每經(jing)(jing)編輯(ji)｜每經(jing)(jing)記者 包雨(yu)朦(meng)    

◎每經記者 包雨朦

今年以(yi)來，中(zhong)國(guo)的(de)房地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場正在經歷一場前所未(wei)有的(de)區域分化：北上廣深(shen)一線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)(shi)場全面向好；部分具有發展潛力的(de)二線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)逐漸回暖；同時也仍有大(da)量的(de)三四(si)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)受制于巨大(da)的(de)庫存壓(ya)力，而陷于樓市(shi)(shi)(shi)(shi)發展的(de)低谷。

在(zai)(zai)這一場分化中，蘇州(zhou)樓市表現十分搶眼。中國指(zhi)(zhi)數研究院出爐的百(bai)城(cheng)價(jia)(jia)格(ge)指(zhi)(zhi)數顯(xian)示，蘇州(zhou)房價(jia)(jia)在(zai)(zai)11月(yue)環(huan)比上(shang)漲2.81%，漲幅不僅在(zai)(zai)全省居第一位，而(er)且超越北上(shang)廣深(shen)一線城(cheng)市，占據了首位。據搜房網數據監控中心統計，11月(yue)，蘇州(zhou)市區(qu)（除(chu)吳(wu)江區(qu)）的成(cheng)交均價(jia)(jia)達到14587元/平方(fang)米，環(huan)比上(shang)漲10.37%。

對于很(hen)多(duo)(duo)開(kai)發商(shang)來說(shuo)，隨著企業(ye)的(de)蜂擁(yong)進入，一線城市的(de)市場(chang)機會正在(zai)(zai)萎縮，競爭(zheng)難度也在(zai)(zai)加大(da)，在(zai)(zai)具(ju)有發展潛力的(de)二線城市中(zhong)尋找藍海成(cheng)了很(hen)多(duo)(duo)企業(ye)的(de)共識。

2016年，蘇州市場會成(cheng)為開發商的淘金之地(di)嗎？

品牌(pai)房企“逐鹿”蘇州

11月(yue)24日(ri)，蘇(su)州土(tu)拍市場迎(ying)來(lai)了今年最(zui)后一次(ci)集中(zhong)供應。當(dang)日(ri)蘇(su)州城區(qu)共(gong)有22幅(fu)地(di)塊(kuai)進行競(jing)拍，中(zhong)海(hai)、首開(kai)(kai)、藍(lan)光等20余家品牌(pai)開(kai)(kai)發(fa)商參(can)與了競(jing)爭，其場面不(bu)亞于(yu)一線城市的土(tu)地(di)拍賣(mai)。最(zui)終(zhong)，歷時6個小時，18幅(fu)地(di)塊(kuai)成功出(chu)讓(rang)，共(gong)計(ji)攬(lan)金94億(yi)。其中(zhong)，蘇(su)州首開(kai)(kai)以15864元/平方(fang)米(mi)的樓面價創(chuang)下了蘇(su)州吳中(zhong)區(qu)的新地(di)王記錄。

新城控(kong)股高級副總裁歐陽捷告訴(su)《每日經(jing)濟新聞》記者，由于政府對(dui)于土地出讓(rang)把(ba)控(kong)嚴格(ge)，人口凈增(zeng)長迅速，近年來蘇州樓市已(yi)經(jing)出現(xian)了供不應(ying)求的狀況。

蘇(su)州住(zhu)建局(ju)統計(ji)數(shu)(shu)據顯示，自今年7月(yue)起蘇(su)州每月(yue)成交商品住(zhu)宅套(tao)數(shu)(shu)連續(xu)五(wu)個月(yue)超(chao)過(guo)萬(wan)套(tao)；今年上(shang)半年，蘇(su)州樓市成交4萬(wan)套(tao)住(zhu)宅，同比增長36%。同時，搜(sou)房網(wang)統計(ji)顯示，截至12月(yue)15日，蘇(su)州可售住(zhu)宅房源共計(ji)34464套(tao)，按照目前的去化速度，4個月(yue)左右全(quan)部庫存就將消化完畢。

一(yi)端是城市供求的(de)(de)緊張(zhang)，另一(yi)端是水(shui)漲(zhang)船高的(de)(de)市場預期，房企夾(jia)在中間，他(ta)們(men)的(de)(de)焦慮正在被(bei)放大，從而進一(yi)步推升了蘇州的(de)(de)房價。

《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者多(duo)方了解到，不少品(pin)牌(pai)房企(qi)早已瞄準蘇州，希望在此深耕(geng)。來自(zi)福(fu)建的(de)正榮(rong)集(ji)團(tuan)，此前競得了蘇州高新區的(de)一(yi)幅地塊。該公司一(yi)位負責人告訴記者，蘇州將會是正榮(rong)繼南(nan)京(jing)之后(hou)在長三角腹地“精耕(geng)細作”的(de)城市。

