每經(jing)編(bian)輯(ji)｜每經(jing)記者 王(wang)杰     

每經記者 王杰  

霧霾和寒冬籠罩下的北京，高端住宅銷售(shou)市場卻(que)一片火(huo)熱。

近(jin)日，位(wei)于北京西三環的(de)懋源·釣云臺迎來(lai)首次開盤(pan)，當(dang)天(tian)(tian)共實現(xian)認購金額7億元(yuan)。據悉，當(dang)天(tian)(tian)開盤(pan)的(de)房源已售罄，每平方米成交均價(jia)接(jie)近(jin)8萬(wan)元(yuan)。

不僅如此，中(zhong)原地產研究部(bu)提供數據顯示(shi)，截至12月14日，2015年(nian)北(bei)京“10萬(wan)+”高端住宅成(cheng)(cheng)交爆(bao)發，簽約套數達(da)到了225套，而在2014年(nian)全年(nian)，北(bei)京僅成(cheng)(cheng)交24套。照此計(ji)算，今年(nian)北(bei)京“10萬(wan)+”（指每平方米單(dan)價，下同）高端住宅成(cheng)(cheng)交套數已是去年(nian)近10倍。

總價千萬以上賣了3092套

從北京(jing)(jing)“10萬(wan)+”項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)成(cheng)交總(zong)(zong)面(mian)積(ji)(ji)和成(cheng)交總(zong)(zong)額來看，今(jin)年(nian)(nian)都(dou)接近去年(nian)(nian)的(de)(de)(de)十倍。2014年(nian)(nian)北京(jing)(jing)“10萬(wan)+”項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)總(zong)(zong)成(cheng)交面(mian)積(ji)(ji)為(wei)1.22萬(wan)平方米，今(jin)年(nian)(nian)（截至12月(yue)14日(ri)(ri)）北京(jing)(jing)“10萬(wan)+”項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)總(zong)(zong)成(cheng)交面(mian)積(ji)(ji)為(wei)10.81萬(wan)平方米；2014年(nian)(nian)北京(jing)(jing)“10萬(wan)+”項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)總(zong)(zong)成(cheng)交金(jin)額為(wei)13.96億(yi)元(yuan)(yuan)，今(jin)年(nian)(nian)（截至12月(yue)14日(ri)(ri)）北京(jing)(jing)“10萬(wan)+”項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)總(zong)(zong)成(cheng)交金(jin)額為(wei)120.76億(yi)元(yuan)(yuan)。

上述機構(gou)統計數(shu)據顯示，“6萬+”的(de)項目簽(qian)約也(ye)達到了1956套，年內或將歷(li)史首次超過2000套。總價1000萬元以上的(de)商(shang)品房(fang)住(zhu)宅簽(qian)約達到了3092套，同比增幅也(ye)達到了46%。

一位(wei)金融人士認(ren)為，因為目前資產(chan)配置荒，大量貨幣(bi)找不到出口，只能追(zhui)求(qiu)供給(gei)稀缺的金融資產(chan)，而京滬地產(chan)就屬于這一類。

新城控股高(gao)(gao)級副總(zong)裁歐陽捷認為(wei)，雖然限購并沒有完全放開，但對房(fang)地產市場來說，越來越包容。北京(jing)高(gao)(gao)端(duan)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)限價也已經放開，這就造就了購買力(li)的(de)(de)釋放。另外，高(gao)(gao)端(duan)人(ren)群(qun)的(de)(de)資產比較(jiao)豐厚，所以看(kan)到(dao)了寬松貨幣下(xia)的(de)(de)高(gao)(gao)端(duan)住(zhu)宅(zhai)升值潛力(li)。M2的(de)(de)巨(ju)大增量以及負利率時(shi)代(dai)，高(gao)(gao)端(duan)住(zhu)宅(zhai)理所當然的(de)(de)成(cheng)為(wei)保值增值的(de)(de)工具(ju)。

