每(mei)經編輯｜每(mei)經記者 王辛夷      

每經記者   王辛夷  

11月14日，仲量聯(lian)行發布報(bao)告顯(xian)示，2015年(nian)第四(si)季(ji)度，北(bei)京甲級辦公樓市場凈吸納量錄得2010年(nian)以來四(si)季(ji)度的(de)最高值，達到(dao)18萬平方米，同比增(zeng)長13.8%。

不(bu)止北京，仲量(liang)聯(lian)行此前發(fa)布的信息(xi)顯示，上(shang)海(hai)、廣州兩(liang)市的甲級(ji)寫字樓分別(bie)在去年四季度創下吸納(na)量(liang)新高和三(san)年高位。

雖然金(jin)融(rong)(rong)服務業(ye)(ye)在過去一年中是一線(xian)城市寫字(zi)樓(lou)業(ye)(ye)主嚴(yan)重(zhong)的(de)土豪(hao)，但(dan)業(ye)(ye)主們(men)對于金(jin)融(rong)(rong)服務業(ye)(ye)企業(ye)(ye)的(de)青睞也在變化。

盡管如此，“互聯網(wang)金融行(xing)業在整個市(shi)場(chang)中所占比(bi)例并不(bu)大(da)，不(bu)足以(yi)改(gai)變整個市(shi)場(chang)的供需情況。”仲量聯行(xing)華(hua)北區商業地(di)產部資深董事賀睿柯(ke)對(dui)《每日經濟新聞》記者分析，預計未來(lai)租金仍(reng)將平緩上漲。

一線城市租金結構生變

過去一年里(li)，互聯網金(jin)融企業數量(liang)增多(duo)為不少城市(shi)的寫字樓市(shi)場(chang)提供了(le)有力支(zhi)撐(cheng)。

“過去一年多(duo)，新型的(de)互聯(lian)網(wang)理(li)財公(gong)司、基金公(gong)司，一直是CBD、國(guo)貿等甲級(ji)寫字樓租賃市場(chang)的(de)生力軍。”北京中(zhong)原市場(chang)部研究經理(li)靳(jin)瑞欣告訴記者(zhe)，源于(yu)品(pin)牌(pai)樹立和(he)形象宣傳的(de)需要，互聯(lian)網(wang)金融(rong)公(gong)司往(wang)往(wang)更傾向于(yu)在高(gao)知名度(du)的(de)甲級(ji)寫字樓租賃辦公(gong)間(jian)。

以北京市(shi)望(wang)京地區(qu)(qu)為例，相較(jiao)于CBD、金(jin)融街等更加(jia)成熟的子(zi)市(shi)場，望(wang)京地區(qu)(qu)寫字樓(lou)供應較(jiao)為充足，也頗(po)受互聯(lian)網金(jin)融公司青睞(lai)，租金(jin)在過去數年間(jian)一(yi)路(lu)看漲。

但(dan)賀睿(rui)柯說，最(zui)近備受關注的(de)一(yi)家大型(xing)互聯網(wang)金融公司(si)被調查的(de)事件(jian)也讓業主(zhu)方提高(gao)警(jing)惕，特別(bie)是(shi)在(zai)當(dang)前不明朗的(de)市(shi)場環境(jing)中。

由于大(da)多數租賃面(mian)積都比較小，互聯網金融企業在市(shi)場中所占的(de)比例也并不(bu)大(da)。仲量(liang)聯行(xing)的(de)研究表明只有2.5%的(de)甲級辦(ban)公(gong)(gong)(gong)樓面(mian)積由500平方米以下的(de)小型內(nei)資金融公(gong)(gong)(gong)司承租，其中包括P2P公(gong)(gong)(gong)司。

盡管(guan)一(yi)個行業難以改(gai)變北(bei)京(jing)市場的(de)供需格(ge)局，但(dan)據仲量聯行調(diao)查(cha)，2016年，北(bei)京(jing)市新(xin)增(zeng)供給會有所增(zeng)加，由于(yu)市場需要時間來吸納新(xin)增(zeng)面積，預計空置率會在未來12個月(yue)內(nei)逐漸攀升。

