每經編輯｜每經記者 吳若凡(fan)    

◎每經記者 吳若凡

在上海(hai)的商品住(zhu)宅庫存(cun)僅夠(gou)消化幾個月的大背(bei)景下，上海(hai)房價下半年大幅上漲，土地(di)市場也連出“地(di)王”。

然而，房(fang)價(jia)的上(shang)漲(zhang)(zhang)，市(shi)場(chang)需要一(yi)段時間(jian)消化(hua)。上(shang)海樓市(shi)明年還會再漲(zhang)(zhang)嗎？開發商的利潤(run)空間(jian)，是否會因價(jia)格上(shang)調而增(zeng)厚？

新城控股高級(ji)副總裁歐陽捷表示，地(di)王頻(pin)出導(dao)致(zhi)高端產品增多，擠占了(le)普(pu)通商品房(fang)(fang)供應(ying)，故(gu)會加劇普(pu)通商品房(fang)(fang)供不應(ying)求的局(ju)面。

年內降息(xi)降準、二套(tao)房(fang)(fang)首付比例下調(diao)、公積金新政等也給房(fang)(fang)價上(shang)漲提供了支撐。業(ye)內普遍認為這將進一步(bu)促進高(gao)端住宅(zhai)去化(hua)。

此(ci)外(wai)，土(tu)地(di)(di)(di)市場持(chi)續火熱也(ye)是推升房價的(de)重要原因。截至12月14日，上海(hai)共成交住(zhu)宅(zhai)(zhai)類用地(di)(di)(di)52幅，其中地(di)(di)(di)王(wang)8幅，占(zhan)比15.4%。11月更是成了名副其實(shi)的(de)“地(di)(di)(di)王(wang)月”，11月25日信達地(di)(di)(di)產以72.99億(yi)元的(de)價格拍得上海(hai)楊(yang)浦區新(xin)江灣(wan)城(cheng)地(di)(di)(di)塊。金輝28.15億(yi)元競得閔行新(xin)城(cheng)純宅(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)。新(xin)華聯(lian)14.65億(yi)元競得青浦趙(zhao)巷鎮純宅(zhai)(zhai)地(di)(di)(di)。

高端住宅的(de)銷售增(zeng)(zeng)長(chang)同時帶動房企(qi)業(ye)績(ji)不斷攀升。數據顯(xian)示，截至11月，排(pai)名30強企(qi)業(ye)里前(qian)20家(jia)的(de)銷售業(ye)績(ji)已經突破280億元，有的(de)更是以30%的(de)速度在增(zeng)(zeng)長(chang)，多家(jia)房企(qi)因為銷售情況良好而提(ti)前(qian)完成今年(nian)指標(biao)。

伴隨著(zhu)房企(qi)(qi)業(ye)(ye)績的(de)增(zeng)長，企(qi)(qi)業(ye)(ye)間(jian)也(ye)出現(xian)了(le)分化態勢。以綠地為例(li)，目前共計完成(cheng)了(le)約2100億元的(de)銷(xiao)售額(e)，但如果(guo)要完成(cheng)年初(chu)定(ding)下的(de)2800億元目標，由于去年底沖業(ye)(ye)績的(de)緣(yuan)故，使其(qi)透支了(le)今年的(de)部分銷(xiao)售額(e)。這就導(dao)致了(le)綠地今年若要完成(cheng)既定(ding)目標，勢必要在(zai)12月完成(cheng)近4倍的(de)交易量。

在(zai)房價(jia)不斷攀升和持續走高的(de)(de)地(di)價(jia)下，業(ye)內普遍預計，2016年(nian)(nian)房企的(de)(de)業(ye)績整(zheng)體會進一(yi)步走高，普遍增(zeng)(zeng)速(su)會在(zai)10%以上(shang)，有(you)的(de)(de)甚至超過30%。有(you)些企業(ye)可能會有(you)后續乏力的(de)(de)局面出現，以仁(ren)恒為(wei)(wei)例(li)，其今(jin)年(nian)(nian)銷售(shou)額(e)高速(su)增(zeng)(zeng)長達到史無前例(li)的(de)(de)260億元，增(zeng)(zeng)長速(su)度接(jie)近100%。但這(zhe)一(yi)增(zeng)(zeng)速(su)在(zai)明年(nian)(nian)恐難(nan)以為(wei)(wei)繼，其銷售(shou)項目主要(yao)是前些年(nian)(nian)拿的(de)(de)地(di)在(zai)今(jin)年(nian)(nian)集中釋(shi)放(fang)，而(er)(er)這(zhe)些項目多數已經(jing)處(chu)在(zai)尾盤階段，而(er)(er)今(jin)年(nian)(nian)仁(ren)恒在(zai)土地(di)市場并沒(mei)有(you)什(shen)么大(da)的(de)(de)動(dong)作，那么后續表現可想而(er)(er)知。

金(jin)茂(mao)的節奏則把握(wo)的恰到好(hao)處，其在上(shang)海的項目大寧(ning)金(jin)茂(mao)府今(jin)年(nian)銷售(shou)額(e)近55億(yi)元，成交面積(ji)7.5萬平(ping)方米，占總開工(gong)面積(ji)的三分(fen)之一(yi)，單價也從(cong)4月(yue)份(fen)的68000元/平(ping)方米上(shang)漲(zhang)到如(ru)今(jin)的90000元/平(ping)方米，金(jin)茂(mao)府已經從(cong)開盤時的貼地飛(fei)行到如(ru)今(jin)收支平(ping)衡。

業(ye)內(nei)普遍(bian)預(yu)計(ji)，明年(nian)上(shang)海整體房價上(shang)漲15%~20%，豪(hao)宅(zhai)可能(neng)(neng)漲幅(fu)則會更高。業(ye)內(nei)認(ren)為，按照現在的去化(hua)節奏，金(jin)茂(mao)府(fu)還能(neng)(neng)銷售(shou)兩(liang)年(nian)，如果(guo)按照15%計(ji)算的話，金(jin)茂(mao)府(fu)的毛利率將(jiang)可以達到30%，去除掉(diao)稅費(fei)將(jiang)能(neng)(neng)獲得15%的凈利潤。

值得注意的(de)是(shi)，整個行業利潤率在逐年下(xia)降，目前(qian)，整個行業平均利潤率在8%~10%。這主(zhu)要(yao)是(shi)源(yuan)于(yu)地王頻出，地塊(kuai)的(de)溢(yi)價越來越高所導致(zhi)的(de)。

一般而言，房(fang)企從拿地到(dao)封頂至少(shao)一年(nian)(nian)左右(you)時間，數(shu)據顯(xian)示，上(shang)海過去(qu)兩年(nian)(nian)，房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)超過40%，2013年(nian)(nian)地王(wang)有(you)(you)24塊(kuai)，其中只有(you)(you)一塊(kuai)沒有(you)(you)解(jie)套，其他(ta)上(shang)漲(zhang)40%，當時拿的樓(lou)板價(jia)，面(mian)粉(fen)貴于面(mian)包，基(ji)本達到(dao)收支(zhi)平衡(heng)狀態(tai)，當然(ran)還有(you)(you)些項目有(you)(you)6%~8%的利潤。由(you)此判斷，今年(nian)(nian)的拿地企業在(zai)房(fang)價(jia)每(mei)年(nian)(nian)15%~ 20%遞增的情況下，能夠在(zai)后年(nian)(nian)解(jie)套。