中(zhong)國房地(di)(di)(di)產(chan)數據研究院執(zhi)行院長(chang)陳晟(sheng)表示，北京豪宅市(shi)場(chang)熱銷的原因主要有(you)兩方(fang)面(mian)：一(yi)(yi)是北京土地(di)(di)(di)市(shi)場(chang)多(duo)個(ge)“地(di)(di)(di)王”出(chu)現，推動房價進(jin)一(yi)(yi)步上升的預(yu)期；另外一(yi)(yi)個(ge)是對人民幣可能貶值(zhi)帶來的擔憂，購買固定(ding)資產(chan)對抗風險(xian)。在這種(zhong)背(bei)景(jing)下，購買一(yi)(yi)些稀缺(que)高(gao)端住(zhu)宅的想(xiang)法會更(geng)加強烈。

都是“地王”惹的禍？

業內多數觀點認為，北京(jing)頻出的“地王”，促成了房價的看漲預期。

今年(nian)截(jie)至目前，北京土地市場(chang)成交100宗(zong)地塊(kuai)，合計(ji)成交金額高達1920.77億元(yuan)，突破(po)了(le)2014年(nian)全年(nian)創造的1916.9億元(yuan)的歷史年(nian)度紀錄。

而土地成交火(huo)爆背(bei)后的(de)(de)原因(yin)是，在(zai)眾多房企的(de)(de)爭搶下，北京已經普遍出現(xian)了(le)樓面價(jia)超(chao)過當地房價(jia)的(de)(de)現(xian)象(xiang)。雖(sui)然高價(jia)地并不能完全代表未來(lai)(lai)市場售價(jia)，但如此多地集中(zhong)出現(xian)，未來(lai)(lai)房價(jia)很難不受(shou)到(dao)影響。

上述機構稱，北京年內合計成(cheng)(cheng)交(jiao)100宗地(di)(di)(di)(di)，其中高(gao)達25宗樓面價(jia)(jia)超過3萬元的地(di)(di)(di)(di)塊，未來都將是高(gao)端項目。截(jie)至今年底，北京市還(huan)有7宗土(tu)地(di)(di)(di)(di)待字閨中，分(fen)別(bie)位于通州區、懷柔區等，總起價(jia)(jia)67.75億元。即使全(quan)(quan)部(bu)底價(jia)(jia)成(cheng)(cheng)交(jiao)，今年北京市賣地(di)(di)(di)(di)收入(ru)也可(ke)高(gao)達1988.52億元，而(er)只要稍稍溢價(jia)(jia)，全(quan)(quan)年土(tu)地(di)(di)(di)(di)金就可(ke)以輕松越過2000億元的大(da)關。

但陳晟認為，頂級豪(hao)宅的(de)(de)市(shi)場(chang)熱度(du)在明年或會下降(jiang)，特別是在北京、上(shang)海、深圳等城市(shi)而言，購買力的(de)(de)快速上(shang)漲，會導致來(lai)年購買力的(de)(de)透支。另外(wai)整(zheng)個(ge)高端市(shi)場(chang)的(de)(de)成(cheng)交不(bu)應(ying)該(gai)超(chao)過整(zheng)個(ge)住宅成(cheng)交的(de)(de)10%，如果超(chao)過了(le)這個(ge)比例，就(jiu)可能呈現不(bu)健康狀態，甚至引起政府進行有針對性的(de)(de)調整(zheng)。

歐陽(yang)捷說，“地王”項目(mu)還往往伴隨(sui)著保障房、拆(chai)遷(qian)房配建，在(zai)容積率、景觀等指標約(yue)束下(xia)，這樣的(de)產品更加難(nan)于把(ba)控(kong)。如果做不出高溢(yi)價，拿“地王”的(de)開發商(shang)未(wei)來盈利前景未(wei)卜，剩下(xia)的(de)就只是為人作(zuo)嫁衣，給周邊(bian)樓盤開發商(shang)和居民(min)業(ye)主抬轎(jiao)子(zi)了。