世邦(bang)魏理仕報告稱(cheng)，由(you)(you)于(yu)(yu)供應高峰的(de)(de)到來，一線城市市場租金增長結(jie)構出現(xian)變化(hua)，如上海(hai)與北京市場由(you)(you)于(yu)(yu)核心區域甲級(ji)寫字樓租金處于(yu)(yu)高位，反而帶動了相(xiang)對次一級(ji)產品的(de)(de)補漲。

該公司統計，在(zai)北京，乙級寫字(zi)樓市(shi)(shi)場(chang)本季漲(zhang)幅居(ju)上，而上海在(zai)陸家嘴(zui)以外區域的浦東市(shi)(shi)場(chang)項目出現補漲(zhang)，如竹園區域上漲(zhang)4.6%，反較陸家嘴(zui)的0.6%表(biao)現更佳。

二線城市空置率升至27%

盡管(guan)新(xin)增供應量會在(zai)短期內拉高北(bei)上廣寫字(zi)樓(lou)(lou)市場(chang)的空置(zhi)率，但一(yi)線(xian)城市較(jiao)強(qiang)的消化能力，還是讓多(duo)數機構保持樂觀(guan)。和一(yi)線(xian)城市一(yi)樣，二(er)線(xian)城市同樣在(zai)忙著建設更新(xin)、更漂亮(liang)的寫字(zi)樓(lou)(lou)，然而它們的情況卻不如一(yi)線(xian)城市那么樂觀(guan)。

世邦魏(wei)理仕報告指(zhi)出，第四季度一線(xian)城市(shi)市(shi)場空置(zhi)(zhi)率企(qi)穩在6.9%，與上年(nian)底大致相(xiang)當，而二線(xian)城市(shi)則攀升到27.1%，包括(kuo)重(zhong)慶(qing)、長沙等市(shi)場空置(zhi)(zhi)率皆逼近40%，天津、沈(shen)陽、無(wu)錫等也在30%上下(xia)。

高(gao)力國際發布(bu)的(de)(de)數據顯(xian)示，沈陽、天津的(de)(de)空(kong)置率分(fen)別為42.1%、30.0%。在其他(ta)城市，譬如杭州、南京和廈(sha)門，以及成熟的(de)(de)核(he)心區仍能(neng)保(bao)持相對較低(di)空(kong)置率，但平均租金則被(bei)尚未成熟的(de)(de)新區拉低(di)。

世邦(bang)魏理仕研究部中(zhong)國區主管、執行(xing)董事陳仲(zhong)偉告訴《每日經(jing)濟新聞》記者，二線城(cheng)市當中(zhong)，普遍加劇(ju)的供(gong)大于求(qiu)態(tai)勢使得市場租(zu)(zu)金加劇(ju)調(diao)整，個別城(cheng)市租(zu)(zu)金承壓下行(xing)已(yi)持(chi)續12個季度，而(er)本季度的降幅更(geng)有持(chi)續擴大的趨勢，業主信心持(chi)續受到(dao)打擊之余只得訴諸更(geng)多的優惠措(cuo)施(shi)。

在(zai)各個(ge)產業(ye)中，服務業(ye)對于寫字(zi)樓市(shi)場起著重(zhong)要的(de)(de)支撐作(zuo)用(yong)。和(he)一線城(cheng)市(shi)相比，眾多二線城(cheng)市(shi)的(de)(de)服務業(ye)比重(zhong)仍(reng)然較低，杭州(zhou)、重(zhong)慶、武(wu)漢等地(di)均在(zai)50%到60%的(de)(de)區間內。而北京(jing)服務業(ye)所(suo)占比重(zhong)已經超過80%，上(shang)海和(he)廣州(zhou)也已接近70%。

但對二線城(cheng)市(shi)而言(yan)，這或許只是短暫陣痛。世(shi)邦魏(wei)理(li)仕報告分析說，規劃(hua)較(jiao)早(zao)或是相(xiang)對供(gong)應體量(liang)得到控制的(de)(de)城(cheng)市(shi)，比(bi)如杭州與南(nan)京皆已顯示(shi)出良好的(de)(de)與市(shi)場互(hu)動的(de)(de)態勢。其(qi)中不可忽視的(de)(de)還有交通設(she)(she)施(shi)建設(she)(she)帶(dai)來(lai)的(de)(de)改(gai)善。

比如，貫通京(jing)津與濱海新區之間的高鐵開通，將串聯(lian)起于家堡區域大(da)量(liang)的新增供應，有望激活該區的辦公樓需求。?