轉(zhuan)型升級結(jie)碩果(guo)，業績爆發終(zhong)可期，默默耕(geng)耘的(de)華(hua)聯(lian)(lian)控(kong)股(gu)(gu)（000036,SZ）終(zhong)于迎來(lai)收獲。2015年7月份開始(shi)，華(hua)聯(lian)(lian)控(kong)股(gu)(gu)已經連續接待了數十家(jia)機構(gou)調研(yan)，上門拜訪(fang)的(de)機構(gou)包括知(zhi)名私募、基金、保險公司。華(hua)聯(lian)(lian)控(kong)股(gu)(gu)之(zhi)所(suo)以成為機構(gou)們眼(yan)中(zhong)的(de)“香餑(bo)餑(bo)”，就在于其2015年4月推出了超(chao)高的(de)限制性(xing)股(gu)(gu)票激勵考核目標：3年后華(hua)聯(lian)(lian)控(kong)股(gu)(gu)凈(jing)利潤增長11倍。

激勵方(fang)案:凈利潤(run)擬增11倍

2015年(nian)4月(yue)16日(ri)，華聯控(kong)股董(dong)(dong)事(shi)(shi)會(hui)(hui)審議(yi)通過限制性股票(piao)激勵計劃(hua)。6月(yue)9日(ri)，董(dong)(dong)事(shi)(shi)會(hui)(hui)同意授予45名(ming)激勵對象1660萬(wan)股限制性股票(piao)，激勵對象主要(yao)為公司董(dong)(dong)事(shi)(shi)、中高級管理人(ren)員(yuan)以及其他(ta)核心技術(業務)人(ren)員(yuan)。

華(hua)聯(lian)控(kong)(kong)股(gu)的(de)母公(gong)司華(hua)聯(lian)發展(zhan)集團股(gu)權架(jia)構相對(dui)較(jiao)為(wei)分散，華(hua)聯(lian)控(kong)(kong)股(gu)目(mu)前無實際控(kong)(kong)制(zhi)人，管(guan)理層對(dui)公(gong)司具有較(jiao)強的(de)掌控(kong)(kong)權。2015年4月推出的(de)股(gu)權激勵(li)計(ji)劃對(dui)華(hua)聯(lian)控(kong)(kong)股(gu)管(guan)理層的(de)激勵(li)十分到位。

在這份備(bei)受關注的方案中(zhong)，以2012至2014年(nian)華聯控股平(ping)均(jun)凈(jing)(jing)利潤(run)(run)為基數，2015至2017年(nian)凈(jing)(jing)利潤(run)(run)增長率(lv)分別不低于134%、836%、1772%，且凈(jing)(jing)利潤(run)(run)分別不低于5000萬元(yuan)、2億元(yuan)和4億元(yuan)。2017年(nian)凈(jing)(jing)利潤(run)(run)超過4億元(yuan)，這已是(shi)2014年(nian)凈(jing)(jing)利潤(run)(run)的11.6倍。

華(hua)聯控股(gu)(gu)之所以(yi)能夠做出(chu)如此“自(zi)信(xin)”的業(ye)績預測與股(gu)(gu)權(quan)激勵，在(zai)于其地(di)產(chan)項目漸入收獲期(qi)。眾所周知，房地(di)產(chan)項目建設(she)具有周期(qi)性，竣(jun)工房地(di)產(chan)項目即將發售將有力支撐業(ye)績爆(bao)發。

據興業證券(quan)7月31日(ri)測算,華聯控股RNAV(重估(gu)凈資產)為9.1元,股價具有極高的安全邊際。隨著公司深(shen)圳(zhen)和(he)杭州重點項目(mu)逐步進入銷售和(he)結算，將有效解決過去幾年(nian)(nian)公司項目(mu)結轉資源(yuan)不(bu)足(zu)導致業績增長遲(chi)緩(huan)的問題，預期2015年(nian)(nian)全年(nian)(nian)業績無(wu)憂(you)，明年(nian)(nian)起業績將開始大(da)幅爆發。

華聯控(kong)股所在的(de)房(fang)地產(chan)行業正在迎來(lai)新的(de)發展機遇，房(fang)地產(chan)行業的(de)“去庫存之旅”已經開啟。基本面(mian)較好且有轉型概(gai)念的(de)華聯控(kong)股將(jiang)有機會獲得(de)階段性超(chao)額收益。

