每經編輯｜王婷(ting)婷(ting)    

（本文(wen)原載于“邦地產”微信公眾號(hao)real-estate-circle）

北京時(shi)間今天(tian)凌(ling)晨3點，經歷了113個(ge)月(yue)的空窗期，美(mei)聯(lian)儲(chu)終于宣布(bu)加(jia)息，聯(lian)邦(bang)基準利率從0~0.25%變為0.25%~0.5%，加(jia)息25個(ge)基點。

美聯儲加息，是什么意思？

美聯儲(chu)時(shi)隔9年再次加(jia)息(xi)，并步入不少(shao)于3輪持續調整(zheng)的(de)加(jia)息(xi)周期(qi)。

美聯儲加(jia)息的核心邏輯是美元回流(liu)。即(ji)美元利用失(shi)常(chang)利率(lv)提高、升值，吸引國際資(zi)本(ben)回流(liu)，加(jia)快美國投(tou)資(zi)規模。

可以看出，此次加(jia)息顯(xian)示出美(mei)聯儲雖判斷美(mei)國經濟增長，但對于通脹回升(sheng)信(xin)心依然不足（尤其是在油(you)價的影響下），降低了未來利(li)率曲線斜率。而(er)加(jia)息后美(mei)元、美(mei)股(gu)、美(mei)債同漲，預計(ji)美(mei)聯儲加(jia)息后全球市場(chang)流動性(xing)將進一步驅(qu)緊。

美聯儲加息(xi)對股(gu)市(shi)、債市(shi)、外匯市(shi)場都(dou)有(you)比較直接的影響，那(nei)么對中國的房(fang)子呢？

邦爺認為這對中國樓市(shi)的影響主要(yao)體現在3方(fang)面：買房的錢(qian)，錢(qian)的價值和(he)部分需求。

買房錢會外逃？

對我國來說，美(mei)聯儲(chu)加息的(de)確會(hui)導致資本流出壓力上升，但并(bing)不會(hui)引發資本外逃。

交通銀行首(shou)席經濟學(xue)家(jia)連平(ping)認(ren)為(wei)，未(wei)來一個時期(qi)，資本(ben)流出壓力整(zheng)體上還是可控的。一方(fang)面，中(zhong)國(guo)經濟的基本(ben)面較(jiao)好(hao)。另(ling)一方(fang)面，中(zhong)國(guo)的財政狀況(kuang)也較(jiao)好(hao)，金融體系運行總體上比(bi)較(jiao)平(ping)穩。此外，我國(guo)長期(qi)以來都處于對(dui)外凈(jing)債權國(guo)地位，且2014年底(di)外債占GDP的比(bi)重不足10%，遠低(di)于20%的國(guo)際警戒線。

美元的升值，對于(yu)我國來說，不會出(chu)現(xian)外債負擔(dan)急劇加重(zhong)的現(xian)象。

買房錢貶值？

但美聯(lian)儲加(jia)息對(dui)大多數貨幣(bi)來說(shuo)都猶如(ru)一柄“達摩克利斯之(zhi)劍”，人(ren)民幣(bi)也不例外。美聯(lian)儲宣布加(jia)息，結束持續七年的近零利率時代。從12月4日算起，人(ren)民幣(bi)對(dui)美元即期(qi)匯率從6.4020一路跌到了6.4610，8個交易日貶值了0.92%。

瑞銀證券預計，2016年底人民幣對美元報6.8，這(zhe)意味著人民幣對美元將(jiang)貶值(zhi)5%。

人民幣貶值，影響最大的(de)就(jiu)是有出國的(de)一些消(xiao)費，比如(ru)留學、旅游、購物(wu)、代購、置業等(deng)。

例如今年以來，人(ren)民幣中(zhong)間價跌(die)幅已達4.82%；最(zui)近兩年合計跌(die)幅更是超過5%。如果(guo)(guo)你出(chu)國買(mai)房(fang)(fang)，那意(yi)味著相(xiang)比兩年前，如果(guo)(guo)你想拿1000萬(wan)元買(mai)房(fang)(fang)，因為(wei)人(ren)民幣貶值你就大概(gai)失去了50萬(wan)，相(xiang)當于國內大多城市一套房(fang)(fang)的首(shou)付(fu)了。

赴美置業需求提升？

若美(mei)(mei)(mei)聯儲重啟加(jia)息(xi)進程(cheng)，美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)市場(chang)融資(zi)成(cheng)本(ben)加(jia)大，對房(fang)(fang)屋信貸規模的擠壓力(li)度提升，美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產價格下行可能性較大。應該說美(mei)(mei)(mei)聯儲加(jia)息(xi)對美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產降溫作用明(ming)顯。而隨著美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產價格的下降，不排除一些中國(guo)(guo)資(zi)產會跑去抄底，更多高凈值(zhi)人(ren)士會進入美(mei)(mei)(mei)國(guo)(guo)房(fang)(fang)地(di)產市場(chang)。

但對于中(zhong)國(guo)樓(lou)市而(er)言，來自這部(bu)分的(de)影(ying)響(xiang)并(bing)不大(da)。華泰證券就認為，中(zhong)國(guo)房(fang)地(di)產市場的(de)主要(yao)影(ying)響(xiang)因(yin)素來自國(guo)內，受美(mei)聯儲貨幣政策影(ying)響(xiang)很(hen)小。

總的(de)來(lai)說，美(mei)聯儲加息對中(zhong)國國內(nei)(nei)的(de)房地產(chan)市場而言，影響相對間接。國內(nei)(nei)樓(lou)市的(de)主力依(yi)然是龐大的(de)剛需和新城鎮化帶來(lai)的(de)巨大購買力。伴隨高凈值人(ren)士(shi)和投資人(ren)群尋找風口(kou)赴美(mei)置業，中(zhong)國資本流(liu)出會給房地產(chan)業帶來(lai)一(yi)定負面沖(chong)擊。但整體而言對國內(nei)(nei)樓(lou)市供需、價格趨勢影響有限。

但我們也不能不忽視，宏觀經濟的(de)連鎖反應對(dui)局部市場(chang)(chang)的(de)影響(xiang)。要知道在2004.6-2006.7美(mei)國(guo)第五輪加(jia)息(xi)時，美(mei)聯儲(chu)利率的(de)大幅下降就刺激了美(mei)國(guo)的(de)房地(di)產(chan)泡沫，并引(yin)發本次金融危機。對(dui)中國(guo)經濟和房地(di)產(chan)市場(chang)(chang)也產(chan)生(sheng)了聯動影響(xiang)。

所以(yi)(yi)邦(bang)爺覺得大家還是提前做好準備(bei)吧，要用(yong)外匯的(de)不(bu)妨(fang)提前兌(dui)，可以(yi)(yi)尋覓一些風口機會抄底海外，可以(yi)(yi)適(shi)當配置(zhi)國(guo)內的(de)優質資(zi)產（比如一線城市核心地段(duan)不(bu)動產），但注意，量都要適(shi)當，各項配置(zhi)不(bu)要超(chao)過家庭財(cai)富總額(e)的(de)合理比例，走(zou)一些比較穩妥的(de)資(zi)產保值(zhi)增值(zhi)路子。

編輯：王(wang)婷(ting)(ting)婷(ting)(ting) 審(shen)核：楊羚(ling)強 終審(shen)：蔡(cai)戰波