每經編(bian)輯｜每經記者 白亞靜    

◎每經記者 白亞靜

作為今年全國(guo)房價上漲的(de)領(ling)頭羊，深圳全年房價同比漲幅逾40%，個別熱點地區甚至翻倍，深圳灣(wan)片區更是(shi)進入單價10萬＋時(shi)代。

深(shen)圳房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場的(de)火爆能延續多久(jiu)？在深(shen)圳城市(shi)開發(fa)用地(di)不足的(de)情況下，進駐深(shen)圳的(de)開發(fa)商將從哪些(xie)渠道(dao)獲(huo)得企業發(fa)展的(de)空間？

多因素促房價猛漲

2015年初，不少地產中介機(ji)構預測，深圳(zhen)(zhen)房價(jia)將(jiang)“微中有降”。然而，3個月后深圳(zhen)(zhen)樓市卻(que)開啟了(le)暴(bao)漲模(mo)式。

支撐上述地產中介做(zuo)出(chu)預判(pan)的(de)依據(ju)(ju)，就數據(ju)(ju)準確性而言(yan)，其實(shi)并(bing)無不妥(tuo)。只(zhi)是(shi)他們(men)忽視了影(ying)響(xiang)需求端的(de)因素。

當時(shi)的供(gong)給端數(shu)據顯(xian)示，2015年(nian)是供(gong)應(ying)大年(nian)。批售面積總(zong)量為535萬平(ping)方米(mi)，僅(jin)低于2008年(nian)和2013年(nian)。如(ru)果按(an)照深(shen)圳中原地(di)產統計，2015年(nian)住宅供(gong)應(ying)總(zong)量將達到1024萬平(ping)方米(mi)。

與需求端有關的(de)預(yu)判，不容(rong)樂觀(guan)。當時，上述(shu)中介機(ji)構用2014年(nian)的(de)銷售(shou)情(qing)況作為基數，所得出(chu)的(de)去化周(zhou)期(qi)顯示，2015年(nian)深圳(zhen)樓市(shi)去化周(zhou)期(qi)將(jiang)同比(bi)大幅增長(chang)。然而，深圳(zhen)卻陷入“搶房”潮，曾(ceng)一(yi)度(du)有言(yan)論稱深圳(zhen)新房只夠賣(mai)5個月。

一(yi)般(ban)而言，衡量需求量，很難有一(yi)個公允的指標。僅就房價啟動期而論，深(shen)圳這一(yi)輪房價上漲，與影(ying)響需求端(duan)變動的貨幣政策、收入、買者人(ren)數(shu)因素等有關。

深圳今年房價暴漲始于2014年開啟(qi)的降息降準政(zheng)策(ce)，加(jia)速于2015年330新(xin)政(zheng)，并在多次(ci)降息降準政(zheng)策(ce)下持續火爆。簡(jian)單講，這些貨幣、信貸政(zheng)策(ce)使得市(shi)面上的整體購買力增加(jia)了。

房(fang)價一(yi)路上(shang)(shang)漲，各界對深圳(zhen)的硅谷期許，進(jin)一(yi)步抬升潛在購(gou)買(mai)者的上(shang)(shang)漲預期，6月(yue)后，即使股市跳水(shui)，多(duo)個(ge)項目出現退房(fang)，但房(fang)價仍在高位(wei)小幅上(shang)(shang)漲。

深圳人(ren)口持續(xu)凈流(liu)(liu)入，使得人(ren)口基數規(gui)模在擴張，金融(rong)、科技等產業蓬勃發(fa)展，又保障(zhang)了流(liu)(liu)入的(de)人(ren)口質量，潛在購買力隨之增加。這使得長(chang)期(qi)來(lai)看，深圳住宅的(de)趨勢是(shi)增值。

當后兩項(xiang)因素(su)沒(mei)有改(gai)變，短期(qi)內又沒(mei)有因素(su)能(neng)大(da)幅度(du)影(ying)響收入時，2016年深(shen)圳房價何(he)去何(he)從？其(qi)實，很大(da)程度(du)上取決于資金(jin)偏好以及貨幣政(zheng)策。

一(yi)方面，市(shi)場對(dui)人民幣避險的(de)需求濃厚，但是(shi)將人民幣兌(dui)換成(cheng)美元的(de)額度是(shi)有限的(de)。另(ling)一(yi)方面，摩根大(da)通首席中國(guo)經濟(ji)學(xue)家朱海斌撰文稱，2016年(nian)，“預計央行(xing)將繼續使(shi)用手中現(xian)成(cheng)的(de)各種工具，包(bao)括存(cun)(cun)準(zhun)率(lv)下(xia)調”，“利(li)率(lv)方面，央行(xing)仍將繼續使(shi)用存(cun)(cun)貸(dai)款(kuan)基準(zhun)利(li)率(lv)作(zuo)為政(zheng)策信號，在(zai)2016年(nian)降息(xi)25個基點”。

房企拓展項目靠舊改

深圳面臨近(jin)無新地可(ke)供的地步。中(zhong)指院數據(ju)顯示，2011年起，深圳招拍掛渠道的住宅土地供應持續(xu)走低(di)。舊改地塊在總供應中(zhong)的比例節(jie)節(jie)攀升。

12月14日，《2015年深圳市(shi)城市(shi)更新單元(yuan)計劃第四批計劃》出爐(lu)。2015年已公布的(de)4批舊(jiu)改計劃，涵蓋75個項(xiang)目，預(yu)計將釋放700萬(wan)平方(fang)米土地。其中，涉及居住功能的(de)有48個。

深圳房企(qi)掘金舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)(gai)已成必然(ran)。目前(qian)，受益(yi)于舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)(gai)項(xiang)目的房企(qi)很多(duo)，按(an)改(gai)(gai)(gai)造主體不同可大致分為三類：工業區舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)(gai)、城中村舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)(gai)、住宅區舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)(gai)。

工業區(qu)舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)由于(yu)產權集中，改(gai)(gai)造難度最低，周期相(xiang)對較短。目前市場上的(de)住宅(zhai)項(xiang)目主要(yao)是(shi)城中村舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)，多個單日成交幾(ji)十億的(de)項(xiang)目均來源(yuan)于(yu)此。最難的(de)是(shi)住宅(zhai)區(qu)舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)，產權分散，周期極(ji)長，極(ji)易把企(qi)業拖入拆遷(qian)泥潭。