地產項目進入收獲期

華聯控股(gu)主營業(ye)(ye)(ye)務幾經變遷(qian)，先是化纖業(ye)(ye)(ye)變為服裝業(ye)(ye)(ye)，又由石化新材料轉為房(fang)地(di)產開(kai)發，目前其房(fang)地(di)產主業(ye)(ye)(ye)已經進入了轉型(xing)的“收(shou)獲期”。華聯控股(gu)目前在深圳、上海、杭(hang)州(zhou)等(deng)三地(di)擁有經營性物(wu)業(ye)(ye)(ye)資產。

國(guo)家的(de)(de)(de)激勵政(zheng)(zheng)策(ce)及房(fang)地(di)產(chan)經(jing)營環境的(de)(de)(de)改善，成為華聯控(kong)股的(de)(de)(de)“天時”。國(guo)內房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場由(you)低潮(chao)逐步走向(xiang)回(hui)暖，呈現量價(jia)(jia)齊升的(de)(de)(de)趨勢(shi)，特(te)別是一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。未來一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)(de)(de)樓市(shi)(shi)仍將維(wei)持“白銀時代”，人口(kou)聚(ju)集效應(ying)和土地(di)供應(ying)有限，使得深(shen)(shen)圳的(de)(de)(de)樓市(shi)(shi)上漲仍然(ran)(ran)可(ke)期(qi)。業(ye)內專家分析，圍繞中央(yang)去庫存戰(zhan)略導(dao)向(xiang)，更多相關財政(zheng)(zheng)、貨幣等支持政(zheng)(zheng)策(ce)將陸(lu)續出(chu)臺，樓市(shi)(shi)“暖冬(dong)”已(yi)然(ran)(ran)可(ke)期(qi)；價(jia)(jia)格方(fang)面，一二(er)線熱點城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)受需求熱度及高價(jia)(jia)土地(di)成交影響，房(fang)價(jia)(jia)上漲壓力依然(ran)(ran)較大(da)。深(shen)(shen)圳的(de)(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)自3·30以(yi)后，中央(yang)陸(lu)續出(chu)臺了包(bao)括(kuo)營業(ye)稅“5改2”，降(jiang)息、降(jiang)低首(shou)付比例、公積金政(zheng)(zheng)策(ce)調整等一系列(lie)房(fang)地(di)產(chan)優惠政(zheng)(zheng)策(ce)，促進房(fang)地(di)產(chan)市(shi)(shi)場銷售，這也造就了深(shen)(shen)圳不管一手二(er)手住宅的(de)(de)(de)漲幅都(dou)位列(lie)全國(guo)首(shou)位。

地(di)產項目(mu)所(suo)在(zai)區位(wei)成(cheng)為華(hua)(hua)聯(lian)控股的“地(di)利”。華(hua)(hua)聯(lian)控股最主(zhu)要的項目(mu)位(wei)于深圳的核(he)心(xin)區域，極(ji)大受益(yi)于此(ci)前(qian)(qian)深圳房地(di)產基本面(mian)(mian)快速上(shang)行，未來盈利將(jiang)大幅改善(shan)。華(hua)(hua)聯(lian)控股還(huan)將(jiang)受益(yi)于深圳前(qian)(qian)海區域開發和城(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)進(jin)程：緊鄰(lin)前(qian)(qian)海有(you)3個工(gong)(gong)業區，總占(zhan)地(di)20萬平(ping)方(fang)米，預計(ji)(ji)更新(xin)后60萬~70萬平(ping)方(fang)米建筑面(mian)(mian)積(ji)。其(qi)中2個已(yi)上(shang)報(bao)城(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)計(ji)(ji)劃獲批并正在(zai)實施，華(hua)(hua)聯(lian)城(cheng)(cheng)市(shi)全景項目(mu)獲批計(ji)(ji)容積(ji)率建造面(mian)(mian)積(ji)19.7萬平(ping)方(fang)米，已(yi)取得預售證于2015年10月(yue)16日開始；南山華(hua)(hua)聯(lian)工(gong)(gong)業園(yuan)B區地(di)塊獲批計(ji)(ji)容積(ji)率建筑面(mian)(mian)積(ji)21.04萬平(ping)方(fang)米，目(mu)前(qian)(qian)在(zai)籌建；A區立(li)項計(ji)(ji)劃申(shen)報(bao)工(gong)(gong)作(zuo)正在(zai)籌劃當中。

