每經編輯｜王杰     

每(mei)經記(ji)者  王杰

剛剛閉幕的(de)中央經濟工作會議，將“去(qu)庫存”納入(ru)我(wo)國明年經濟社會發(fa)展的(de)的(de)五(wu)大任務。各地逐步開(kai)始響(xiang)應這一號召。近日，濟南市為刺激(ji)樓(lou)市祭出(chu)了“大招”。

12月23日，濟(ji)南(nan)市(shi)(shi)建委官(guan)方網站公(gong)示《關于促進我市(shi)(shi)房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)(chang)健康(kang)平(ping)穩發(fa)展的意見(送審稿)》(以下簡稱《意見》)，對(dui)濟(ji)南(nan)房地(di)產市(shi)(shi)場(chang)(chang)發(fa)展提出優化商品住房結構、完善住房保障體系等多條意見。

刺激剛需、剛改人群入市

在業內人士看來(lai)，上述《意見》有利于濟南剛(gang)需和(he)剛(gang)改人群(qun)入市。

上(shang)述《意見》指出，減免個(ge)人(ren)住(zhu)房轉讓的(de)營業(ye)稅及個(ge)人(ren)轉讓和購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)住(zhu)房的(de)個(ge)人(ren)所得稅、契稅。個(ge)人(ren)將(jiang)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)2年(nian)以上(shang)（含(han)2年(nian)，下同）的(de)普通住(zhu)房對(dui)外銷(xiao)售(shou)的(de)，免征營業(ye)稅；個(ge)人(ren)對(dui)外銷(xiao)售(shou)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)2年(nian)以上(shang)的(de)非普通住(zhu)房，按其銷(xiao)售(shou)收入(ru)減去購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)房屋價(jia)款后(hou)的(de)差額征收營業(ye)稅；個(ge)人(ren)將(jiang)購(gou)(gou)買(mai)(mai)(mai)不足2年(nian)的(de)住(zhu)房對(dui)外銷(xiao)售(shou)的(de)，全額征收營業(ye)稅。

個人(ren)購(gou)買建筑面積90平方(fang)米(mi)及以下(xia)的普通住(zhu)(zhu)房(fang)，且該(gai)住(zhu)(zhu)房(fang)屬于(yu)家庭(ting)（成員范圍包(bao)括購(gou)房(fang)人(ren)、配偶以及未成年子女，下(xia)同）唯一住(zhu)(zhu)房(fang)的，按1%的稅率(lv)繳(jiao)納契稅；個人(ren)購(gou)買90~144平方(fang)米(mi)普通住(zhu)(zhu)房(fang)，且該(gai)住(zhu)(zhu)房(fang)屬于(yu)家庭(ting)唯一住(zhu)(zhu)房(fang)的，減半繳(jiao)納契稅。

其中，商貸(dai)二套房首付比(bi)例(li)將降至三成，并(bing)提高公積金貸(dai)款額度(du)；調整省內異地(di)貸(dai)款政策(ce)和貸(dai)款年限；放(fang)寬購房、租(zu)賃及(ji)物業費的提取政策(ce)。

合(he)富輝煌（中(zhong)(zhong)國）山(shan)東(dong)公司發展策略部總監(jian)徐荔枝告訴《每日經濟新(xin)聞》記(ji)者，上(shang)(shang)(shang)述(shu)《意見》對(dui)濟南(nan)樓市(shi)(shi)的(de)(de)幫助還(huan)是比(bi)(bi)較(jiao)大的(de)(de)，尤其(qi)對(dui)于剛(gang)(gang)需(xu)和剛(gang)(gang)改客戶的(de)(de)刺激力度會比(bi)(bi)較(jiao)大，降低了(le)他們(men)的(de)(de)購房(fang)(fang)門(men)檻(jian)，不(bu)同的(de)(de)板(ban)塊(kuai)比(bi)(bi)例會有所不(bu)同。對(dui)于西客站、工業北路板(ban)塊(kuai)等剛(gang)(gang)需(xu)市(shi)(shi)場，上(shang)(shang)(shang)述(shu)兩類客戶比(bi)(bi)例能達到80%以上(shang)(shang)(shang)；而對(dui)于奧體中(zhong)(zhong)心板(ban)塊(kuai)，比(bi)(bi)例較(jiao)小，影(ying)響則稍小一些。這兩類客戶加起來，占了(le)濟南(nan)購房(fang)(fang)人群六成(cheng)以上(shang)(shang)(shang)。

利好開發商節約成本

《意見》還(huan)規定，對于(yu)(yu)房(fang)地產(chan)新(xin)項(xiang)目，允許開發(fa)企業(ye)自(zi)主設計開發(fa)適(shi)應各類市場需求的住房(fang)，允許依照規范(fan)結合項(xiang)目實際合理(li)確定停車(che)位比例。對于(yu)(yu)在建房(fang)地產(chan)項(xiang)目，在不改(gai)變用地性(xing)(xing)質、容積率(lv)等必要規劃條件的前提下(xia)，允許房(fang)地產(chan)企業(ye)適(shi)當調(diao)整商品住房(fang)套型結構，滿足合理(li)的自(zi)住和(he)改(gai)善性(xing)(xing)住房(fang)需求。

