每經編輯｜蔡雅(ya)蕓    ;

（本文原載于“邦地產”微(wei)信公眾號real-estate-circle）

2015年，央媽(ma)麻利兒降(jiang)了(le)5次(ci)息(xi)，每次(ci)降(jiang)息(xi)媒體都忙不迭地(di)給房奴們扒指頭算這(zhe)次(ci)又(you)能少(shao)還(huan)多少(shao)錢(qian)。

可是，大多數的房奴都只聽(ting)得到打雷，看(kan)不(bu)到下雨，每個月要還的錢還是一分(fen)沒少。為(wei)什么？

在今年(nian)3月(yue)(yue)份以前商(shang)業購房貸(dai)款(kuan)的(de)市(shi)民，是(shi)按照2014年(nian)11月(yue)(yue)22日的(de)基準利率標(biao)準執行(xing)的(de)，也(ye)就是(shi)6.15%。排除銀(yin)行(xing)上浮利率和利率折扣，100萬貸(dai)款(kuan)20年(nian)期(qi)，等額本息每月(yue)(yue)月(yue)(yue)供7251.12元。

但好消息是(shi)，2015年(nian)終于要結束(shu)了。房奴將在2016年(nian)1月(yue)1日(ri)后正式享受“降息”

到(dao)了(le)2016年(nian)1月1日后，每月將(jiang)減少為(wei)6544.44元(yuan)，實際節省(sheng)706.68元(yuan)！

而個人公積金貸款的市民，在今年3月前貸款的利率為4.25%，經過4次調整，到了明年1月1日后，60萬貸款20年期的每月月供將從3715.41元減少到3403.17元，實際減少312.24元。

為什么要等到2016年？

因為房貸(dai)利率調整是(shi)這樣的：

一是次年(nian)調(diao)，銀(yin)行(xing)(xing)利(li)(li)率(lv)調(diao)整(zheng)后，次年(nian)1月1日開始執行(xing)(xing)新利(li)(li)率(lv)，比如目前(qian)工商銀(yin)行(xing)(xing)、農(nong)業銀(yin)行(xing)(xing)、建設(she)銀(yin)行(xing)(xing)的房貸均是采取這(zhe)種(zhong)方(fang)式。

二是(shi)滿年度(du)調，從貸(dai)款人的貸(dai)款日期算起，一(yi)年之后(hou)予以調息，比如中國銀行房貸(dai)是(shi)這樣(yang)的；

三(san)是次(ci)月(yue)調息，即(ji)在(zai)利(li)率調整(zheng)后的次(ci)月(yue)執行新(xin)的利(li)率水平，而中小銀(yin)行一般采(cai)取這種(zhong)方式調整(zheng)房貸利(li)率。

公積(ji)金貸款利率的調整則一(yi)律在(zai)每年的1月1日。

目前，大部分銀行借款合同約定調整于次年生效，所以大部分人的月供將從明年1月1日開始下降。

樓市能回暖了？

12月14日召(zhao)開的中央(yang)政治局會議(yi)明確(que)指(zhi)出，要化(hua)(hua)解房(fang)地產庫(ku)存，加快農(nong)民工市民化(hua)(hua)。我們都知道，戶籍制(zhi)度改革將有(you)利(li)于城鎮化(hua)(hua)的進程以(yi)及(ji)帶動(dong)住房(fang)、家電等產品(pin)的消費，對全(quan)國(guo)商品(pin)房(fang)去庫(ku)存有(you)直接影(ying)響。

相比之(zhi)前推出的取消限購、購房(fang)補(bu)貼、契稅減(jian)免、停止土地供應、發展新房(fang)租(zu)賃(lin)等“促銷”政策(ce)，此次中央政治局會議提出的推進農民工(gong)市民化，加快提高戶籍人(ren)口城鎮化率將是最對癥的藥方。

同(tong)時，我們再看央(yang)行數據，今年11月(yue)份，住(zhu)戶中長期貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)增加3278億元(yuan)，比10月(yue)份的(de)1998億元(yuan)大幅增加，相較(jiao)去年同(tong)期的(de)1830億元(yuan)也增長明顯(xian)。一(yi)般情況下，住(zhu)戶中長期貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)以住(zhu)房為主，數據的(de)增加也顯(xian)示樓市正在回暖，央(yang)行一(yi)年內五(wu)次降息功不可沒，老百姓更(geng)愿意(yi)用貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)買房消費替代銀行定期存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)。

但(dan)邦爺(ye)也打聽(ting)到，由于房(fang)地產(chan)(chan)過(guo)剩也直接影(ying)響(xiang)銀(yin)行(xing)放貸的(de)(de)信(xin)心。隨著經濟下行(xing)壓力加大(da)，有商業銀(yin)行(xing)為降低自身(shen)不良資(zi)產(chan)(chan)比例(li)，只做可(ke)評(ping)估資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)住房(fang)抵(di)押貸款(kuan)了。

根據某國有銀行(xing)2014年財報(bao)顯(xian)示，其(qi)不良貸(dai)款(kuan)率達(da)到1.13%，按年增0.19%，連續2年上升；不良貸(dai)款(kuan)近1245億(yi)，按年升近33%。

另(ling)一國(guo)有銀(yin)行財報(bao)顯示，由于(yu)房地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)能過剩導致的不良貸款(kuan)金額為(wei)120.44億(yi)元。

編輯：王婷(ting)婷(ting) 審(shen)(shen)核：楊(yang)羚強 終審(shen)(shen)：蔡戰波