每經編(bian)輯｜王婷婷    

（本(ben)文(wen)原載于“邦地產(chan)”微(wei)信公眾號(hao)real-estate-circle）

二胎政策全面放開(kai)的消息(xi)才出來一個月，樓(lou)市已(yi)經(jing)先(xian)“瘋”了幾輪…

這是幾(ji)天前上海虹口一樓盤(pan)開盤(pan)的(de)場景。

328套一(yi)搶而(er)空(kong)！而(er)且這樓盤，20樓以上的房子價格都逼近(jin)8萬(wan)了，總價在(zai)700萬(wan)-1345萬(wan)，真(zhen)心不(bu)是搶便宜貨啊。

同(tong)樣是在虹口，前兩天(tian)，在PM2.5達300的(de)(de)重(zhong)度霧霾天(tian)里，為了買房(fang)子，上百號人通宵排隊，而且搶的(de)(de)還是一千多萬的(de)(de)房(fang)子，要(yao)知道這可(ke)是大冬天(tian)+大霧霾+大晚(wan)上，大家的(de)(de)熱情真是不明覺(jue)厲(li)。

二胎未動樓市先“狂”

這就是二胎政(zheng)策公布后(hou)一兩(liang)個月的場(chang)景。

不光是(shi)上海，北京也在12月(yue)實現了成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)大漲，環(huan)比(bi)增(zeng)幅達到47%（要知道(dao)，北京樓(lou)市成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)從6月(yue)就開始漲了）。廣州今年前十月(yue)的(de)新建商品住宅成(cheng)(cheng)交(jiao)也呈“激增(zeng)”狀(zhuang)，成(cheng)(cheng)交(jiao)面積達855.9萬平方米，同比(bi)增(zeng)長37%。

深圳樓市更是熱鬧。華潤悅府和中海(hai)天鉆兩大豪(hao)宅同時開盤，都是均價超10萬(wan)/平方(fang)米的高端(duan)產品，前者290套(tao)精裝單(dan)位一口氣銷售(shou)(shou)近(jin)八成，銷售(shou)(shou)總(zong)金額近(jin)42億元(yuan)；中海(hai)天鉆推出(chu)的近(jin)百(bai)套(tao)單(dan)位則在開盤當天全部售(shou)(shou)罄。

其實看一(yi)看數據，全(quan)國樓市在11月普遍有回暖(nuan)趨(qu)勢，當月全(quan)國70個大中城(cheng)市中，就有33個城(cheng)市的(de)新建商品住宅價(jia)格環(huan)比(bi)上漲，比(bi)10月增(zeng)加6個；二手住宅價(jia)格上漲的(de)城(cheng)市有40個，比(bi)10月增(zeng)加2個。

人口和房價關系很大

當然，這也不全(quan)是(shi)二胎政策的(de)(de)影響。更多是(shi)由于中央放了(le)大招，房貸利率處于低位(wei)、可(ke)選(xuan)房源(yuan)的(de)(de)數量較(jiao)多、房價(jia)上漲預期繼續強(qiang)化(hua)等(deng)等(deng)因素刺激了(le)樓市。

但二胎放開(kai)的人(ren)口效應，對(dui)于房價(jia)的影響不(bu)能不(bu)重視(shi)。因為人(ren)口和房價(jia)之間也有很大關聯性。

回顧歷史，在實行計劃生(sheng)育(yu)政(zheng)策的時間里，我國有過兩次生(sheng)育(yu)高峰，一(yi)次是2000年(nian)，也就是俗稱(cheng)的千禧年(nian)，另一(yi)次則是2008奧運年(nian)。

2000年的時候，全國住房均價在2058元/平，再往前推兩年的1998年，全國房價在2000元/平左右。

2008年，全國住房均價在3800元/平(ping)，比起2007非但沒有漲，反(fan)而降低1.6個百(bai)分點。要知道，這可是進入21世紀以來我國唯一的一次房價下跌年份。

排除具(ju)體(ti)年(nian)份(fen)的經(jing)濟政治和自然因(yin)素，從歷史來看，這兩次(ci)出生高峰都在(zai)低房價的時候。

80后：若想生得趁早

這個(ge)規律，到(dao)這一輪二胎放開，依(yi)然可以算成立(li)，但情況更(geng)為復雜。

2013年實行單獨(du)二(er)胎(tai)政策(ce)后，2014年提(ti)出生(sheng)二(er)胎(tai)的家庭(ting)就將近100萬，占有資格家庭(ting)比例(li)近10%。而2013年房屋均價(jia)(jia)已經上(shang)漲到6237元/平，房價(jia)(jia)攀升到歷史(shi)高點。

所以(yi)2015年5月底，全國有1200萬(wan)家庭符合二(er)胎條件，但提出(chu)生(sheng)二(er)胎只有27萬(wan)人，全年生(sheng)育(yu)二(er)胎的人數在(zai)65萬(wan)人左右。

對此次全(quan)面放開二胎對人口的實際推(tui)漲力(li)，許多專家估(gu)計也都偏保(bao)守(shou)，預估(gu)的轉化率在(zai)10%~20%左(zuo)右，即生育主力(li)軍中只有10%~20%人們愿意生。

所以，這一(yi)次(ci)，當我們(men)從(cong)二(er)胎放(fang)開談到大家的(de)換房需(xu)求時，還(huan)需(xu)要先談一(yi)個現實問題——生還(huan)是(shi)不生。

要說二胎(tai)的(de)生(sheng)(sheng)育主力(li)是誰，80后啊！目前的(de)情況是60后、70后有(you)能力(li)沒條件生(sheng)(sheng)，80后有(you)條件、沒能力(li)生(sheng)(sheng)，90后壓根不想生(sheng)(sheng)。高房價壓頂(ding)，讓多(duo)少80后夫妻們感(gan)嘆“二胎(tai)不是你想生(sheng)(sheng)，想生(sheng)(sheng)就能生(sheng)(sheng)。”

的(de)確，據統(tong)計(ji)，一個孩(hai)(hai)子從出(chu)生到上完大學(xue)(xue)這近二十年的(de)時間里總共要(yao)(yao)花費65萬(wan)~200萬(wan)元，這還僅(jin)僅(jin)是吃穿用(yong)和上學(xue)(xue)的(de)費用(yong)，更別(bie)說“房子”這個更大的(de)成本。多生一個孩(hai)(hai)子要(yao)(yao)增加多少(shao)成本啊(a)。

但(dan)邦爺提(ti)醒，近兩年(nian)經(jing)濟(ji)增速下行(xing)，房(fang)地產也(ye)面臨下滑，為促(cu)進(jin)經(jing)濟(ji)增長，房(fang)地產作為支柱產業，又(you)開始受到重視，利好(hao)政策頻出，市場(chang)也(ye)在下半年(nian)走上(shang)了復蘇通道(dao)。所以，如果(guo)有計劃生育二胎(tai)的家庭，還是(shi)早(zao)點(dian)生好(hao)。

編輯：王婷婷 審核(he)：楊羚強 終審：蔡戰波