徐荔枝認為，對開(kai)發商(shang)來(lai)說，這一《意(yi)(yi)見(jian)》最大(da)的(de)利(li)好(hao)在(zai)于(yu)(yu)(yu)，可(ke)以(yi)根據(ju)需(xu)(xu)求(qiu)調整停(ting)車位(wei)(wei)比(bi)例和套型結構。隨著板塊內需(xu)(xu)求(qiu)和競爭關系的(de)變化，可(ke)以(yi)調整套型等產品(pin)結構也利(li)于(yu)(yu)(yu)開(kai)發商(shang)能以(yi)更好(hao)賣的(de)產品(pin)面對激(ji)烈(lie)的(de)競爭。開(kai)發企業拿地(di)時大(da)都(dou)規定了車位(wei)(wei)比(bi)，而且(qie)不可(ke)調，有很多項目因為地(di)下停(ting)車位(wei)(wei)規劃的(de)比(bi)較多，根本賣不完(wan)，占(zhan)用較大(da)成本。現在(zai)，《意(yi)(yi)見(jian)》中規定可(ke)根據(ju)實際合理確定停(ting)車位(wei)(wei)，就意(yi)(yi)味著，只要符合規范，開(kai)發商(shang)可(ke)以(yi)適當減少開(kai)挖地(di)下停(ting)車位(wei)(wei)，有利(li)于(yu)(yu)(yu)節約成本，減少資(zi)金占(zhan)壓。

此外，《意見》還鼓勵在編在崗農村教師(shi)和醫護人員購買(mai)商(shang)品房。

去化周期不到半年

山東大(da)學房產(chan)研究(jiu)中(zhong)心主任李(li)鐵崗表示，上述政策可以促進(jin)銷(xiao)售(shou)，但刺激樓市最為重要的(de)(de)因素還是(shi)價格。各城(cheng)(cheng)市的(de)(de)人(ren)口流(liu)動并不是(shi)很大(da)，城(cheng)(cheng)市還是(shi)按(an)照自身(shen)的(de)(de)規律在(zai)增長(chang)，和(he)產(chan)業(ye)結構有直接關系。

《2014年(nian)濟(ji)南市國民經濟(ji)和社會發展統計公(gong)報》中指出，該市人口保持均衡增長。年(nian)末(mo)全市常(chang)住人口706.7萬人，比上年(nian)末(mo)增長9.72‰；戶籍總(zong)人口621.6萬人，增長率13.7‰。城市化率達到66.41%，比上年(nian)提(ti)高0.41個百(bai)分點。2014年(nian)全市生(sheng)(sheng)產總(zong)值5770.6億元(yuan)，按可比價格計算，比上年(nian)增長8.8%。按常(chang)住人口計算，人均生(sheng)(sheng)產總(zong)值82052元(yuan)，增長7.9%。

近(jin)幾年，濟南(nan)的(de)房地產市場(chang)一(yi)直處于高速(su)發展(zhan)的(de)狀態。

上述《統計公報(bao)》中顯示，2014年商品(pin)房(fang)銷售(shou)面積 864.9萬平方米，增(zeng)(zeng)長(chang)5.5%。其(qi)中住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)銷售(shou)面積 723.5萬平方米，增(zeng)(zeng)長(chang)2.9%。住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)銷售(shou)額 518.0億元，增(zeng)(zeng)長(chang)4.9%。去年末，濟南商品(pin)房(fang)待售(shou)面積117.3萬平方米，增(zeng)(zeng)長(chang)15.7%，其(qi)中住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)待售(shou)面積60.7萬平方米，下降(jiang)1.2%。

合富輝煌的統計(ji)數(shu)據顯(xian)示，截至今年12月25日，濟南市拿了(le)預售許可證的住(zhu)宅存(cun)量為55757套，按(an)照濟南的月均去化量計(ji)算，去化周期為7.7個(ge)月。

對于濟(ji)南庫存處于低位的(de)(de)原因，世聯(lian)怡高(gao)山東區域(yu)總經理朱江表示，濟(ji)南在市場出(chu)現滯銷時，開發企業果斷降價促銷，走的(de)(de)是平價跑量的(de)(de)模式。作為省會的(de)(de)濟(ji)南市房價水平不(bu)高(gao)，和地(di)級市差距不(bu)大，可以把地(di)級市再改善的(de)(de)人群吸(xi)引來此置業。

發稿：劉雪梅(mei)(mei) 審(shen)稿：劉雪梅(mei)(mei) 終審(shen)：蔡戰波