除正榮以外(wai)，朗詩、招商、新城等公司均加大了(le)蘇州市場的開拓(tuo)力度。記者查閱財報發現，截至2015年上半年，新城地產在蘇州的竣工項目共(gong)計8個，僅次(ci)于大本營常(chang)州和上海；蘇州項目在建(jian)面積(ji)達到144萬(wan)平方米，待(dai)建(jian)面積(ji)96萬(wan)平方米，遠超其他城市。

“蘇州(zhou)背靠上海(hai)(hai)，承(cheng)接了上海(hai)(hai)溢出的(de)(de)產業分(fen)工及流動人口，同時它又(you)輻射著(zhu)蘇南腹地(di)，經濟發展既(ji)迅(xun)速(su)又(you)穩定(ding)，因(yin)而(er)孕育了良好的(de)(de)房地(di)產市(shi)場。”歐陽捷表示(shi)，蘇州(zhou)是(shi)新(xin)城(cheng)的(de)(de)長(chang)期(qi)陣地(di)，在戰(zhan)略(lve)地(di)位上僅(jin)次(ci)于上海(hai)(hai)。新(xin)城(cheng)會繼續加大在新(xin)城(cheng)的(de)(de)投入(ru)，“只要有機會就會繼續拿地(di)”。

改善型仍是主力

扎實的(de)經(jing)濟(ji)基礎，富庶(shu)的(de)消費者，穩定(ding)的(de)人(ren)口(kou)增(zeng)量(liang)，相(xiang)對(dui)處于(yu)洼地的(de)房價，這些(xie)都使(shi)得蘇州樓(lou)市(shi)后市(shi)可(ke)期(qi)，但機會(hui)不是俯拾皆是，產品和板塊的(de)分化依然明顯。

蘇州(zhou)中(zhong)原地產研究員程杰表示，今年蘇州(zhou)樓市欣(xin)欣(xin)向榮(rong)，得益(yi)于國家政策的調(diao)整(zheng)力(li)度，過去積壓的購房需求(qiu)得到了集中(zhong)釋放(fang)，其中(zhong)改(gai)善型(xing)需求(qiu)成為主力(li)。

在(zai)過(guo)去一年里(li)不斷釋放的(de)中高端(duan)(duan)改善需(xu)求(qiu)給蘇州(zhou)(zhou)豪(hao)宅市場也帶來了(le)春天。數據顯示，融創位于蘇州(zhou)(zhou)高新區的(de)獅山(shan)御(yu)園在(zai)過(guo)去兩個(ge)多(duo)月(yue)中賣(mai)出(chu)了(le)400多(duo)套高端(duan)(duan)住宅，成交金額達22億(yi)元(yuan)，平(ping)均每天成交3142萬元(yuan)。

克(ke)而瑞(rui)研究中心副總經理林波認為(wei)，2016年(nian)改善型需求仍然(ran)是(shi)蘇州(zhou)樓市的(de)機會點。“最(zui)近蘇州(zhou)的(de)地價(jia)上漲(zhang)幅度較快，部分區域已經出現了(le)地價(jia)高(gao)于房價(jia)的(de)狀(zhuang)況，這意味(wei)著未來蘇州(zhou)市場(chang)還(huan)將迎來一波中高(gao)端產品的(de)集中供應。像(xiang)綠城、金茂、融(rong)創這類(lei)善于操作(zuo)高(gao)價(jia)地塊的(de)企業將掌(zhang)握優勢。”

程杰指出，目前100-140平方米的三房(fang)戶型，同(tong)時在設計上兼具(ju)創新性的住(zhu)宅產品，最(zui)契合市場需(xu)求。從(cong)區(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)來(lai)看(kan)，蘇州(zhou)工業(ye)園區(qu)(qu)(qu)(qu)、太湖新區(qu)(qu)(qu)(qu)以及姑蘇區(qu)(qu)(qu)(qu)、高新區(qu)(qu)(qu)(qu)的核心(xin)地段開(kai)發潛力(li)巨(ju)大。

歐陽(yang)捷(jie)表示，對于實(shi)力較強的(de)企(qi)業，未來蘇(su)州是能(neng)出業績的(de)城(cheng)市。林波預計，經過今年一(yi)年的(de)持續放量，蘇(su)州樓市后(hou)續需求可能(neng)會斷檔，房價漲幅收窄(zhai)，但不排除蘇(su)州成為一(yi)些房企(qi)未來的(de)重點盈利市場(chang)的(de)可能(neng)性(xing)。

“長(chang)期來(lai)看，蘇州市場(chang)的(de)潛力(li)值得(de)房企深度挖(wa)掘(jue)。”程杰說，“雖然(ran)蘇州的(de)土(tu)地已(yi)經告別了(le)低價(jia)時(shi)代，進(jin)(jin)入蘇州的(de)最佳時(shi)期已(yi)經過去(qu)了(le)。未來(lai)新進(jin)(jin)或‘補倉’的(de)企業在拿地時(shi)應當保持理性(xing)，但面對優質地塊(kuai)還是該抓住機(ji)會，及時(shi)出(chu)手。”