gu)權(quan)或者資(zi)(zi)產通(tong)過(guo)合適的(de)對價賣掉，保(bao)留經營權(quan)、管(guan)理權(quan)。

曹志(zhi)東解釋(shi)說，作為(wei)投資方和資產(chan)持有方的(de)“兩頭在外，輕重結合”的(de)轉型(xing)，作為(wei)運營型(xing)的(de)企(qi)業(ye)品牌，可以在資本市場相較(jiao)傳(chuan)統開發企(qi)業(ye)更(geng)容易獲取更(geng)好(hao)估值(zhi)。

記者注意到，這只(zhi)是(shi)協信(xin)謀劃持有型(xing)商業(ye)變“輕(qing)”的(de)重要步驟，但(dan)又如(ru)何引入相關基(ji)金(jin)投資方？參股(gu)金(jin)融就是(shi)一個捷(jie)徑(jing)。2015年底協信(xin)入股(gu)啟迪金(jin)控(kong)，這讓原本專門定位于科技金(jin)融的(de)金(jin)控(kong)平臺實現(xian)了(le)全面(mian)戰略(lve)升級(ji)，以(yi)打(da)造專注于創新創業(ye)的(de)互(hu)聯網(wang)金(jin)融平臺。

截至目前，啟迪金控(kong)旗下已投資了(le)超過(guo)200家企業(ye)，基于協信商業(ye)和產業(ye)地產運營改善(shan)與升級(ji)需要，在協信產業(ye)研(yan)究院相(xiang)關人士(shi)看來，這可以將(jiang)這些優質企業(ye)引進來，大大緩解項目租售問題。

為了提高(gao)項目開發與運(yun)營(ying)質量(liang)，吸引資本方，協信推出了“整(zheng)棟(dong)定(ding)制”模式，此(ci)前(qian)一(yi)個單月實現寫字(zi)樓定(ding)制化協議(yi)金額11億元。

協(xie)信集團相關人(ren)士(shi)向《每日經(jing)濟新聞》記者解(jie)釋說(shuo)，這主要服務于大(da)型企業客(ke)戶，以(yi)營銷先(xian)行，先(xian)接觸客(ke)戶，了解(jie)并確定客(ke)戶要求(qiu)，在研發階段根據(ju)其需求(qiu)設計產品(pin)，以(yi)前那種先(xian)出(chu)產品(pin)，再銷售的方式越來越局(ju)限。

針(zhen)對產業地產項目，該人士表示，他們針(zhen)對入園(yuan)企(qi)業，會(hui)提供企(qi)業發展與扶(fu)持的(de)專項服(fu)務，稱協信(xin)擁有(you)自建的(de)園(yuan)區服(fu)務公(gong)司，創建了金融服(fu)務、科技促進(jin)、產業促進(jin)、企(qi)業運(yun)營(ying)、企(qi)業管家服(fu)務及政(zheng)務服(fu)務六大園(yuan)區服(fu)務平臺。

在產業地產上，包括華夏幸(xing)福(fu)、華南城、卓(zhuo)爾發(fa)展、億達以及渝派房企金科等(deng)A股或H股公司均在加速布(bu)局，其(qi)與地方政(zheng)府合作是一個(ge)共(gong)性(xing)，但具(ju)體(ti)模式又不盡相同。