每經編輯｜包(bao)雨朦    

(本文原載(zai)于邦地產微(wei)信公眾號real-estate-circle）

在剛剛過(guo)去的2015年，上海房價漲(zhang)瘋了已是不爭的事實。然而比房產市場(chang)更瘋狂(kuang)的是土地市場(chang)。不僅平涼(liang)、新江灣(wan)等市區內的熱門板塊拍出了均價4萬(wan)的宅地，位于上海郊環的青浦徐(xu)涇的樓板價都已經逼近了3萬(wan)元/平方米(mi)。

但這時卻有(you)人告訴了邦爺，靜安區一個正(zheng)在出(chu)讓的商辦項目(mu)，折算樓板(ban)價居然(ran)不(bu)到3萬元/平方米，還不(bu)及徐(xu)涇(jing)、南翔等郊區熱門板(ban)塊(kuai)的地價，這其中有(you)何(he)貓膩？

靜安商辦項目賣出2.9萬/㎡白菜價

邦爺(ye)在上海聯合產權(quan)交易中心的(de)網站上看到，轉讓(rang)商辦(ban)項目的(de)公司是上海精(jing)文投資(zi)有限公司，轉讓(rang)的(de)則是上海靜宇置業(ye)有限公司(二(er)期)100%股權(quan)。

上海靜宇置業有(you)限(xian)公司你可(ke)能沒有(you)聽說過，但是它旗下的(de)資產，很(hen)多分布在南京(jing)西路一(yi)帶(dai)，比如臨近靜安嘉(jia)里中(zhong)心(xin)的(de)東海廣場。

根據(ju)聯交所的信息，上海靜(jing)宇(yu)置業有限公司(si)100%股(gu)權掛牌(pai)價(jia)為48122.94萬(wan)元(yuan)，但同時該公司(si)截至2015年6月30日負有債務23870.9萬(wan)元(yuan)。也就是說，最終受讓(rang)人(ren)接手這(zhe)一項目(mu)實際價(jia)格是71993.84萬(wan)元(yuan)，即(ji)約為7.2億元(yuan)。

而東海廣場(chang)二期(qi)的(de)總建筑(zhu)(zhu)面積(ji)約34843平方米(mi)(mi)，其中(zhong)地上建筑(zhu)(zhu)面積(ji)25213平方米(mi)(mi)，計(ji)容面積(ji)24616平方米(mi)(mi)，地下建筑(zhu)(zhu)面積(ji)9630平方米(mi)(mi)。由于目(mu)前二項(xiang)項(xiang)目(mu)尚未開工，轉讓以后該項(xiang)目(mu)的(de)折算樓板價約為2.9萬元(yuan)/平方米(mi)(mi)！

對(dui)比(bi)一(yi)下土地(di)(di)(di)市場的數據：今(jin)年(nian)6月(yue)，葛洲壩在青浦徐涇(jing)競(jing)得的宅地(di)(di)(di)樓(lou)板價(jia)已經達(da)到2.7萬元/平方米(mi)；而(er)11月(yue)信達(da)地(di)(di)(di)產剛剛在上海新江灣(wan)城創下的記錄，樓(lou)板價(jia)高達(da)4.9萬元。從目前上海火熱的土拍行情來看，2.9萬元的樓(lou)板價(jia)頂(ding)多(duo)是(shi)外環土地(di)(di)(di)出讓的入門價(jia)格。

玄機在于交易方式不同

坐落在南(nan)京西路上的(de)東海廣場(chang)真的(de)不如郊區的(de)一塊宅地(di)嗎？

事(shi)實上，這看(kan)似(si)離譜的(de)(de)折(zhe)價來(lai)自于(yu)轉讓方式的(de)(de)區別。東海(hai)廣場轉讓采用的(de)(de)是股權交(jiao)易(yi)，而(er)土地(di)市(shi)場交(jiao)易(yi)則為(wei)產(chan)權交(jiao)易(yi)。相比于(yu)股權交(jiao)易(yi)，產(chan)權交(jiao)易(yi)流程中(zhong)會(hui)發生到(dao)更高額的(de)(de)稅費。

在一(yi)些優質區域土地(di)出讓總(zong)是有限(xian)的，再(zai)加之土地(di)價格高企(qi)，通過招(zhao)拍掛的方式獲得項(xiang)目土地(di)不一(yi)定劃算。因此一(yi)些運作能力強(qiang)勁(jing)的企(qi)業，更傾向(xiang)通過股(gu)權轉讓拿(na)下(xia)核心區域優質項(xiang)目。

比如說今年內，萬科就通(tong)過股權收購先(xian)后接手(shou)了上(shang)海的(de)(de)上(shang)置綠洲雅賓利和新江(jiang)灣城的(de)(de)尚浦領(ling)世項目。

遠洋從5月份(fen)(fen)簽約雨潤集團(tuan)，接手杭州彭(peng)埠(bu)項(xiang)目，到7月份(fen)(fen)與南(nan)京(jing)勛(xun)遠置業達成意向(xiang)協(xie)議，收購南(nan)京(jing)中城(cheng)國(guo)際廣場。遠洋地產今年(nian)頻(pin)繁以“接盤俠”身份(fen)(fen)亮相(xiang)，連(lian)續進(jin)入城(cheng)市核(he)心(xin)區，成為(wei)優(you)質項(xiang)目操盤手。

一(yi)位地產行業(ye)的(de)(de)朋友告訴(su)邦爺(ye)，“面粉貴過(guo)面包”的(de)(de)情(qing)況還會(hui)繼續出現，會(hui)有更多(duo)的(de)(de)企(qi)業(ye)出于平衡風險的(de)(de)考慮(lv)，放棄在土(tu)拍市場(chang)上“廝殺(sha)”，轉而選(xuan)擇股權收購(gou)的(de)(de)方(fang)式接盤優質項目。

編輯：王婷(ting)(ting)婷(ting)(ting) 審核：楊(yang)羚(ling)強(qiang) 終審：蔡戰波