大股東華聯(lian)集團積極扶(fu)持剛轉型(xing)房地(di)產(chan)的(de)上市公司(si)做(zuo)大做(zuo)強則是華聯(lian)控(kong)股的(de)“人和(he)”：2010年6月注入杭州千島(dao)湖別墅(shu)項目(mu)70%股權，占地(di)32萬(wan)平方米，建筑面(mian)積11.2萬(wan)平方米，作價僅(jin)2.8億元，目(mu)前千島(dao)湖別墅(shu)售價20000~25000元.大股東獲取該項目(mu)成本2.5億元，注入評估溢(yi)價僅(jin)12%。

海(hai)通地產(chan)研(yan)報分(fen)析，受益(yi)深圳(zhen)市場房地產(chan)價(jia)格(ge)暴漲，公司地產(chan)項目(mu)(mu)開始結算將(jiang)大幅提升(sheng)業(ye)(ye)績。目(mu)(mu)前(qian)，深圳(zhen)華(hua)聯城(cheng)市全景花園(yuan)銷售均價(jia)在5.3萬元上(shang)下(xia)，熱(re)銷大戶型接近6萬元每平方米，大幅超越公司預期。此外，公司南山華(hua)聯工業(ye)(ye)園(yuan)A、B區(qu)地塊(kuai)，受益(yi)深圳(zhen)自(zi)貿區(qu)建設，周邊房價(jia)已經在8萬元上(shang)下(xia)。一旦進入銷售階段(duan)，同樣(yang)將(jiang)對企業(ye)(ye)業(ye)(ye)績帶來巨大貢獻。

根據公(gong)司定期報(bao)告及公(gong)開信息，就具體項目(mu)(mu)而言，華(hua)聯(lian)控股未(wei)來2~3年(nian)的利潤(run)主要來源于深(shen)圳的華(hua)聯(lian)城市全景(jing)花(hua)園(yuan)項目(mu)(mu)、杭州(zhou)的UDC·錢塘(tang)公(gong)館和(he)全景(jing)天地項目(mu)(mu)、杭州(zhou)半島小鎮(zhen)項目(mu)(mu)，華(hua)聯(lian)工業園(yuan)A區(qu)(qu)、B區(qu)(qu)項城市更新目(mu)(mu)將助長公(gong)司可持(chi)續發展(zhan)。

華聯(lian)(lian)控股(gu)資(zi)(zi)(zi)(zi)產質量優良，不(bu)僅僅在(zai)地產領域攻城略地，還在(zai)投資(zi)(zi)(zi)(zi)領域進(jin)行(xing)布局。華聯(lian)(lian)控股(gu)目前(qian)持有(you)神州長城(000018, SZ)4314萬股(gu)，目前(qian)市值19億元；2015年6月(yue)17日又公告，公司(si)使用5000萬元自有(you)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)作為有(you)限(xian)合(he)伙人參(can)與投資(zi)(zi)(zi)(zi)設(she)立(li)(li)深(shen)圳(zhen)市騰邦梧桐在(zai)線旅游投資(zi)(zi)(zi)(zi)企業(ye)。此次(ci)參(can)與投資(zi)(zi)(zi)(zi)設(she)立(li)(li)騰邦梧桐基金(jin)，目的在(zai)于促進(jin)公司(si)展(zhan)開資(zi)(zi)(zi)(zi)本方面的投資(zi)(zi)(zi)(zi)運作，開啟公司(si)跨(kua)行(xing)業(ye)投資(zi)(zi)(zi)(zi)或經營的發展(zhan)戰略，旨(zhi)在(zai)改(gai)善資(zi)(zi)(zi)(zi)產結構(gou)，創造較好的投資(zi)(zi)(zi)(zi)收益，提升公司(si)價(jia)值。

綜上所(suo)述，華(hua)聯控股自2016年起(qi)進入(ru)轉型收獲期，未來幾年業績(ji)可期。